不動産投資をするうえで、重要な利回り！
『表面利回り』『実質利回り』『想定利回り』とは何なのか？
よく聞く『利回り』とは何なの？
この記事を読めば、利回りとはそうゆうことなのか！と理解が出来ます。
ではスタートしていきます！
目次
不動産投資の３つの利回りとは『表面利回り』『実質利回り』『想定利回り』
３つの利回り
- 表面利回り、、、必要経費を考慮せずに、家賃収入だけを元に計算した利回り
- 実質利回り、、、必要経費を引いた、実質の収入となる利回り
- 想定利回り、、、年間家賃を想定額で計算している利回り
不動産の利回りと聞けば、この３つのどれかと思っていただいても構いません。
利回りの知識を正しく持っていないと、良い物件なのかどうなのか判断がつかないでしょう。
３つの利回りの意味とは！？
利回りとは投資金額に対する利益の割合のことになります
不動産投資は、物件を購入する前に建物の収益性を考えて投資をします。
簡単に言うと、収益性とはその物件を買って儲かるかです。
何も考えずに投資をすると、失敗する確率が高くなり、そしてカモられます。
不動産を買った時の金額の総額を、どのぐらいの期間で回収することが出来るか？
またどのぐらいで利益を上げれるのか把握することが非常に重要になります。
では次から具体的に、利回りの内容をつたえていきたいと思います。
ざっくりと調べるなら 表面利回り
表面利回りとは、不動産を運営するうえで必要経費を考慮せずに、家賃収入だけを元に計算した利回りになります。
不動産投資サイトや、物件資料に記載されている利回りとは、大半が『表面利回り』になります。
業界内や、慣れている投資家は『グロス利回り』とも言うでしょう。
表面利回りとは、１年間の家賃収入を物件の価格で割っただけの簡単な計算方法で算出する利率になります。
表面利回りの計算式
下のイラストを見てもらうとわかりやすでしょう。
表面利回りの計算方法は基本的に、
『一年間の家賃収入÷物件の購入価格×１００＝表面利回り』です。
計算方式はもっとも簡単です。
例）
物件価格が１０００万円の戸建、年間の家賃収入として１００万円の場合は
年間家賃収入÷物件価格＝利回り
１００（万円）÷１０００（万円）＝１０％（表面利回り）になります。
表面利回りの目安
表面利回りの目安としては、都心部の区分マンションならＫＯＢＡはこんな感じで思っています。
- 新築：４％～台
- 中古（築２０年未満）：５～６％半 台
- 中古（築２０年～築３５年）：７～１０％
以上ならば購入を検討する価値のある物件といえます。
自分が購入するなら、この判断基準と固めておくのも良いでしょう。
新築物件は購入しない！！とか自分なりの判断基準を設けることで、すべての情報を見ていく必要がないからです。
都内の利回り
都内の利回りの資料を見ていってみましょう。
下記の資料は都内のワンルームとファミリー向け、外国人向け高級賃貸住宅の利回りです。
※2019年10月現在
東京はワンルームでも利回りが４％台となっています。地方なら５％を超えるものが多いんですが、やはり都内といったところでしょうか。
土地価格もあり資産価値が下落の可能性も低いので、その利回りになるのでしょう。
表面利回り注意点！周辺賃料を調べる
利回りの根拠となる賃料は自分で裏をとること。
簡単な方法はネットの募集価格との照らし合わせになります。
駅徒歩や間取り・構造や広さなど似たような条件で、現状まだ募集中の賃料よりも高くないかどうかは見ておいた方がいいでしょう。
賃料を調べたりするにあたり、オススメとなるサイトを紹介していますので、参考にしてください。
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表面利回りのポイント
収益力を大まかに捉えるのには便利
もう一度伝えますね
表面利回りとは、不動産を運営するうえで必要経費を考慮せずに、家賃収入だけを元に計算した利回りになります。
表面利回りはざっくりとした計算なので、表面利回りが高いからと飛びつき買いをしてしまうと失敗のもとになります。
また表面利回りは、必要な経費などを計算しておらず、実質的な利回りよりも高くなるのです。
簡単に言えば、購入後の実際の利回りは、この表面利回りを必ず下回ります。
経費などを引いたものは 実質利回り
実質利回りとは、不動産を購入するときに支払った費用や、運営していくときにかかる費用を年間の家賃収入から引いたものを投資金額（物件価格）で割ったものです。
おおまかな表面利回りから、現実的で正確に捉えた利回りを『実質利回り』といいます。
実質利回りの計算式
実質利回り計算式
（年間家賃収入－年間経費）÷（物件購入価格－購入時の諸経費） × １００ ＝実質利回り『％』
こちらもイラストにするとこんな感じでイメージが出来ます
表面利回りに比べると、年間の経費や購入時の諸費用が加わったことで、より具体的に利回りが計算されます。
例）
年間家賃収入は１２０万円、必要な経費として３０万円。
物件価格は１５００万円、購入時の諸費用として８０万円として計算します。
（１２０－３０）÷（１５００－８０）×１００＝６．３％ 実質利回り
実質利回りのポイント
実態を反映している数字になるため、利回りが低くなる。
利回りの必要経費、ランニングコストとは
以下の項目は毎年かかってきます。
ランニングコストとして、毎年かかるので費用を把握することが大切です。
| ●毎年かかってくる
費用項目 |
内容 |
| 固定資産税・都市計画税 | 土地・建物に支払う税金。逃げれません。 |
 火災保険・地震保険 |
必ず加入する必要がある。
見積もりは必ず何社か比較する事。 契約する内容によって保障の有無が異なったり値段が大きく違うので注意が必要です。 |
| 仲介手数料 | 仲介手数料もランニングコストになります。
不動産会社に入居者を見つけてもらった場合に仲介手数料を支払う必要があります。 |
| 修繕費 | 周辺設備が破損した場合の費用です。
定期的にメンテナンスをして品質を維持するために必要な経費です。 |
| 管理費（清掃費・点検） | エレベーターやエントランスの共有部分の維持管理に使われる費用
点検や掃除をしてもらうのも含まれます。 |
| 共有部分の水道光熱費 | 共有部分の電気代や水道代です |
| 管理委託料手数料 | 管理会社に委託する費用
委託すれば、家賃回収・入居付け・退去手続き、クレーム対応に応じてもらえます |
必要経費、ランニングコストはマンションや戸建てで異なります。
以上の費用項目を計算して、利回りを計算することで、具体的な実質利回りが出てきます。
物件購入時の諸費用を詳しく解説
ランニングコストとは違い、物件購入時の諸費用としてこちらが別にかかってきます。
| ●購入の一度のみ
費用項目 |
内容 |
| 固定資産税 | 土地・建物に支払う税金 |
| 不動産取得税 | 不動産を購入したら一度だけ納税するものです |
| 印紙代 | 売買契約書には必ず印紙が必要です。
金額は代金によって異なります |
| 火災保険・地震保険 |
必ず加入する必要がある。
必ず何社か見積もりを取ること。費用が大きく違います。 契約する内容によって保障の有無が異なったり値段が大きく違うので注意が必要です。 |
| 登記費用（抵当権設定・所有権移転） | 所有権を移転する際や、抵当権を設定するときに支払う費用です。
司法書士の先生の費用も含めて指しています。 |
| 仲介手数料 | 不動産仲介会社に支払う費用です。
（物件価格×３％＋６万円）×消費税で計算します。 |
| 保証料と事務手数料 | 融資を受ける銀行に支払う費用です。
ローン金額や金融機関によっても異なります。 |
実質利回りは、ランニングコストの経費までを考慮して計算するため、投資物件の投資効率を正しく把握できます。
『表面利回りが高いから安心ですよ』と不動産屋さんの口車にのせられずに、実質利回りはどのぐらいかを計算していきましょう。
不動産の物件情報には、実質利回りをのせているよりも、表面利回りの数字のほうが高く見えて見栄えが良くなるために、表面利回りが使われているように感じます。
見えない費用。想定外の費用とは
不動産投資では、見えない費用が掛かってくることがあります。
名の通り、見えない部分になります。
エレベーターがいきなり故障した。一千万超かかります。
建物はいつどのようになるかがわかりません。
見えない費用の事も、考えておくことが大切でしょう。
下の記事もあわせて読んでいただけると知識が深まります。
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想定した年間家賃で計算する 想定利回り
想定利回りとは、満室を想定（予定）した、年間家賃収入を物件価格で割った数値になります。
さきほどの表面利回りと違うところは、年間家賃収入が『想定額』で計算されているところです。
想定利回り計算式
年間家賃収入(想定) ÷ 物件購入価格 × 100＝想定利回り(%)
想定利回りは新築アパートや投資用に売り出された物件、空き物件の場合に、現状の募集家賃で入居者がついた時の利回りのことをいいます。
想定利回りも表面利回りと同じように不動産の物件資料にのっていることがあるので、物件資料にはどちらの利回りかを確認するようにしましょう。
想定利回りは、物件を募集する際の大家さん希望家賃である場合もあり、実際の相場より高く設定して計算していることもあるので注意が必要です。
表面利回りと実質利回りの考え方
『表面利回り』と『実質利回り』そして『想定利回り』はなんとなくわかりましたか？
ポイント
- 表面利回りは、購入後の費用は計算されていないので、利回り数字が高く見える。
- 実質利回りは、購入後のランニングコストも計算にいれて算出しており、より具体的な利回りがでる。
不動産投資の利回りを計算するうえで、見えない支出にも注目することが大切になってきます。
表面利回りだけの、実例の失敗談として
ぼくも、はじめての投資は安い戸建からはじめました。
メモ 失敗談
リフォームをして、表面利回りを計算して１７％にもなる！！とすごく喜んだものです。
物件を購入後、リフォームを完了し入居者を募集しました。
入居者はすぐに決まり、何事もなく月日が過ぎていっていたころ、５か月ほどしたら入居者の方から『ＫＯＢＡさん、水道がどこかで漏れているらしいです』との連絡。
築年数が経っているので『どこか水回りのパッキンでも傷んでいるんだろう』とその時は安易に考えたものです。
こちらから水道屋さんに連絡をして、現地に行ってもらい調査していただいた結果。
家下の配管のどこかで、水漏れしている！
交換費用に６０万円程度ひつようだと言われたときは、利回りどころじゃありません。
初っ端から、出鼻をくじかれたのを今でも覚えています。
不動産投資はどうしても見えない費用も掛かってきてしまいます。
物件資料に高利回りと記載されていて、その物件を買えば、その数字の通りに儲かるわけではありません。
細かく説明してきた、実質利回りを計算したうえで物件購入することをオススメします。
ぼくは、はじめに表面利回りに踊らされました。
そうなってほしくないため、自分の実体験も踏まえて、勉強にしていただけると幸いです。
まとめ
今回不動産投資には、３つの利回りがあることをお伝えしました。
【利回り】この文字に、１番はじめに目が行く情報ではあります。
利回りを見るときのコツをおさらいすると
- 表面利回り、、、必要経費を考慮せずに、家賃収入だけを元に計算した利回り
- 実質利回り、、、必要経費を引いた、実質の収入となる利回り
- 想定利回り、、、年間家賃を想定額で計算している利回り
以上の３種類の利回りには、それぞれの特性がある事をお分かりください。
不動産の楽街や健美家といったサイトなどでは、いろいろな利回り物件を確認できます。
物件の数を見ていくことで、相場感やその周辺の家賃がわかってきます。
いろいろな物件をみて、目を養っていき、知識をつけて不動産投資を成功させましょう。
長くなりましたが、最後までご覧いただきありがとうございました。
不動産投資を始める方の、少しでも参考になればうれしいです。
これから不動産の勉強を始める方に、ぜひ見てほしいサイトも紹介していますので、あわせてご覧くだされば幸いです。
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