こんにちは、KOBAです。
【区分マンション投資】は儲かるの！？
マンション投資でも、一棟物件と区分マンション投資の２つに分かれています。
今回は区分マンション投資のメリット・デメリットに焦点を当てて伝えていきます
区分マンション投資は魅力あるメリットが揃っていて、安全性の高い投資手法ですが、だれでも成功するわけではありません。
投資失敗につながらないために、区分マンション投資のメリット・デメリットをきちんと知っておくことが大切でしょう。
目次
そもそも、区分マンション投資とは何なのか？
区分マンション投資とは、マンションの中の一室を買い、その物件を貸して家賃収入をもらうことです。
区分マンションには２つの部屋タイプがあります。
- ファミリータイプ
夫婦＋子供という２世帯以上の家族構成で住めるタイプのこと - ワンルームタイプ
一つの居室とキッチンやユニットバス、トイレがコンパクトに配置されている。
単身赴任者や一人で住んでいることが多い
上記の２つに分かれています
区分マンション投資は、新築と中古に分かれ、中古ワンルームの場合１０００万円を切る物件もあり、初心者やサラリーマンが副業しやすいとの人気もあります。
区分マンション投資で儲かるには、価値が下がりにくい物件を買うことが成功の秘訣です。
区分マンション投資６つのメリットを紹介
区分マンション投資は、非常に人気が高い投資の一つです。
では、区分マンション投資のメリットをご紹介していきましょう。
- 物件価格が安く、購入しやすい
- 立地のいい場所を購入できる
- 共用部の管理をしなくていい
- 区分マンションは物件数が多い
- 分散投資が出来る
- 出口が多くて売却しやすい
【メリット１】物件価格が安く、購入しやすい
区分マンション投資の１つ目のメリットは、物件価格が安く、購入しやすいという点です。
区分マンションは、１棟マンションと比べると価格が安いので購入しやすく、不動産投資ローンを活用すれば、自己資金も少額から始めることができます。
自己資金が多い方ほど、有利な条件でローンを活用することも可能です。
物件価格は都内でも、１０００万円未満～と幅広くあり、投資金額も少なくすることで、リスクを大幅に減らせます。
【メリット２】立地のいい場所を購入できる
区分マンション投資の２つ目のメリットは、立地のいい場所を購入できる点です。
区分マンションは、物件数が多いのと、売主側の事情で売りに出ることもありますので、立地のいい場所でも物件が出てきます。
売主側の事情
- 相続したけど管理できないから
- 転勤や引っ越しするから
- 老夫婦で家が大きいから
- 離婚したから
- 住宅ローンを支払えないから
不動産投資をするうえで、立地がいいのはとても重要です。
駅から徒歩５分以内とか、駅近くの物件は人気なので、すぐに売れてしまいます。
もう一度伝えます。
不動産投資で儲けるためには、立地のいい場所はとっても大切です！！
人気ある物件はすぐに売れるので、『このエリアのこの値段なら買い！』と購入に踏み切る最低基準を決めておいてもよいでしょう。
あわせて読みたい
【メリット３】共有部の管理をしなくていい
区分マンション投資の３つ目のメリットは、共有部の管理をしなくていいという点でしょう。
共有部とはエントランスやエレベーター、各住戸をつなぐ廊下、居住者が利用できる集会所、階段や駐輪場、駐車場のことだと思ってください。
区分マンションは、そのマンションの所有者みんなで、毎月の管理費を支払って、管理会社におまかせしているからです。
区分マンションの共有部は、建物管理会社や管理組合が主体となって対応してくれることがおおいでしょう。
各個人が管理費等を払って、共有部分の管理を任せているからこそ、大家さんの負担は少なくなります。
大家さんとしては所有する部屋を管理するだけなので負担が楽になります。
【メリット４】区分マンションは物件数が多い
区分マンション投資の４つ目のメリットは、区分マンションは物件数が多い点です。
一棟物件に比べると、圧倒的に物件数がおおいです。
物件数が多いので、自身にあった投資スタンスの物件を見つけやすいでしょう。
区分マンションは流動性も高くて、売却しやすいのが特徴です。
投資物件として有名な『楽街』で区分マンションと1棟マンションを検索すれば、物件数の差は一目瞭然であることがわかります。
（2020年４月時点）
【メリット５】分散投資が出来る
区分マンション投資の５つ目のメリットは、分散投資ができる点です。
１棟投資よりも区分マンションを複数所有することで、リスク分散ができます。
複数の区分マンションに投資することで、ある物件からの収益（家賃）が入ってこなくても、ほかの物件からの収益（家賃）を手にできる。
また災害や事件などの突発的なリスクも、その部屋ごとに対処できるのがメリットになるでしょう。その他の物件から家賃が入ってくるからです。
分散投資は、それぞれ異なる地域に物件を所有することがオススメです。
あわせて読みたい
【メリット６】出口が多く、売却がしやすい
区分マンション投資の６つ目のメリットは、出口が多く売却がしやすい点になります。
区分マンションは流動性が高く、買い手の需要もおおくて売りやすいのが特徴です。
自分が購入した時も、購入しやすい価格ということは、売る時にも、ほかの買いたい人が購入しやすい価格でしょう。
買うときは安く購入でき、売るときは売りやすいのが、区分マンションの大きなメリットといえます。
それと比較すると、一棟マンションは購入価格が高いために、流動性が高くありません。
また一棟マンションのメリット・デメリットはこちらの記事でお伝えします。
区分マンションは売り物件、買い手の需要とも多いので、比較的希望するタイミングで売却が可能になります。
区分マンション投資の３つのデメリットとは
区分マンション投資のデメリットは以下の３つがあります。
区分マンション投資ならではのデメリットの為、一棟物件にはあてはりません。
その３つのデメリットとは・・・
- 一室当たりの収益が小さい
- 区分なのでオーナー権限が小さい
- 空室リスクが０か１００になる
【デメリット１】一室当たりの収益が小さい
区分マンション投資の１つ目のデメリットは、一室当たりの収益が小さい点です。
区分マンションは１棟物件に比べて収益が小さい点がデメリットになります。
また管理費や修繕積立金もかかり手残りも小さくなってしまいます。
１室のみの家賃しか入らないので、複数物件を買い増していきましょう。
イラストで例えを見てみましょう。
【デメリット２】区分マンションはオーナーの権限が小さい
区分マンション投資の２つ目のデメリットは、区分マンションはオーナーの権限が小さいという点です。
マンションは、土地などを区分所有者全体で所有しているために、マンション全体の大規模修繕、改装や建て替えなどはオーナー全員の承諾が必要になります。
リフォームをしたいと考えても、管理組合に承諾をもらったりといちいち手間がかかります。
ＫＯＢＡが所有していたマンションも、リフォームをしたいと考えたときに、申請書類を出したり管理組合に届け出をしました。
マンションによっては、最低２週間前には申請をしないとダメですと言われることがあります。
オーナーがここを改装してよくしたいと思っても、自分で思うように管理ができない。
権限が小さいことは区分マンションのデメリットですね。
【デメリット３】空室リスクが０か１００になる
区分マンション投資の３つ目のデメリットは、空室リスクが０か１００になるという点です。
区分マンションで入居者がいなくなり、空き室になると収入は０円になります。
一棟物件を所有していると、空室リスクはあるもの『すべての部屋が空き家』になることは、まずないでしょう。
一室のみの所有の場合は、空き家になったときの影響力がおおきいです。
ローンを組んでいた場合、毎月の支払いと管理費・修繕積立金も手出ししていかなければなりません。
区分マンション一室のみ所有していない場合、こういった空室リスクが存在します。
まとめ
今回は区分マンション投資のメリット・デメリットを説明しました。
冒頭のはじめにお伝えしたとおり、
区分マンション投資とは、マンションの中の一室を買い、その物件を貸して家賃収入をもらうことです。
いきなり物件タイプを決めてしまわずに、広く浅く探って全体像をみていき、ご自身にあった投資をして、不動産投資を成功させましょう。
ＫＯＢＡ個人的には、初心者のかた、これから不動産投資をはじめる方は、区分マンション投資がオススメかもしれません。
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。
区分マンション投資の解説が、少しでも参考になればうれしく思います。
こちらの記事も、不動産の利回りについて詳しく載せてますので、参考にどうぞ。