不動産投資 初心者の方

不動産投資を成功させるタイミングについて

こんにちは、KOBAです。

不動産投資に興味はあるけれど、何から始めたらよいのか、スタートするタイミングについて悩まれている方も多くいらっしゃいます。

不動産投資をはじめるには、もう遅すぎるのではないかとおもっているかた

今回は不動産投資をするうえで大切なことをお話します。

不動産投資をはじめる、ベストタイミングとは!?

結論からいいますと、『自分がやろうと決断したとき』です。

 

何かをはじめるのに遅いことはありません

 

不動産価格や金融機関の融資姿勢は、景気に左右されるものです。

 

今は不動産価格が高くなっていて、「もう遅すぎるのかな?」と考えるのも無理はありません。

安く不動産を購入したいと考えてしますのが、正直な気持ちでしょう。

 

KOBA
不動産投資を成功させる!!この気持ちが一番大切です

 

早く始めるほうが有利

私も不動産に投資をしているので、自分自身感じますが、早くスタートしたほうが断然有利です

 

簡単に例えると、はじめに(Aさん)500万円の戸建てを購入したとしましょう。

もし現金購入すると、借入の返済はなく、500万円に対して9%の45万円のキャッシュフローが得られます。これは年間です!

 

計算式

(Aさん)

物件価格   利回り  キャッシュフロー

500万円 × 9% = 45万円

 

1年後に同じ条件で物件を購入した人(Bさん)がいて、同じように一年後に45万円が入ってくることになります。

 

後で買ったBさんは同じ条件の物件を購入していても先に購入をしたAさんに追いつくのが難しいです。

もし2年後や3年後となるともっと大きな差がついてくるでしょう。

 

答えとして、早く始めるほうが有利なのです。

 

不動産投資は時間を味方につける

もし融資を利用していても、時間がたてばたつほど借入残高は減っていき、なおかつ家賃収入を得ながらローン残高が減っていきます。

 

参考

例えると15年の融資を組んで物件を購入した場合、家賃を得ながらローン返済を続けていくことで、5年目には借入残高の30パーセント程度は減っている計算です。

 

不動産はその時の価格がもし値下がりしていても売却すれば利益が出ます。

 

また同じ価格で売れたとしたら、返済済みの30%分は利益となるのです。

返済が進むにつれて貸借対照表が改善されてお金も貯まっていくことで、

自分自身の信用力も高まり融資金利が下がってきます

 

初めは融資金利が高いです。しかしあなたがまだどんな人物かもわからないし信用も無いので当然です。

年数がたてば、銀行にも信用が高まり、金利の優遇を受けれます。

 

またローンの返済は最終返済時80歳未満と決まっています。

年齢が高くなればなるほど融資年数も少なくなりますし、体の異常や糖尿病などになると、団体信用生命保険も入れないこともありますし注意が必要でしょう。

 

不動産投資の知識をつける

 

まず勉強して不動産投資に対しての最低限の知識をつけること。

 

不動産会社の営業マンのいい話ばかりを鵜呑みにして物件を購入してしまうと、よく注意して見る部分も何もわからず、購入後に大きな損失を払うことが多いです。

営業マンのトークはいい事を伝えるのが仕事ですから当然と言えば当然ですが、人から聞くのはあくまで『意見』、最後に答えを決めるのは自分自身になります。

 

学生の時は勉強して記憶し、覚えたことを書いて、いいテストの点数を取ればよかったかもしれませんが、不動産投資で収入を得るとなるとまったく違います。

 

正しい不動産の知識をつける。

 

ポイント

  • 本を読む
  • 投資セミナーに参加
  • 情報収集

そのうえで行動をしていく

 

知識をつけていかないと十分に利益を得られないとか、見えないさまざまなリスクを回避できず、大きな損失を被る危険性もあります。

また投資額が大きくて初めの物件から失敗してしまうのが取り返しのつかないことになります。

 

私が初めの物件はとにかく小さく・安く買うことと説いているのは取り返しのつかないようにするためです。

 

KOBA
一番は、本を読むこと!費用対効果が高いです

 

図書館でも色々な本が置いてあります。まずは1冊から読んでみて、そこから投資セミナーや勉強会に参加したり、近くの不動産会社に話を聞きに行ったりと知識を蓄積していくことが大切です。

 

誰でも失敗するときはあります。

大きな失敗をしないように、地道に情報収集をしたり、情報交換をして不動産投資仲間を作ることはとても大きな財産になります。

 

まず資金が少ない方は、本から先輩方からの知恵や知識を存分に学んでいくことが大切です

 

自分自身の属性を理解する

 

いきなり何のことだ??と思われる方もいそうですが、『属性』とは融資を受ける人に対する金融機関の評価のことです

 

属性とは!?

  • 勤務先や勤続年数(上場企業か公務員か?自営業かなど)
  • 年収(課税証明書に記載されている)
  • 住居情報(持ち家か賃貸か)
  • 借入があるか(キャッシングや車のローン)
  • 家族構成(結婚しているのか、子供は何人か)
  • 金融資産(預貯金や、土地などの資産をもっているか)

上記のさまざまな条件で評価されます。

 

ご自分で住まいを購入したことがある方は経験があるかと思いますが、色々な角度から金融機関は評価をしてきます。

金融機関の最も重視する部分は、お勤めの勤続年数が短ければ融資は厳しいです。

 

メモ

例え年収が高くても、外資系の金融機関など離職率が高い仕事に従事している場合も、金融機関の評価が低いこともありますので、注意が必要です。

 

初めて投資をするのか、投資実績があるのか、今までどのような不動産業者との付き合いがあるかも金融機関は評価します。

 

不動産投資で融資を受けるには最低2年同じ会社で勤めていないと厳しいです。

通常は3年になりますので注意が必要。

 

属性がいい人は、それだけで簡単に融資が受けられます。

医者や弁護士・東証一部上場など、大手企業や公務員も一般的に高収入で安定している職業は信用度が高いので、いい条件で融資が受けられます。

 

しかし、そのような人は不動産業者の勧められるまま、そのままの悪い物件を購入する人も少なくありません。

 

まず金融機関から、どの程度借り入れできるのか知っておくことはとても大切です。

 

KOBA
【住宅本舗】は一括審査できるから便利だよ

無料なので、属性を理解するうえで、いくら借りられるのか知っておくことも重要です。

 

まずは無料の一括審査をしてみましょう。


不動産投資では、シミュレーションを重視する

不動産投資を行うときは、収支シミュレーションがとても大切です。

2020年の今現在の価格は正直高いと思います。

 

ですが『物件が高い!!』と感情的になったりあきらめたりする必要はありません。

 

一般的には不動産投資は、5年以上と長期的に所有するものです。長期的に保有するからこそ、買った後、さらに上がるかもしれませんし、下がるかもしれません。だからこそ色々と想定してシミュレーションをし、リスクを抑えることが可能になります。

 

今はまだ細かく知らなくていいです。徐々に勉強していきましょう。

 

大切なのは物件価格だけではなく、利回りや借入金利、修繕費用や空室率や家賃の推移など、想定できることはすべて踏まえたうえでシミュレーションし、十分に利益を得られると判断すれば買い、そうでなければ見送りでいいです。

 

いい物件に出会うために

ここまで勉強したら、後はいつ、いい物件に出会えるか。

不動産もよく出会いで縁のものですよ、と営業の方が例えられます。

 

その通りなのです。どの仕事にも共通する事で、日頃からいつも用意をしていないものにチャンスは回ってきません。

常々、用意は周到に銀行回りをして、いい物件があれば融資の話がスムーズに進むようにしておく。そして自分の基準に適した物件が来たら、素早く行動に移すこと。

 

いつもある日突然チャンスはやってきます。掴むのは自分次第だ

 

この気持ちで自分自身の感性や判断力を地道に磨いていきましょう。

 

まとめ

 

改めて、不動産投資をはじめるタイミングは

 

『自分がやろうと決断したとき』になります。

 

不動産投資は、あまり景気に左右されずに毎月安定的な家賃収入が得られます。

 

そして時間を味方につけながら資産を蓄積していけるビジネスです。

だからこそ勉強をし、知識をつけて早く始めるのが有利になります。

 

焦る必要はありません。世の中に物件は沢山あります。

 

勉強をして知識をつけていないと、その物件のことがいい物件なのか悪い物件なのかも、なにもわかりません。

そうならないためにも、まずは勉強をして情報を収集し、そして行動(実行)しましょう。

 

長くなりましたが、最後までお読みいただき、本当にありがとうございました。

こちらの記事も参考になれば幸いです。

 

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