こんにちは、不動産投資を応援しているＫＯＢＡです。
今回は少額からでもはじめれる古家不動産投資をお伝えします。
不動産投資は億単位のマンション一棟を持たなくても始められます。
どのような物件に投資をしたらいいものかわからないと考えているかたに、今回は小さくても儲ける事は可能ですとお伝えします。
目次
小さくても資産になる
私は初めて購入する最初の物件は、とにかく小さく・安く買うことがとても大切ですとお話しします。
不動産投資をしていこうと思っている方の多くに、マンションを何棟も持っていくことを夢に見る方が多いです。
どんな形でもまずは不動産投資をして、家賃収入を得て大家さんになることが第一歩です。
大家さんになって家賃収入を得るには、マンション一棟を持たないとダメな決まりもありません。
まず第一歩は、古くて使われていない安い住宅（空き家）を購入しリノベーションする。
そして借り手を見つける。一見面倒に感じるかもしれませんが、とても利回りが良く、お宝物件が多くあります。
利回り１５パーセントや２０パーセントを超える物件に出会えますし、資金回収はとても速いです。
利回りの計算方法はこちら
例
物件価格が１０００万円の戸建、年間の家賃収入として１００万円の場合は
年間家賃収入÷物件価格×１００＝利回り
１００（万円）÷１０００（万円）×１００＝１０％（表面利回り）になります。
仮に２０パーセントの物件だとすれば、５年で物件価格を回収できるのです。
支払いが終わると、その土地はもうあなたのお金を生んでくれる資産になっているでしょう。
現金がなくても、日本政策金融公庫で借りることも出来ます。
日本政策金融公庫とは政府系の金融機関です。低金利で借り入れができ、審査も融通が利きます。
誰でも、借り入れできるとは限りませんので注意しましょう。
不動産をもったら収益を上げる事について意識する
まず購入する前に物件周辺の家賃相場を調べます。事前調査はとても大切ですよ。
便利なサイトなので紹介すると、ホームズのサイトから家賃相場を調べれます。
全国の賃貸住宅の『空室率』や『家賃相場』や『人口数』をデータにしてくれているので大まかに把握することが出来ます。
周辺の家賃相場がいくらだからと計算をして、リフォームにかける費用を決定し、そして家賃を決めていく。
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その後に不動産を購入して『さぁ借主を探すぞ』と意気込みます。
あなたの不動産にどれだけの付加価値をつける事ができるかで、収益を上げるも下げるも大家のあなた次第になります。
リノベーションをするのに、ありきたりなリフォームをしても収益は高まりません。
安く工事を仕上げるのは大事かもしれません。
少しでもワンポイント工夫し、ここの物件は他とは違う、オシャレだと思わせることが大切です。
おっ！？と感じさせると、もうこちらのもので入居者が決まったものです。
古家には古家の良さがあるので、最新の内装をばっちり仕上げても良さが生きないこともあります。
物件ごとに残すもの活かすものを選択して、リフォームの費用を節約しながら周辺との差別化に仕上げる必要があるでしょう。
今の時代はとても便利で、インターネットで見積もりを取ることができます。
利用者数Ｎｏ.１の住宅リフォーム会社紹介サイト
は無料で見積もりを取ることもできますので、ぜひ利用してみてください。
リフォームをするんでしたら、悪徳な業者に騙されないように必ず複数の見積もりを見比べることをオススメします。
空き家期間を短くする
先ほどリノベーションは少し工夫してオシャレに仕上げるのが大事と伝えました。
オシャレを加えることのメリットは、一度借り手が出た後も、またすぐに新しい借り手が見つかることも多いです。
またほかの物件と差別化もできるため借りてくれる人が早く見つかります。
１ヶ月でも、１日でも空き期間がないように考えて動いていく。
空き家期間が長ければ長いほど不安になってきます。
家賃も入ってきませんので、期間が開けば暗い気持ちになります。
この家賃設定が間違えたのかな、リフォームが悪かったのかと悪い事ばかり考えだすようになるものです。
新築の戸建やマンションのモデルハウスを見ると家具が配置されています。
それはモデルハウスの役目は、視覚できれいに見せる事で、良い印象を与えるためです。
ポイント
少ない費用で見栄えさせるには、IKEAの家具や小物を少し配置する
またグレードがアップしたようにも見えます。
入居者が入らないと家賃も何も入ってきません。せっかくリフォームをして費用をかけても、入居者が入らなければ意味がありません。
不動産投資として成功していくには、なるべく空き家期間がないようにすることがとても大切です。
稼いだお金を再投資する
多くの本にも同じようなことが記載しています。
不動産投資をして得た収入はそのまま貯めて次の物件への再投資をしてください。
一つの物件を購入してその収入で満足でしたらお好きに使ってもいいでしょう。
ここから更に投資をしていき、大きい物件に増やしていくには再投資していく方法が一番です。
うまくいっている大家さんは、家賃収入が入り、家賃を貯めて再投資して、保有物件を増やして家賃収入を安定させる。
そして繰上返済するとローンの枠が広がり、再投資に資金を回しています。
すると家賃収入はさらに膨らみ、現預金が貯まっていきます。その後費用の負担をはるかに超える収入が得られ、不動産投資は成功に向かうでしょう。
うまくいっているときに次の行動を起こすことが大切です
雪だるま式に収益不動産を増やすには
１つ２つと不動産物件が増えてきて、その後は複利の効果を活用して、不動産投資していくことが早道になります。
不動産を『買っただけ』と『買った後にしっかり運用している』では大きな違いです。
資産運用は、『単利』と『複利』のどちらで運用するかで大きく変わります。
この大きな差を理解しましょう。
たとえば元金が１００万円あり、この１００万円を金利２％（年利）で1年間預金します。
１年後には１０２万円になります。この２万円は、元金に対してついた利子です。
再度全額の２万円も含めて（１０２万円を）再び１年間投資すると、１年後には１０４万円ではなく、１０４万４００円となります。
この４００円は、利子である2万円についた利子になります。
このように、利子にもまた利子がつくことを、『複利』といいます。
【72の法則】とは！？
複利の計算はむずかしそうだと感じる方に、わかりやすい計算式をお伝えしましょう。
複利で運用して資産を倍にするために必要なおおよその年数を計算するための法則があります。「72の法則」と呼ばれています。
計算式で表すと以下のようになります。
計算式
【72の法則】
72÷金利＝お金が2倍になる期間（年）
たとえば、100万円のお金を複利で運用した場合
1％で運用した場合：72÷1＝72 約72年必要
3％で運用した場合：72÷3＝24 約24年必要
5％で運用した場合：72÷5＝14 約14年必要
9％で運用した場合：72÷9＝8 約8年必要
以上のようにお金が2倍になる期間が求められます。
運用のパフォーマンスが違えば、2倍になる年数に開きが出てくるのがお分かりになるでしょう。
長い期間でみると、複利の効果は非常に大きいです。
複利にするためには、利子を元金に組み入れて運用すればよいのです。
上の例では利子の２万円を元金１００万円に加え、１０２万円を新たな元金としています。
これに対して、利子を元金に組み入れない場合、『単利』となります。
上記の例で、利子の２万円を元金１００万円に組み入れず、１００万円のみを再び金利２％で預けたとすると、1年後には１０４万円になる（１００万円＋1年目の利子2万円＋2年目の利子2万円）。このような運用を『単利』での運用といいます。
この『複利』を大いに利用して、物件数を増やすことで安定した家賃収入を得ることが可能になってきます。
複利を利用しても時間がかかわってくるからです。
ココがポイント
３戸や４戸の物件を持ち出すと、家賃収入のみで新しい物件の購入ができるでしょう。
不動産投資で成功している人ほど、『もっと早くから不動産投資をはじめていればよかった』という声をよく聞きくのは『時間』が関係するからですね。
まとめ
不動産投資は時間を味方につけるストックビジネスになります。
投資を始めるか悩んでいる方はなかなか思うような物件が買えず、我慢する日々が続くこともあります。
小さな物件から始めても、コツコツ買いまして実績を重ねることが大事です。
それも後々大きな資産になります。
小さな物件を購入していると、あるタイミングで大きく一気に規模を拡大するときがきます。
不動産会社からも『この人は物件を買える人だな』と認知をされると、良い物件が回ってきます。
急がば回れという言葉の通りに、小さな最初の一歩が大事です。
最後までお読みいただきありがとうございました。
少しでも参考になりましたら幸いです。
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