不動産投資

【不動産投資】融資を有利にする重要な3カ条

こんにちはKOBAです。

今回は【不動産投資にとても重要な融資】どうしたら有利になるのか!!

 

KOBA
融資はとても重要なところです。不動産投資をするうえで銀行融資は切れない関係性になります

 

不動産投資をするならすべて現金でなどは不可能です。

小さい戸建てのみなら行けますが、一棟マンションや一棟アパートなどを購入していくなら、何千万・億とお金が必要になってくるため銀行融資はとても重要なポイントになります。

 

多くの方は勤めながらのサラリーマンとしてスタートを始めるかとおもいます。

その中でもどうしたら融資を有利に受けることができるのかをお伝えしていきましょう。

 

不動産投資の融資を有利にする重要な3カ条とは

不動産投資に銀行融資はとても重要な役割を占めています。

大きな物件で1億円する物件を現金で買える人は少ないので、どうしたら融資を有利にすることができるのか考えている人も多いでしょう。

 

多くの銀行員と話をしてきて、融資を有利に引き出している方の特徴を聞きました。

 

重要な3カ条!!

  • 属性を高める
  • 自己資金を多くする
  • 購入物件の収益性が高い

 

不動産投資には、悪い裏技を使って融資を借りたがる人がいてますが、ほぼその投資は失敗して自己破産していくでしょう。

裏技を使って融資を引く時点で、何か問題があるからです。

悪いことをするわけでなく、不動産賃貸業をしていくのだから正々堂々と正面からお願いすればよいのです。

 

この部分がわかっていない人がいてるために、物件を買うことが目的になり、買っても儲からない物件を捕まされるのです。

 

参考

昔は一物件、一法人スキームとゆうものが流行ってました。

ですがそれももう通用しません。銀行を騙してお金を借りても必ずしっぺ返しがあると思っておいた方がいいでしょう。

悪いことばかり頭が回るよりも、おのれの属性を磨いていく方が、不動産投資だけに限らず後々すべてにおいて有利に働きます。

 

ぼくが銀行の営業マンなら、その人を潰しにかかります。だましてお金を借りてるので容赦はしません。

重要なのは、自分自身を磨いていくことじゃないでしょうか。

 

お金を有利に借りるのに、裏技を使って融資を受けることは悪だと思ってください。

 

正面から、堂々と融資を有利に借りるためにはどうしていくべきなのか。

その3カ条をお伝えしていきましょう。

 

 

【その1】属性を高める

 

不動産投資の融資を有利にする重要な3カ条、その1は属性を高めることです。

属性を高めるとは言われてもピンとこないかたに簡潔に伝えると、銀行にとって好ましい属性につくことです。

 

某メガバンクの銀行員からどんな職業が有利になり条件がいいのか聞き出したところ、このように答えました。

 

属性(職種)ランキング

 

1位 資産家・地主・富裕層 お金を持っている背景がわかるから
2位 公務員 収入の安定面から非常に評価が高い
3位 医者・弁護士・公認会計士・税理士 国家資格の中でも上位にくるものは評価が高い
4位 東証一部上場企業の会社員 会社の規模・ネームバリューなど、バックボーンが強い
5位 その他の上場企業の会社員 一部上場企業にはかなわないが、銀行からの評価は高い
6位 中小企業の会社員 企業のネームバリューがあれば評価は高い
7位 自営業 収入の安定がないので厳しめ

 

KOBA
このようにみると自営業のぼくなんて評価低いな・・・だからこそ自分自身で評価を高める努力をしていく必要があるね。
自営業者は収入の安定がないからとても大変だよね。
ゴロウ
KOBA
確かに。新型コロナウイルスのように不測の事態になると仕事がストップするからね

 

属性ランキング、やはり1位は根っからお金持ちの資産家や地主が融資には有利です。資産家や地主となると自身で属性を高めようにもなれるものではありません。

 

属性はある程度なら自分で変化して有利に高められます。まず上の表からあなたがどこら辺に属しているのか把握してみてください。

 

不動産投資で有利に働く属性ランキング上位の公務員や、士業といわれる人たちは評価がいいです。上位の公務員は抜群の安定性から銀行が最も好みます。

 

メモ 注意

公務員や医師の人たちは【属性がいいから】と深く考えず、進められるまま投資物件を購入している方がいます。
この考えは不動産屋さんのカモです。属性がいいから何でも購入できますよと、その甘い言葉に乗ってしまい利益が回らない物件を購入している人が多々います。
収支シミュレーションをしっかりして利益が出る物件を購入してください。

 

また東証一部上場企業などに勤めていると、銀行の属性評価は高くて融資に有利です。同じ400万円の年収だったとしても、個人商店に勤めているか、東証一部上場企業に勤めているのでは、会社の規模や安定性・ネームバリューが絶対的に違います。

 

銀行は『しっかりお金を返してくれる人かどうか』だけを見るからです。

 

このように属性を高めるとは、勤務先が重要なことは一つのポイントです。

不動産投資の融資は、一棟マンションなど億単位で融資を受けて進むつもりなら転職を考えることも一つの手になります。

ただし転職したては、勤続年数がリセットされるマイナス面もあります。

 

KOBA
転職を考えているなら、大手に入ったほうが銀行融資には有利に働くことは間違いありません。企業の大きなネームバリューは銀行員にとっては絶大です。あなたの会社のネームバリューを大いに利用して銀行融資を有利に活用しましょう。

 

【その2】自己資金を多くする

 

不動産投資の融資を有利にする重要な3カ条、その2は自己資金を多くすることです。

 

自己資金が多いということは、それだけ計画的に貯めることができる人という印象を銀行員に与えます。自己資金が多くあることで、不動産融資に有利になります。

 

なぜ資産家は有利かというと、不動産投資物件と同等の現金を持ってる人も多く、銀行側からすると、とりっぱぐれがなく金利をいただけるので良い顧客なのです。

自己資金が多くあれば、それだけで信用が増えます。物件に融資をして何かあったときに回収しやすいことになるからです。

 

KOBA
反対に銀行のお金を貸す側になって考えてみると、自己資金が2000万円持っている人と、何も手持ち資金がない人となら、あなたはどちらに融資をしたいでしょうか??
当然自己資金を持っている人に貸したいかな。
ゴロウ
KOBA
答えは誰でもわかることだよね

 

メモ スルガ銀行の一件から

2018年のスルガ銀行の不正融資問題から、とても融資が厳しくなってきました。
源泉徴収を改ざんしたり、自己資金が多くあるように通帳の数字をいらったりしていたからです。
普通に考えて、年収300万円の人が1億もするマンションを購入することは不可能です。
スルガ銀行の件は、業者と銀行が手を組んでグルになっていたので、そのようなことが出来ていたのです。不動産投資をしたくても、銀行を騙す裏技を使っていてはダメ!銀行から堂々と評価される人になるべきです。

お金に対して考えが甘いから、騙されただの通帳をいじられただの言うのです。不動産投資の知識をしっかりつけて購入に踏み込んでいる方は、こんな低レベル融資に騙されていません。結末はキャッシュフローが詰まって自己破産となります。

 

このスルガ銀行の事件から、物件の融資をしてくれる多くの銀行はフルローンやオーバーローンなどとても厳しくなってきたのが現状です。

だからこそ融資を有利にうけるためには、自己資金をためるように努力することが大切です。

正直に自己資金0円の状態なら、不動産投資で融資を受けるのは不可能でしょう。どこの銀行も話を聞いてくれないからです。

 

自己資金がないから不動産投資には向いていない・・このような考えではなく、『3年後には300万の貯金』など目標をもって、計画的に自己資金の貯める努力をしましょう。

 

お金を貯めることはとても大変です。同じ会社の人と、同じ行動をしていてもお金はたまりません。何かを得るには、切る決断も必要です。

 

無駄な飲み会、無駄な外食などを見直して少しずつ自己資金を貯めるようにすれば3年後には違う世界が見えてきます。

 

【その3】購入物件の収益性が高い

 

不動産投資の融資を有利にする重要な3カ条、その3は購入物件の収益性が高いものを選ぶことです。物件の収益性が高いということは、銀行からローンを借りても手元に多くお金が残ります。

 

不動産投資は収益性の低い物件を購入してしまうと苦労します。

 

極端な例え

利回り20%のものと利回り5%のものなら収益性が高いものは20%になりますよね?約5年で回収できる物件と、約20年回収にかかる物件とみれば明らかに収益性の高い物件はいいことがわかるでしょう。

 

収益性の高い良い物件がみつかったときに、購入できる状態にあなたがなっておかなければなりません。

その為に【不動産投資を有利になる融資の重要な3カ条】を早くから実践して行動に移していくことです。

 

購入物件の収益性を検討するときは、表面利回りよりも、実質利回りを用いるほうが大切になってきます、詳しくは下の記事からどうぞ。

【知らないと大損!?】不動産投資の表面利回り・実質利回り・想定利回りの違いとは!!

 

 

カードローンなどのキャッシングがある人は要注意

 

カードローンなどのキャッシングがある人は要注意。あなたの給料分だけで賄えていないから、カードローンで借金していると金融機関は見るからです。

どんなに年収があっても、ローン返済延滞が続いている人は融資を受けられません。そしてキャッシングも3口以上あるひとはダメでしょう。

 

個人信用情報機関はこの3つ

  • 株式会社日本信用情報機構(JICC)
  • 全国銀行個人信用情報センター(KSC)
  • 株式会社シー・アイ・シー(CIC)

 

上記の個人情報の機関があります。

どんな機関なのかひとつづつ説明していきましょう。

 

株式会社日本信用情報機構(JICC)とは

株式会社日本信用情報機構(JICC)

利用者の借り入れ状況や返済の履歴の情報が登録されています。

JICCは消費者金融・信販会社・クレジットカード会社・その他金融機関などが加入する日本最大級の信用情報機関であり、消費者金融の利用状況や返済の記録などがすべて登録されている。

登録された情報についてはほどリアルタイムで更新が行われており、カードローンなどの審査に申し込んだ際に多重債務などの情報はすぐに金融機関に伝わってしまいます。

 

3つの方法から開示請求できる

  1. スマートフォンから開示を請求
  2. 郵送により開示を請求
  3. 本人が直接窓口に行き、開示を請求

 

全国銀行個人信用情報センター(KSC)とは

全国銀行個人信用情報センター(KSC)

名前の通り、銀行系の信用情報を取り扱っている信用情報機構になります。銀行子会社や銀行系のクレジットカード会社も加盟。

全国銀行個人信用情報センターでしか取り扱っていない情報として官報情報があります。

 

開示方法は郵送のみ

 

株式会社シー・アイ・シー(CIC)とは

株式会社シー・アイ・シー(CIC)

CICはクレジットカード会社、信販会社、百貨店系クレジット会社、消費者金融が加盟しており、3つの信用情報機構のなか最も多くの情報を記録している。

お手持ちのカードもほぼCICと裏側に記載がります。

 

KOBA
ぼくも家を買うときに、個人情報のCICを開示手続きしたので、それを見て説明しよう

 

 

黒塗りのところに、氏名・生年月日・電話番号・住所・勤務先・免許証番号などが記載されています。

凄いなと思ったのが、勤務先などもわかることです。その当時作ったカード時の勤務先。転職などしていたら次の会社時に作ったものとわかります。

そして下の赤い丸をしている部分、$マークは返済日にちゃんと返済されている印。AやPなら滞納しているとゆうことになります。

 

KOBA
ぼくは滞納などなにもないので綺麗な$マークでした
こんなに情報がわかるものなんだね
ゴロウ
KOBA
銀行はお金の探偵と思った方がいいよね

 

個人情報は細かな情報が記載されている

個人情報は細かく情報が残っていますので、職歴など嘘をついても無意味なことがわかるでしょう。

 

金融機関は個人信用情報のチェックは必ずします。現在カードローンなどの延滞がある人は要注意!!個人信用情報機関に返済遅滞や事故情報が載ってしまうと、融資を受ける際に致命傷になります。

 

このブログを見てくれている人は、キャッシングなどの部分をしっかり確認して下さい。

金額の大小にかかわらず、金融機関は「この人は全く信用できない人」と評価をしてしまいます

 

KOBA
どんなに少額でも借金は借金です。返済日にはしっかり返し1円たりとも滞らせてはなりません。
上の個人信用情報機関の記録ってずっと残るの?
ゴロウ
KOBA
ずっとじゃないよ。5年間保存されているんだ。自己破産してもその後10年すると家を購入している人はいるしね。自己破産した時のお金を貸していた銀行は記録がずっと残り、貸していなかった銀行は過去がわからないのでOKって感じかな。

 

メモ

ぼくの知人で、携帯通話代の数千円を1ヵ月ずれて3年程度払っている人がいました。
本人は遅れなどなく支払っているつもりで、実際は一か月ずれて払っていたので、ずっと遅延となり、どこのローンも通らないと相談を受けました。
携帯代金も通帳から引き落としするならいいですが、はがきが届いて振り込みに行くということをすると、知らぬ間に大問題が発生していることもあります。
不動産投資で融資を有利に受けようと考えているならば、個人情報には細心の注意が必要です。

 

固定金利と変動金利どちらを選ぶべき?

 

まず固定金利は金利が固定されており、金利上昇があっても変わらず固定なので安心です。

変動金利は変動すると思われがちですけど、住宅ローンもここ20年程度金利は大きく変動しておらず低金利なので変動金利がお得でしょう。

 

固定金利は変動よりも高い

固定金利は、変動金利に比べて割高です。金融機関側が金利上昇のリスクをとっているのでどうしても固定金利のほうが高くなります。

不動産投資の融資で固定金利を選ぶと、固定期間内に解約すると違約金が必要になることがあります。この部分には注意が必要です。

 

固定金利の欠点は次の2点

  • 固定金利は金利が割高
  • 条件変更には手数料がかかる

 

変動金利は低金利で、大きく変動がない

変動金利は金利が変動するから、怖いとのイメージをお持ちのかたがおおいです。

 

まずは住宅金融支援機構の金利推移表を見てみましょう。

住宅金融支援機構 金利推移:引用

 

このデータからわかるように、変動金利は平成7年ぐらいから金利2.475%の推移を安定していることが見てわかります。

固定金利だと変動金利からは+1%ぐらいでしょう。結果論は上記のデータなら固定金利のプラス金利はとても無駄だったことがわかります。

 

KOBA
ぼくは固定金利を選びません。いつ売るかもわからないですし、金利が高くなってきたときに手放せばいいと思っているからです。
ずっと保有してるわけじゃないなら、それはいい選択だね
ゴロウ

 

今後大幅な金利上昇の可能性は低いと考えているため、変動金利を進めています。

 

特に不動産投資において、融資を受ける金利はとても大きな割合を占めるのでしっかり考えて検討するようにしましょう。

 

 

融資相談を銀行に行くとき、身だしなみにも注意

銀行員は、堅実な人を好みます。地主や本当のお金持ちは皆堅実です。

派手な時計やブランドものギラギラで行くと、お金遣いがあらい印象を与えてしまいます。

どんな身だしなみかというと、一般的な清潔感のあるスーツで十分でしょう。

 

あなたに融資しても大丈夫だと印象を与えることが大切になります。

 

メモ

不動産売買の営業をしていると、若い営業マンが高級車でお客様を乗せて案内していることを見かけます。

そのような営業マンに当たったことがあるお客様の心情をお聞きしましたが、『絶対にこの人から買いたくないと思った』でした。

高級車でギラギラしていると良い印象を与えないことは明らかです。高級車に乗っている若い営業マンほどお金がなく見栄っ張りです。

 

 

まとめ

 

今回は不動産投資において融資をどのようにしたら有利受けることが出来るのかお伝えしました。

融資に有利にはたらく重要な3カ条とは

  • 属性を高める
  • 自己資金を多くする
  • 購入物件の収益性が高い

 

融資を有利に受けるために重要な3カ条を実践していきましょう。

そう言っても8割の人が行動しません。まず行動に移せることからしていく。思っているけどできないと考えるのではなく、行動すること。

 

必ず3年後には見える世界が変わります。

 

ぼくは不動産投資の良さを伝えていきたいので、本業とは別に切り離してこのブログを書いています。自分の会社とは何も繋げていません。

 

不動産関係の人たちも僕がこんなブログと書いているとは知らないでしょう。

だからこそ思ったまま、自分の言葉で届ける真実を書いて楽しんでいます。

 

不動産屋さんの悪い言葉に騙されないように、知識武装していきましょう。

 

まだまだつたない言葉だったり、勉強不足な部分もあるかもしれません。これからもいい情報を発信していけるよう精進していきます。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。少しでも、あなたの参考になれば幸いです!!

お互い不動産投資、楽しんでいきましょう。

 

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