不動産投資 利回り

【初心者でもわかる】不動産投資の理想的な利回り!!エリア別の都内と地方の利回り

こんにちは、KOBAです。

今回は不動産投資の理想的な利回りをお伝えしていきます。

不動産投資はとても人気のある投資方法の1つです。

初心者にもわかりやすく『理想利回り』を説明していきます!

不動産投資の理想的な利回りとは!?

不動産投資の理想的な利回り(全国平均)

不動産投資の理想的な利回りとは!?

不動産投資をしていたら、みんなが知りたい事でしょう。

実際にいろいろな企業のサイトに全国平均利回りを、データで表示してくれています。

ずばり理想的な利回りは

理想的な利回り

  • 一戸建て    13%~ 
  • 区分マンション 10%~
  • 一棟物件(マンション・アパート)10%~
    ※表面利回りで表記

上の理想的な表面利回りは、ぼくの主観的な意見も大きく入っています。

住んでいる大阪であれば、物件利回り10%以上のものを探します。

なぜなら平均以下を買ってしまうと、売るときにとても苦労するからです。

利回りが低くても都内の一等地とかであれば買い手はいくらでもいてそんな心配はいらないでしょうけど、これから始めようと考えている方そして悩まれている方は、利回りが平均以上のものを探してください!!

KOBA
ぼくは利回りが高い方が好きなので、新築一棟物件や区分マンション投資の5%~6%となる物件は購入しません
新築一棟物件とかよさそうだけど、なぜなの??
タロウ
KOBA
その理由は、キャッシュフローを重視したいからなんだ

参考

キャッシュフローとは

毎月、毎年の家賃収入から銀行への返済や経費などを引いた残りで、

手残りの利益のことをいいます。

不動産投資で利益を出していきたいと考えているからこそ、10%以上の高利回りを重視するのです。

不動産投資ローンを組んでいる方は、銀行の金利で大きくキャッシュフローがかわりますので、借り換えできるなら金融機関に打診してみることも一つの手でしょう。

収益化を目指す場合に考慮すべき利回り基準

基準の3つ

  • ワンルーム投資10%以上
  • 戸建ては15%以上
  • 一棟物件は10%以上

以上のように、明確な基準数字を決めています。

ただの節税効果であれば、5%程度の物件でもいいかもしれません。

当サイト(不動産コンパス)は、これから不動産投資をして人生を豊かなものに変えたい!

変化していきたいと考えている人に、大切な方向性を伝えるサイトです。

資産を増やし、時間的な余裕をもって自由に過ごしたいと考えているのに、利回り5%程度のものを持っていても仕方がありません。

ぼくのブログを見てくれている方で、何億も現金を持っているのであれば、これ以上見る必要はないでしょう。

KOBA
そんなにお金をもっていないからこそ、お金持ちの人と同じ戦いかたはできないのです。

資金が少ないのであれば戦略的に攻めていくことです。

資金が少ない人、はじめたばかりの人ならば購入できる物件は少額なので、利回りの低い安全な勝負をしてしまっていては大した収益は見込めないです

まずは、どうしたらキャッシュ(現金)を増やしていくことが出来るのかを考えていきましょう。

メモ 不動産投資の利回りには3つの利回りがあることを覚えよう

3つの利回り

  • 表面利回り、、必要経費を考慮せずに、家賃収入だけを元に計算した利回り
  • 実質利回り、、必要経費を引いた、実質の収入となる利回り
  • 想定利回り、、年間家賃を想定額で計算している利回り

以上3つの利回りがあります。

多くの不動産サイトや、物件概要書を見たときに記載してある利回りのおおくは、表面利回りとなります。

本記事に記載の利回りも表面利回りで説明していますが、実質利回りも必ずチェックするようにしましょう。

利回り詳しい説明はこちらの記事からどうぞ

エリア別から見る、平均利回りは??

不動産投資サイトで知っている人も多い、不動産投資★連合隊から全国の平均利回りを見てみると以下のようになります。

不動産投資★連合隊:リサーチ連合隊(2020年5月現在):引用

上のデータを下の表で詳しく解説していきましょう。

北海道・東北エリアは10%超えで高め

北海道・東北エリア 利回り
北海道 12.4%
秋田県 16.6%
宮城県 12.2%

北海道や、東北エリアは全体的に10%を超えているので地方でも高利回りといえるでしょう。

平均的に10%を超えているのは凄い
タロウ

関東エリアは10%前後になる

関東エリア 利回り
東京都  8.6%
神奈川県  9.8%
埼玉県 10.2%
千葉県 10.4%
茨城県 13.3%
群馬県 13.8%

関東エリアも東京はやはり低いけど、その他の地域は10%を超えてきています。

いかに利回り3%・4%の物件を持つと、利回りが低いことかお分かりいただけるでしょう。

近畿エリアは10%前後

近畿エリア 利回り
大阪府  9.4%
兵庫県 10.8%
京都府 10.6%
滋賀県 10.4%
和歌山県  9.0%

近畿エリアはぼくが住んでいるエリアですけど、平均的に上のデータに合っている利回りがおおいと感じています。

新築の物件で上記データの利回りには出会うことはありません。

KOBA
大阪でも市内でなければ、高利回りがおおくありますよ

中国・四国エリアは20%超えの県もあり高い

中国・四国エリア 利回り
島根県 20.0%   全国1位
香川県 19.5%
岡山県 12.6%
山口県 15.4%

四国エリアは、利回りが全体的に高いです。

KOBA
平均的なデータで20%ってすごいですね
5年で回収できちゃうってことなの??
タロウ

九州エリアは場所によって利回りの上下がある

九州エリア 利回り
宮崎県 20.0%  全国1位
福岡県  9.1%
佐賀県 10.0%
宮城県 10.3%

不動産投資★連合隊:リサーチ連合隊(2020年5月現在):引用

全体的な利回りで見てみると、やはり地方は利回りが高い傾向にあります。

東京では、8.6%となっていました。
戸建てや、区分マンション、築古物件も全て含んでおり、新築ワンルームとかに限定すると4.5%とかになるでしょう。

地方物件の注意点として

地方でも、これからどんどんと人口が減少していく地域は、空室リスクが増加するので避けた方が無難でしょう。

参考となるのが、総務省統計局のホームページ内にある『住民基本台帳人口移動報告 都道府県別転入・転出者数』というデータをダウンロードすれば、直近の都道府県ごとの人口増加を知ることが出来ます。

参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 2020年(令和2年)3月結果

都内は利回りが低く、地方物件は利回りが高いものが多い

都内は利回りが低く、地方物件は利回りが高いものが多いです。
上記に記載してある、島根県と宮崎県が平均利回り20%となっており、全国で一番の高利回りとなっていました。

20%の物件を購入できたとすると、約5年で購入資金が回収できる計算になります

KOBA
これは経費などを計算していなければってことだよ

銀行に定期預金としてお金を入れていても、今現在で三井住友銀行の金利は大体0.002%です。

ぼく自身今調べていて、ん・・?と金利を見返してしましました・・
銀行の定期預金は恐ろしく金利が低いですね。

地方物件の不動産投資は、高利回りなのは魅力の一つですけどリスクもあります。
リスクもしっかりと織り込んでから購入に動くようにしましょう。

注意点として、今後の人口減少が進んでいる地域は、空室リスクが高くなるので、大家さんのテクニックで回避できるようにしましょう。

都心の物件or地方の物件 どちらを購入?

先ほども述べたように、お金持ちの人と同じ土俵で戦っていても勝てません。

理想的な利回りは高いに越したことがなく、不動産投資を経営事業としていくのであれば、地方の物件を購入するべきです。

地方であれば利回り15%超えの物件も多数存在します。
都心の物件でも、築古物件であれば利回りが高い物件はあるでしょう。

不動産投資をしていき、今後資産を増やしたいと考えているのに、月々のキャッシュフローが数千円しか残らない新築ワンルーム投資は気を付けた方がいいです。

5%程度の表面利回りで、ローンの返済を終えるのに20年と時間がかかると意味がありません。

また金利の高いローンを組んでいても、手残りの現金が少なくなります。

簡単に借り換え審査もできますので、よければどうぞ
不動産投資ローン借り換えはモゲチェック不動産投資

利回りが低く、少しのキャッシュフローしか残らないものを購入しないように、不動産屋さんの営業に気をつけてください。

地方物件を買うならエリアの力を見極める事が重要

地方物件を買うならエリアの力を見極めてからにしましょう。

エリアの力を見極めるとは何か

  • 『大きい大学が近くにあるから』
  • 『企業城下町』
    その【〇〇のモノ】だけに頼っていないか注意しよう

利回りがいい物件というだけで、初心者やこれから購入しようと考えている方は焦ってしまい、不動産屋さんが進めてくる言葉の全てを鵜呑みにしてしまう恐れがあるからです。

それと少子化による定員割れが目立ってきているので、大学付近というだけや企業城下町は避けたほうが無難でしょう。

一つの大きなものに頼る投資は、当てが外れてしまうとリスクが大きいからです。

ぼくは大阪に住んでいて、近くの大きい大学の移転が5年後ぐらいに決まっています。
その大学近くの学生マンションが何件も売りに出てきています。

何も知らない&調べたりしない投資家は、不動産会社のカモにされてしまうのかもしれません。

KOBA
一つのモノに頼る不動産投資は危険です

あまり競合がいてない場所、また過疎化もしていないほどよい立地で勝負を仕掛けるべきでしょう。

地方物件は土地勘のあるところを購入する

利回りが高い地方に物件を買うのであれば、基本的に土地鑑があり遠方過ぎないところのほうがいいでしょう。

理由は3つあります。

3つの理由

  • 環境を見極めることができる
  • 管理会社探しに時間がかかる
  • リフォーム業者の見積もりなどのときも不便

土地鑑があれば、どのような環境か見極めることがしやすいです。

また管理会社を探すことも遠方すぎると、とても不便になるでしょう。

不動産投資をはじめたばかりで慣れてなければ、リフォーム業者との打ち合わせも何度か現地で立ち合いをした後、細かなことを決めていくからです。

最後に

理想的な利回りとは、どの物件でも10%を超えているものを狙いに行くべきです。

高利回りすぎると思う方もいるでしょうけど、あなたは銀行や不動産会社を儲けさせるために、不動産投資をしているのでしょうか?

自分が儲けるために不動産投資をしていることを忘れてはいけません。

利回りが低いものを購入しても利益(キャッシュフロー)は増えていきません。

不動産投資は事業なので、事業を運営して利益を生み出していかなければ意味がないのです。

行動は必ずしも幸福をもたらさないかも知れないが、行動のない所に幸福は生まれない。

ベンジャミン・ディズレーリ(19世紀末イギリス宰相)

行動しなければ、これからも何も変わりません。

改めて、不動産投資をしてどうなっていきたいか問いかけてみてください。

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

後半は少し熱くなってしまいました、、

不動産投資をはじめるかた、皆様の成功を応援しています。

またこちらの記事もご覧いただけたら幸いです。

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