こんにちはＫＯＢＡです。
【新築と中古】不動産の物件選びの最初の一歩！！
資産形成に向いているのはどちらなのか。
新築と中古のどちらにもメリット・デメリットがありますので、今回は新築と中古の投資について説明をしていきます。
新築物件の３つのメリット・デメリット
新築物件の３つのメリットとして以下のことがあります。
メリット
- 長期間の融資をうけやすい
- 新築プレミアムの賃料付けができる
- 修繕メンテナンスのコストは当面かからない
・デメリットの部分として
購入価格が高いので利回りが低い
減価償却期間が長いため節税効果を得にくい
新築後数年で資産価値が下がる
中古物件の５つのメリット・デメリットの部分として
中古物件のメリット
１ 新築物件に比べて高利回りが多い
２ オーナーチェンジ物件であれば、購入後すぐに賃料が得られる
３ 現状の状況から運営を読みやすい
４ 資産価値が安定している
５ 減価償却期間が短く、効率的に節税できる
・デメリットの部分
建物の修繕や設備の修理・交換などのコストがかかる
新築物件と比べて初期費用がかかる
目次
新築物件のメリットの部分
新築物件は融資の審査が通りやすい
新築物件は、現在の耐震性基準を備えており、物件を購入した後、修繕費用などの持ち出しも少なくて、銀行からは担保評価や収益性も高いと判断され、ローンの審査に通りやすくなります。
また新築物件は長期間の融資を受けやすく、長期的な投資の価値を考えた場合、新築のほうが永く価値を残していくといえるでしょう。
もし老後を考えながら、資産運用したい人は新築物件のほうが向いているといえます。
【新築プレミアム】の賃料を設定できます。
周辺の相場の家賃よりも高く設定できます。
新築のみの特典として、大きなメリットでしょう。
しかし新築プレミアム賃料が通用するのは、新築時の初回の入居時だけです。
築後数年がたって入居者が入れ替われば、賃料は相場並みに下がってきます。
新築時の賃料設定のまま１０年後も新たな入居者が入ってくれることはまずありません。賃料が下がれば後々のキャッシュフローが変わるので注意が必要です。
修繕メンテナンス費用が発生しない
新築の場合、リフォームや修繕の必要がありません。すべてが新しいためです。
雨漏りや水漏れなどの瑕疵の部分も、売主が責任を持つ瑕疵担保責任が１０年ついています。
購入後余計な費用がかからずに、安心して運用していけるのは安心材料の一つでしょう。
瑕疵担保責任とは
買主を保護するための「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されました。いわゆる品確法と呼ばれるものです。この法律により、現在は新築物件の売買において、住宅の構造耐力上主要な部分（柱や梁など）や、雨水の浸入を防止する部分に「10年」の瑕疵担保責任が義務付けられています。
デメリットの部分
新築物件は物件価格が高く、低利回りが多い。
不動産投資で重要なのは『利回り』です。
一般的に、新築物件では高利回りは期待できません。
どうしても建物の建築費や建築業者に利益が上乗せされているからです。その為に利益を出すことが難しくなります。
利回りは中古物件と比べると低いものが多いです。
また新築物件は、諸経費は中古物件より抑えられますが、減価償却期間が長いため、年間の償却費がわずかしか取れず、節税効果も期待できません。
築後数年で賃料が下がる可能性がある
メリットの部分でお話をした、新築プレミアムが通用するのは初回の入居時だけです。
その数年後には賃料を下げないと入居者が決まらないとの問題に直面するでしょう。
年数が経ってくると新築時の賃料とはなりません。
新たな入居者も、周辺の賃料比較をするため、プレミアム賃料と周辺物件の家賃差がありすぎると後々大変になります。
新築物件は購入前に、周辺物件の賃料も調べておきましょう。
購入後に資産価値が大きく下がる
新築といえるのは、誰かが所有するその前までです。
最初の登記をしたときから、いくら築浅物件といわれても次に売り出す際は中古物件になり、物件の資産価値は大幅に下がります。
新築物件は価格全体における建物の割合が大きく、土地の占める割合が小さいという問題があります。そのため価格下落の幅も大きいのです。
下落率は新築時から数年間が大きく、次第に緩やかになっていきます。
購入後、長期間保有をする分には良いのですが、5年、10年といった短期、中期で売却を想定した場合、注意が必要です。
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続いて、中古物件のメリットとは
中古物件は高利回りが多い
中古物件は購入価格が安いため、利回りが高くなるものが多いです。
利回りの計算式は「1年あたりの家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」（表面利回り）ですので、物件購入価格が安ければ利回りは高くなります
また過去と現在の入居率を比較できる点も有利でしょう。
利回りが高いということは、新築と比べて純収入を得やすいです。
純収入が多く得られれば投資回収が早く進み、原価が下がるため利益を残すことが出来ます。
それと中古物件はオーナーチェンジ物件が多いでしょう。
購入後すぐに賃料が得られるのも大きなメリットです。
物件を購入した後からすぐに賃料が入ってくるので、新築物件のように今から入居者を募集しなければいけないと考える必要がありません。
現状の状況から運営を読みやすい
中古物件は入居者がいる場合が多く、また過去に賃貸していた時の状況（家賃や空室率など）を把握できるケースがほとんどです。
今に至るまでの賃貸経営で蓄積されたデータがあるため、今後の家賃収入を予想しやすいといえるでしょう。
また中古物件は、建物管理の状況等についても、これまでの歴史を事前に知ることができます。
前の所有者は建物の維持修繕をしっかりと行っていたか。参考にする点がいくつも見えてきます。
もちろんその状況が必ず続くわけではないでしょうが、物件の良し悪しを判断する上で参考になることは間違いありません。
資産価値が安定している
中古物件は資産価値が安定しているというメリットもあります。建物は建築後どんどん評価が低くなります。最終的に残る土地の評価で資産価値が安定するのです。
新築物件の場合、建物の価値が一番高い時から老朽化などの影響で年数が経過するにつれて評価が下がっていきます。
中古物件は家賃価格も安定していることがおおく、利回りなど収支予測が立てやすいでしょう。
また法定耐用年数が短くなるのでローンの期間が短くなり、短期間に償却費用を多く計上でき、節税面でも大きな効果があります。
安く物件を購入して、リフォームなど手を加え他の物件との差別化をし、付加価値をつけることで利回りを大きくすることも可能でしょう。
中古物件は購入価格が安く、利回りが高いものが多い
価格が下がりにくく、資産価値が安定している
現状の状況から運営を読みやすいので、今後を予想しやすい
以上、この３つは中古物件のメリットです。
中古物件のリスクとは
建物の修繕や設備等にコストがかかる
中古物件は購入後すぐに設備交換などにより想定外の支出が発生するリスクがあります。
空き室があればどんな設備で、どのように傷んできているのかを確認することが出来ますが、全室入居していたら室内もどのような状態か見れないです。
購入後に多額の修繕費用がかかることはざらにあります。そうならないために大事なことは『過去の修繕履歴は確実に把握してください』
利回りが良いからと、物件詳細をわからずに買い急いでしまうと、購入後に大きなお金を出費することになりかねません。
融資期間が短くなることがある
不動産投資をするうえで外せない、銀行融資のことで不利に働くことがある。
建物の法定耐用年数や融資をする銀行が決める有効使用年数があり、その機関よりも融資の借入期間が短くなります。
新築物件は長期間融資が組めるとのメリットがあるけれど、中古物件は借入期間が短くなることで毎月の返済額が大きくなり、予想外の出費がくるとキャッシュフローが赤字に陥ることもあります。
まとめ
【新築と中古】と選択する必要があるなかで、両方の物件のメリットとデメリットを認識しておくことがとても大切です。
新築と中古のどちらがよいかは、何を求めて物件を購入するかの一言に尽きます。
満足度から考えると新築物件のほうが喜べるかもしれません。
ですが、利益や資産形成という観点から考えれば、中古物件に軍配が上がるでしょう。
ＫＯＢＡの個人的には資産形成に向いているのは、中古物件になりますね。
中古物件には新築物件にはないお宝の物件が眠っています。
不動産投資を活用して、しっかりと資産形成していき、将来の不安をなくしていきましょう！