不動産投資 初心者の方

不動産を購入前にするべき8つの確認事項

こんにちは。不動産コンパスを運営しているKOBAです。

 

今回は不動産を購入前にするべき8つの確認事項として詳しく紹介していきます。

不動産を購入しようとする物件のことを、業者から情報を上手に聞き出すことは、購入後のトラブルを防ぐうえで大切なことです。

物件の紙の資料やネットの情報だけで購入することはあり得ません。

 

必ず現地に足を運び、物件を見学します。

 

そのとき必要な『最低限業者さんに聞いておく確認事項』をまとめました。

これから物件を購入しようと考えているのでしたら、購入時に役立ててください。

 

【1つめ】いつから売りにだしている?

 

一つ目の確認事項は、いつから売りに出しているのかです。

家が売れないのには理由があるからです。

 

注意ポイント

  • 値段が高いから
  • 老朽化しすぎている
  • 瑕疵があるか

 

期間は業者から聞き出してください。

売り出し期間が長ければ、売主は『もう早く売りたい』と考えていて、こちらの希望をある程度聞いてくれるチャンスかもしれません。

期間が長ければ、売れ残り物件と思われがちですが、その物件を安く購入できる可能性でもあります。

 

【2つめ】売主はどんな人?

 

2つ目の確認事項は、売り主はどんな人かです。

この質問の真意は『前の所有者が変な人、危ない感じの人ではないか』これの確認でしょう。

不動産屋さんに聞いてみると、わかっていることは教えてくれます。

 

『普通のサラリーマンだった』『老夫婦で住んでいたよ』とか教えてもらえます。

前の所有者は、次の借主も気になるポイントの一つですから、しっかり聞いておきましょう。

KOBA
僕も物件見学に行くときは必ず確認するようにしているよ

 

【3つめ】売主が売りに出した理由とは?

3つめの確認事項は、売り主が売りに出した理由です。

この質問が重要です

 

売却理由は必ずあるからです。

売りに出した理由を聞くことで、こちらも物件の情報を読み取ることを出来るので、忘れずに聞いておきましょう。

多くの売却理由、代表の5つはこちら。

 

5つのポイント

  • 相続したけど管理できないから
  • 転勤や引っ越しするから
  • 老夫婦で家が大きいから
  • 離婚したから
  • 住宅ローンを支払えないから

 

どのような理由か確認してみると、売主が売り急いでいるのか、そうでないのかがわかってきます。

相続や離婚、住宅ローンが払えないとの理由は、値段交渉を受けてくれる可能性は高いでしょう。

 

また注意する情報も聞き取ることが出来ます。

以下の4つの理由は購入を考えた方がよいでしょう。

 

4つの注意ポイント

  • 建物内で事件や事故があった
  • 建物の傾き、躯体の欠陥がある住宅
  • 近隣の悪臭、騒音などの問題がある
  • 近隣とのトラブルがある

 

入居者が嫌がるポイントをしっかり聞き出しておくことで失敗のリスクを下げる事が出来ます。

 

不動産屋さんもわかっていることは伝える『告知義務』がありますので、わかっていることは教えてくれるでしょう。

 

上記の4つの理由は物件を安く購入できることが多いです。

気にされない方は、安く購入できるのでチャレンジしてみてはいかがでしょうか

 

【4つめ】近隣におかしな人やトラブルがないか?

4つめの確認事項は、近隣におかしな人やトラブルがないかです。

 

この近隣の情報を確認するのはとても重要でしょう。

売主はすべてを正直に伝えてくれるとは限らないからです。

 

近隣の人の行動はこちらが変えられるものではないので最重要事項です。

 

かわった人いないか

  • 大きな声で奇声をあげる人がいる
  • 大音量で音楽をかけている
  • 夜になると大勢の人が集まる家が近くにある

 

このような理由があると、購入後せっかく決まった入居者がすぐに出て行ってしまいます。

不動産屋さんに尋ねても、そこまで詳しく売主からヒアリングしていないことが多いです。

 

しかし前の所有者は住んでいたので必ずわかっているはずです。

 

売主さんに確認してくださいと尋ねておくとよいでしょう。

 

【5つめ】リフォーム履歴、増築の履歴

 

5つ目の確認事項は、リフォーム履歴・増築の履歴です。

物件を購入前に、過去にどの程度のリフォームや修繕を行ったのか、いつ頃行ったかも抑えておきたいポイントです。

 

どの部分に修繕をかけたのかを把握することで、次に修繕の必要な箇所が見えてきます。

 

また増築した箇所があれば、増築後に登記を行っていなくて、建蔽率や容積率オーバーしてしまい、知らないうちに違反建築物になっている場合があります。

 

プロの不動産屋さんの目で見てもらい、売主にも確認してもらいましょう。

 

【6つめ】周辺の異臭や臭いはあるの?

 

6つ目の確認事項は、周辺の異臭や臭いはあるのかです。

臭いは見えない情報です。

 

この見えない情報を引き出すことが、内覧の重要なポイント

 

KOBA
僕も内覧した時、臭いがすごい物件に出会ったことがあるよ

どんな感じの臭いなの?
タロウ

KOBA
近くに養豚所があって、風向きですごい悪臭がしたんだよ

それは嫌な臭いだね。においに敏感なら耐えられないね
タロウ

 

臭いにも何点かあります。

 

参考

隣・近所のゴミ処理苦手ずっと放置の「ゴミの臭い」

排水管からする「下水の臭い」

犬・猫などの庭で「糞尿の臭い」

近くの施設からの悪臭

 

不動産屋さんも近くにどのような会社、臭いのする施設はあるのかを把握しているはずです。

 

とくに居住者がいれば直接聞いくのがいいです。

住んでみないとわからない臭いは多いので、内覧した際、臭いは質問しておきましょう。

 

これ、売主は絶対に知っています。

 

中古物件は買主側が圧倒的に情報不足で不利なので、確認項目をまとめていくのがいいでしょう。

 

【7つめ】物件の問い合わせ件数はどのぐらい?

 

7つ目の確認事項は、物件の問い合わせ件数はどのぐらいかです。

 

まじめに不動産屋さんは答えるので、聞いてみましょう。

問合せが多ければ、今週は〇件案内が入っていますと教えてくれます。

 

人気のない物件であれば、全然問い合わせがありません。と教えてくれるでしょう。

 

人気のある物件は1、2日で勝負が決まります。

不思議と買おうと考える物件は皆がいいと思うようです。

 

購入するためには、自分の基準に適した物件が出てきたら、素早く答えをだせるようにしておいたほうがいいでしょう。

 

【8つめ】値下げ交渉は受けてくれそう?

8つ目の確認事項は、値下げ交渉は受けてくれそうか。

 

そのままの値段で買うよりも、人の心理として『少しでも値段を下げてもらえないかな?』と考えるものです。

率直に、不動産屋さんに聞いてみましょう。

 

『この価格ぐらいまでならいけそうです』と言ってくれることもあります。

また売り出しの価格からどのように下がってきているのかを聞くこともいいでしょう。

 

しかし相場より安い物件なのに、値下げ交渉をしていると相手にしてくれません。

 

ただ値下げ交渉するには、設備不良やリフォーム費用としてこのぐらいの予算が掛りますと具体的な根拠を示して臨むほうが、売主もただの値下げ交渉よりも受け入れてくれる可能性は高いしょう。

 

KOBA
値下げ交渉も、売主の立場に立って考えるとスムーズに行くことが多いよ

 

まとめ 事前の確認がトラブルを避けるポイント

今回は『不動産を購入前にするべき8つの確認事項』の記事を作りました。

 

これらの質問をすることで大きなポイントが2つ

 

① 未然にトラブルを防ぐことが出来ます
② 不動産をどれだけ安く購入することが出来るか

 

これに尽きるでしょう。

 

不動産は買った後に問題が発生し、揉めるケースが多いです。

 

そうならないために、しっかり気になるポイントは聞いておくことでしょう。

特に本人が住むのではなく、投資物件として購入するのでしたら、なおさら大切になります。

 

不動産屋さんに以上の質問をして上手に安く物件の購入に役立ててくださいね

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