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【戸建て投資】初心者がはじめるならコレ!! 人気の戸建投資のメリット・デメリットを解説します

不動産投資の中には、低リスクではじめられるのが、「戸建て物件」への投資です。

戸建て投資は、少額でスタート出来ることと時間はかかるけど1戸から2戸と増やしていく『複利』の力を使うことで、資産を大きく増やせます。

不動産投資にも、区分マンション投資と一棟物件投資、そして戸建て投資があるのでどの投資方法が向いているかを判断してください。

戸建て投資の8つのメリットを徹底解説!!

戸建て投資のメリットとして8つあります。

 

8つのメリットとは

  • 利回りの高い物件を見つけられる・・回収のスピードが速い
  • 安い金額、少額からはじめられる・・現金での購入も可能
  • 入居期間が長い・・・・長期的に安定した収入を得られる
  • リノベーションや修繕を自由にできる・・間取りの変更もできる
  • 管理の手間がいらない・・・・入居者に任せれる
  • 駅から遠くても、需要がある・・アクセスにシビアではない
  • 高い家賃が取れる・・・・・・他との差別化を図れる
  • 売却が(出口)取りやすい・・一般の人も購入できる

 

上の説明を見ますと、戸建て投資には魅力たっぷりのメリットがあります。

なぜこれほどまでに戸建て投資が人気なのか説明していきましょう。

 

【メリット1】利回りの高い物件を見つけられる

戸建て投資の1つ目のメリットとして、『利回りの高い物件を見つけられる』という点です。

 

結論から言いますと、戸建て投資の利回りはかなり高いです。

 

戸建て投資の、一番のメリットは利回りが高いこと!!

利回りが高いことは、回収までのスピードが速いことになります。

 

この例えだと、約6年で回収できることになります。

KOBA
僕も一番はじめは戸建てからスタートしたよ!

 

区分マンション投資や一棟物件投資なら、表面利回りは10%あれば良いとされているなかで、それよりも高利回りの戸建て投資は、かなりの優位性があります。

人それぞれ好みや考え方は違うため利回りが高いから良いってことではないですけど、やはり利回りが高いことは不動産投資をするうえで、嬉しいことでしょう。

 

また戸建てのニーズはあるので、集合住宅に比べて高い家賃設定をすることもできます。

戸建て物件は、コストがかからない割に収益性もよくて、費用対効果が良いため、初心者にはオススメの投資法といえるでしょう。

 

【メリット2】安い金額、少額からはじめられる・・現金での購入も可能

戸建て投資の2つ目のメリットは、『安い金額、少額からはじめられる』という点です。

 

戸建て住宅は、500万円以下の中古物件もおおく売りにでています。

 

区分マンション投資や一棟物件投資に比べると、安価にはじめれます。

少額であれば現金で一括購入することも可能です。

地方では100万円程度の戸建て物件もあるので、お宝物件を探していきましょう。

 

本当にそんな値段であるの?と思われる方もいますよね。

 

KOBA
実際私も150万程度で、戸建を購入しています。
150万円って安い!!
タロウ

 

安い物件を探して、現金購入できればローン返済の心配もなく、精神的にとても楽です。

戸建て投資は、大きな借金を背負う必要はなく、少額からはじめられることも人気の一つになっているのでしょう。

 

【メリット3】入居期間が長い・・長期的に安定した収入を得られる

戸建て投資の3つ目のメリットは、『入居期間が長い』という点になります。

 

戸建ては一度住んだら、長く入居してくれる方が多いです。

ファミリーの小さいお子さんがいる家庭では、マンションやアパートだと子どもが騒ぐために、隣や下から苦情を受けることが多いでしょう。

 

戸建てなら、子どもが動き回っても気にしなくていいので安心と思うからです。

『苦情をうけたくない』ことが心理にあるのでしょう。

 

下の図は、日本賃貸住宅管理協会が一年のなかで2回データをだしてくれるものです。

 

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観(2019年度上期」:引用

 

学生がやはり入居期間は一番短くて、その後一般単身 < 一般ファミリー < 高齢者となっています。

ワンルームやアパート出入りが激しい物件よりも、戸建てのように長期的に入居してくれることで、安定した収入を得られることはとても大きなメリットでしょう。

 

【メリット4】リノベーションや修繕を自由にできる・・・間取りの変更もできる

戸建て投資の4つ目のメリットは、『リノベーションや修繕を自由にできる』という点です。

戸建ては自分の思い通りにリフォームできます。

区分マンションのように管理組合に許可をとったりする必要はありません。

 

土地と建物すべてを所有しているので、自分が修繕をしたいと考えたら自由にできます。

間取りも入居者は気にしますので、費用はかかるけれどリノベーションするときには、下記のポイントを押さえること。

ポイント

  • リビングは広めのLDKにする
  • 畳よりもフローリングの床にする
  • お風呂の前に、洗面と脱衣スペースをつくる
  • 段差をなるべくなくしてバリアフリーにする
  • 印象が良く見えるように、外壁や前面を塗装する
  • 入居者が内覧時、良く見えるよう室内装飾する

 

きれいにリフォームすることによって、一度目の入居者が退去されても、次の入居者が早く決まります。

安い戸建を購入するならば、きれいにリフォームすることをおすすめします。

リフォームの見積もりも複数の業者からとって値段を見比べるようにしてください。




【メリット5】管理の手間がない

戸建て投資の5つ目のメリットは、『管理の手間がない』という点になります。

マンションやアパートのように「共有部分」がなく、戸建ては独立している為、下の入居者もおらずクレームなどが発生しません。

また敷地内の設備は入居者が自由に使うことが出来ます。

 

マンションやアパートとは違い、戸建て住宅で庭などがあれば、清掃や草むしりは入居者にまかせる大家さんもいます。

管理に手間がかからないために、一戸や二戸であれば自主管理される大家さんがおおいでしょう。

 

一度住んでいただくと、家賃の入金作業以外ほとんど手間がかからないからです。

 

 

【メリット6】駅から遠くても、需要がある

戸建て投資の6つ目のメリットは、『駅から遠くても、需要がある』という点です。

 

ファミリーや小さなお子さんがいる家庭では、駅から離れていても戸建て住宅の需要はあります。

単身者なら「駅から5分以内」と駅近くの物件を選ぶ傾向です。

 

戸建ては需要があるのに、賃貸に出ているものは少ないので客付けしやすいとのメリットもあります。

アットホームのサイトで検索した結果ですと、ご覧いただいたらわかるように

 

(2020年5月)アットホーム:引用

入居者がそれほどアクセスに関してシビアではないことになります。

 

【メリット7】高い家賃が取れる・・ペット一匹2000円と家賃のオプションをつける

戸建て投資の7つ目のメリットは、『高い家賃が取れる』という点です。

戸建ては需要があるので、強気の家賃設定を出来ることになります。

 

間取りや水廻り設備をかえて、内装を装飾・外観などリフォームの仕方によっては相場の賃料より高く貸し出すことも可能です。

 

高い家賃がとれる<利回りが高い=投資金額を早く回収できる

 

戸建ては他との差別化を提案することで、家賃UPをすることもありえます。

 

・犬を飼える
・駐車スペースがある
・家庭菜園ができる

 

『ペットが2匹以上飼えます』とわかりやすく、他との差別化を図ることで、入居者がなかなか退去しないというメリットになります。

こうした希望を叶えることが出来る戸建て住宅は、つねに一定の支持を集めれるでしょう。

 

【メリット8】売却(出口)がとりやすい

戸建て投資の最後の8つ目のメリットは、『売却(出口)がとりやすい』という点です。

 

戸建て住宅の売却(出口)として、次買う人は住宅ローンを使って買うことができる点も大きなメリットといえるでしょう。

賃貸で借りてくれている入居者が、その物件を気に入ってそのまま購入に至ることもあるからです。

 

また戸建て物件は、アパートやマンションに比べると価格が安いため、流動性も高いといえます。

理由として、一般の人も購入することができるからです。

居住用として検討している方でしたら、住宅ローンは融資も通りやすいですし、その住宅を買いたい人が一人いればいいわけですから。

 

戸建て投資の売却方法として下記の4つを挙げれます

  • 投資用として売却
  • 居住用として売却
  • 土地として売却
  • 建て替え用地として売却

 

売却の幅が広いことも戸建て投資のメリットの一つといえるでしょう。

 

注意点として、再建築不可の物件は見送りましょう。

再建築不可の物件とは、新たに新しい建物をたてることができないのです。

もし予測不能の天災などがきてしまうと、どうしようもありません。

 

戸建て投資の4つのデメリット

続いて、戸建て投資の4つのデメリットは以下の項目です。

 

  • 融資を受けられる金融機関が限られる
  • 現金の貯まるスピードが遅い
  • リフォーム費用が高い
  • 空室リスクが0か100になる

 

当然メリットがあれば、デメリットがある。

どんな内容かを細かく説明していきましょう。

 

【デメリット1】融資を受けられる金融機関が限られる

 

戸建て投資の1つ目のデメリットは、『融資を受けられる金融機関が限られる』という点です。

 

戸建て投資は、融資の側面からみますと融資が付きにくいとのデメリットがあります。

自身の住むための不動産ではなく、投資用の不動産を購入する場合には融資を受けにくい点がデメリットです。

融資がおりやすいと言われている金融機関として下記の3つ

  • 日本政策金融公庫・・政府系の金融機関 金利が安く1.2~1.8%程度
  • 地元の信用金庫・・・金利は約2%の半ばぐらい
  • ノンバンク・・・・金利が高く4%台、融資は受けやすい

 

KOBA
はじめての不動産投資は日本政策金融公庫がおススメです

金利が安いからなの?
ゴロウ

KOBA
金利もあるけど、属性を選ばないから初心者にもハードルが低いんだ

日本政策金融公庫の無担保融資をうまく活用して融資を受けましょう。

この公庫の融資を受けて不動産投資をスタートした大家さんは非常に多くいます。

 

どのぐらい借りれるのか事前に知りたいかたは、住宅本舗のサイトを利用してもいいでしょう。

これからスタートする人はぜひ利用してみてください。

 

【デメリット2】現金のたまるスピードが遅い

戸建て投資の2つ目のデメリットは、『現金の貯まるスピードが遅い』という点です。

戸建て投資の1戸では現金が貯まっていくスピードは遅いです。

 

アパートや一棟物件なら戸数件から家賃を得れますが、戸建ては1件からしか家賃が得れないので、現金の貯まるスピードが遅いのです。

 

利回りは良くても、家賃もまわりとかけ離れた高い設定はできません。

短期間で資産を大きく増やしていきたい方には向かないでしょう。

 

 

【デメリット3】リフォーム費用が高い

戸建て投資の3つ目のデメリットは、『リフォーム費用が高い』という点です。

戸建ての場合、古い物件であれば安く購入することはできるでしょう。

 

安く購入できても、リフォーム費用が高くかかることは頭が痛い悩みになります。

なぜなら戸建は延床面積が大きいからです。

 

購入前の現地調査で見るときのポイントをまとめました。

チェックポイント

  • 外壁亀裂
  • 屋根雨漏り
  • シロアリ
  • 水回り(キッチン・トイレ・洗面・風呂)
  • 建物の傾き
  • 水道管の棄損

 

上記のチェックポイントを意識して、物件調査をしてください。

 

シロアリや外壁の見積もりも一社で決めるよりも、複数の業者から見積もりをとって見比べてください。

参考にどうぞ。

『シロアリの業者一括見積サイト』

『外壁塗装の一括見積サイト』

 

戸建て住宅は、購入後にランニングコストが多くかかることもあります。

安く購入することは不動産投資にとても大切ですけど、リフォーム費用も計算して購入するようにしましょう。

 

【デメリット4】空室リスクが0か100になる

戸建て投資の4つ目のデメリットとして、『空室リスクが0か100になる』という点です。

 

この点は、区分マンションも同じといえます。

一棟物件を所有していると、空室リスクはあるもの『すべての部屋が空き家』になることは、まずないでしょう。

 

一戸しか所有していない場合、空き家になったときの影響力が大きいです。

 

ローンを組んでいた場合、毎月の支払いをまるまる負担して手出ししないといけません。

戸建て物件や区分マンションのみ所有していた場合、こういった空室リスクが存在します

 

まとめ

戸建て投資は利回りが高いので、回収期間も短い!

利回りは高くても、短期的に資産を増やしていきたい方には向いていない投資法といえるでしょう。

 

まずは1つ購入して不動産投資の世界に足を踏み入れたい方は、戸建て投資がおすすめですね。

 

KOBA
僕の考えとして、初心者は少額からできる戸建て投資からスタートすべきと考えています

これから不動産投資をしようとお考えの方は、一度「戸建て投資」をご検討されてはいかがでしょうか?

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

お役に立てましたら幸いです。

 

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