不動産投資 投資リスク

【台風対策】不動産投資の物件における対処法

 

日本は夏から秋にかけて台風が多く、ここ最近では年々強力になっているのは地球温暖化による海水温の上昇が関係していると指摘されています。

今回【台風10号】は連日テレビでも危険と訴えており、不動産投資家としてどうしていけばいいのか考えるところでしょう。

 

ぼくは今後どんどん巨大な台風が日本を襲ってくると考えています。

二年前にあった、台風21号は忘れもしません!

大阪に住んでいるので、関西空港の連絡橋にタンカーが衝突、外に出ると軒並み看板や電柱が倒されている。信号機などほぼあらぬ方向に向いている・・

 

あの恐怖・・・

 

不動産投資をしている物件に、台風の被害を受けないことは一番嬉しいことですが、もし台風が通るルートに保有物件がある。

不動産オーナーの対処法としてどうするべきかをお伝えしていきます。

 

 

保有している収益物件のエリアに台風がくるとわかったとき

保有している収益物件のエリアに台風がくるとわかったときですが、台風は事前にどのコースを通るのか、気象情報を確認することで知ることができます。

 

収益物件のエリアに台風がくるとわかったら、すぐに行動していくことをまとめました。

4つの行動とはコレ!!

  • 一棟マンションやアパートの空室を確認
  • エアコンの配管貫通部を確認
  • トイレの配水管からの逆流
  • ベランダや側溝などの掃除をして水はけを良くしておく

 

上記の4つの行動の詳細を伝えていきましょう。

 

一棟マンションやアパートの空室を確認

管理会社に確認をして、空室の部屋があれば戸締り等をしっかりしていただくようお願いしましょう。

自身で見に行ける範囲であれば、不動産屋さんもおおくの物件を管理しているためこちらまで手が回らないかもしれません。

大きな台風が来ると事前にわかっているのであれば、窓ガラスに養生テープや飛散防止フィルムを張るなどの対処をしましょう。

 

築古の戸建てなども同様に、雨戸がしっかりしまっているかの確認に回りましょう。

 

エアコンの配管貫通部を確認

エアコンの穴や外壁の穴を見つけたときは、ガムテープを外壁側から貼って室内からタオルなどの詰め物をする。

 

とにかく穴を防がないと、室内の壁の裏などに水漏れし、壁の下地などにカビが発生し大規模な補修が必要になります。

居住中であれば住んでいる人から連絡が来るため問題はないと思いますが、空家だと気づかず放置して、気づいた時には結構な費用が掛かることがあります。

 

空室の部屋を今一度確認しましょう。

 

トイレの配水管からの逆流

空室の浸水リスクは意外にもトイレからの配水管からの逆流のケース。

大型の台風であれば、いっきに大雨が降り排水処理が間に合わず逆流してくるのです。

 

浴室、キッチンから汚水が逆流する。

ゴロウ
もう一度、雨水ではなく汚水・・・涙

 

ハザードマップなどで浸水の可能性が高いエリアは特にトイレからの逆流に注意してください。

不動産投資物件として保有しているエリアであれば、入居者やオーナーがする対処として、二重にしたゴミ袋『水のう』を便器や排水溝に直接蓋をする方法。

 

圧があると逆流してこないため是非これはしておきたい。

 

台風後に部屋の確認をしにいったとき、『くっさ』となるのは誰でも嫌だと思うので、対策はしておきましょう。

汚水のにおいがフローリングなどにしみこんでしまうと、なかなか取れません。

 

そもそもこの程度ができないのであれば不動産投資はしないほうがいいです。

お金を生んでくれる物件なのですから、オーナーの気持ちが大切。

 

 

ベランダや側溝などの掃除をして水はけを良くしておく

空家で長いこと放置していると、落ち葉やホコリなどがたまり、大雨で排水溝のつまり原因となります。

 

落ち葉やホコリなどで排水がスムーズにいかずベランダなどから水が入り込んでくることもあります。

そうならないためにも、事前の掃除は欠かせません。

 

KOBA
少しの手間で、収益物件を守れるのでホウキと養生テープと水のうの3点セットをもって物件周りだ

 

【火災保険】風災に必ず加入しておく

一番大切なことは、火災保険に加入しておくこと。

 

補償内容の中にある『風災』は必ず加入するようにしましょう。

 

昔の火災保険などであれば、安い火災保険に加入して、風災に加入していない方が多いように見受けられます。

風災は不動産投資の物件に限らずお住まいのお家の保険も見直しておく方がいいでしょう。

 

この赤丸の部分にしっかりと加入しているか見直してください!!

 

見直すときに火災保険の一括見積ができるのでとても便利です。無料なので利用してください。

火災保険一括見積もり依頼サイト

保険に入っていることで、万が一のリスクがあっても軽減できます。

日本は台風が年々大きく巨大な台風になってきていますので、火災保険の『風災』には必ず加入しておきましょう。

 

【ハザードマップを活用】水害に弱い地域を避ける

 

以前にもハザードマップの活用法として記載しましたが、不動産投資をするうえでそもそも水害に弱い地域を避けましょう。

 

そして水害に強い・弱いを見分けるために国土交通省の【ハザードマップ】を活用して、地域の洪水・内水・津波などの浸水エリアを確認してください。

 

注意ポイント

極論を言うと、水害に弱い地域はどうしても強い地域にすることは出来ないのです。

 

それだけ危険が常に付きまとっています。

 

地震は日本全国どこに起きるかわかりませんが、水害に弱い地域は事前に避けることができる!

重要なポイントなので不動産投資をしているひとは注意しましょう。

 

 

メモ

ポータルサイトから全国の自治体がまとめているハザードマップにアクセスすることもできます。

できるだけ広範囲の地図を利用して、収益物件のエリアがどのようになっているかを確認しておきましょう。

購入したのが数年前なら、ハザードマップのエリアも変わっていることもあります。精度が上がってるため、年に何度か目を通しておくことで自分の投資物件を守れる手段になるのです。

 

 

 

台風後に確認すること

 

台風が過ぎ去った後に、築古物件を保有していると必ず確認すること

チェックリスト

  • 雨漏りしていないか
  • 屋根や瓦が飛んでいないか
  • 床下に水が溜まっていないか

 

雨漏りしていないか

築古物件ならば一番心配するところ。

 

室内の部屋をみわたし、雨染みができていないか確認しましょう。

窓冊子のまわりから雨漏りしていることがおおいので、重点的に注意して見ていきましょう。

 

ぼくも保有している物件がゲリラ豪雨で雨漏りしていたことがわかったことがあります。ちょうどリフォーム中だったので業者が教えてくれました。

 

KOBA
何度もお願いしている業者なので、動画で雨漏りの様子を送ってきてくれたのでとても助かりました。
リフォーム中にわかってよかったね!!
タロウ
KOBA
そうなんだ。壁紙を貼った後だったらやり直ししないといけなかったよ

 

屋根や瓦が飛んでいないか

屋根や瓦がとんでいるかは周りの家の状況をみて読み取ることもできます。

自分のところだけ飛んでいて、周りは無傷なのはあり得えません。

 

瓦は、一枚が捲れると何枚も飛んでいることが多いので注意が必要!

 

 

頑丈そうに見えても、RC造の屋外防水も強風で剥がれ飛ばされることがあります。

築年数がたっていて、修繕をしていない物件には、屋外の防水シートが一部剥がれていたり、水を含んでぶよぶよとしている部分もあり、そこが風圧によって飛んでいくのです。

 

怪しいと思うときは業者に依頼して確認してもらいましょう。

 

床下に水が溜まっていないか

床下に水が溜まっていないか、この方法は誰でも確認することができます。

 

基礎の通気口を覗くか、床下収納のところから見るといいでしょう。

普通はこの部分には水はたまることはないのです。

 

少量であれば蒸発して乾燥しますが、プールのように大きな水たまりになっていると、業者に依頼して排水してもらいましょう。

 

排水しないと床下からカビが発生して、下地が腐ります!!

よく水害があった地域など、部屋の中に青カビなどが大量に発生しているのを映像で見かけることがあるでしょう。

 

KOBA
床下に水が溜まってカビが充満すると、下地からダメになるのです。

 

収益物件がどのエリアにあるのかを今一度把握して、周辺より低い場所にある建物であれば、上記のリスクがある事を覚えておきましょう。

 

まとめ

 

今回は【台風対策】不動産投資の物件における対処法をまとめました。

 

地震と違い、台風とは事前にどのルートを通るか知ることができるため、対処は出来ます。

保険のカバーと、自身でする対処法があることを理解しましょう。

 

不動産投資物件を購入する際に、ハザードマップから浸水エリアなどは避けることが無難と伝えてきました。

けれど、安くていい物件だと購入したくなりますよね。

 

KOBA
わかります分かります、その気持ち!!

 

自然災害でも地震は突発的なので対処できないことが多いけれど、台風は対処できる。

保有している物件に被害がないように、出来る限り行動していきましょうね。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

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