こんにちはKOBAです。
今回は不動産投資を始めてみたいけど、どうやって不動産投資物件を購入したらいいのか。
物件探しから購入、契約までの流れ～を初心者にわかりやすく解説します。
これをみて勉強したら、よい物件を探しに行こう！！
目次
資金計画を立てる・・諸費用や頭金はどの程度かかるのか
物件を購入するときには、物件価格以外に税金など様々な諸費用が掛かります。
諸費用の合計は、物件価格の約８～１０％が目安です。
内訳を細かく覚える必要ないです。ザックリその程度かかると覚えてください。
| ●購入の一度のみ費用項目 | 内容 |
| 固定資産税 | 土地・建物に支払う税金 |
| 不動産取得税 | 不動産を購入したら一度だけ納税するものです |
| 印紙代 | 売買契約書には必ず印紙が必要です。金額は代金によって異なります |
| 火災保険・地震保険 | 必ず加入する必要がある。契約する内容によって保障の有無が異なったり値段が大きく違うので注意が必要です。 |
| 登記費用（抵当権設定・所有権移転） | 所有権を移転する際や、抵当権を設定するときに支払う費用です。司法書士の先生の費用も含めて指しています。 |
| 仲介手数料 | 不動産仲介会社に支払う費用です。（物件価格×３％＋６万円）×消費税で計算します。 |
| 保証料と事務手数料 | 融資を受ける銀行に支払う費用です。ローン金額や金融機関によっても異なります。 |
まずは自分がどの程度の自己資金を準備できるか、把握しておきましょう。と様々な費用が必要です。
サラリーマンとして副業で不動産投資をしようと考えており、銀行に借入するのであれば、しっかり事前相談をして自身の借入限度額を知ることも大切でしょう。
物件の情報収集をしよう・・物件資料を取り寄せてシミュレーション
気になる物件が見つかれば、その不動産会社に問い合わせをします。
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不動産投資をするために、集めたい資料一覧としては以下になります。
・物件概要書（これは必須）
・レントロール（各部屋の賃料、敷金の記載された一覧表）
・維持費（水光熱費等）
・修繕履歴（過去に修繕しているか、大規模は？）
・公課証明書（業者に伝えるともらえます）
・土地・建物の謄本（法務局で本人用意可能）
以上の資料を用意して収支シミュレーションを行います。
物件概要書とは、その物件の住所や価格、建築年月、構造、面積、総戸数や種類などが記載した書類です。
不動産の特徴や価値をまとめた書類と考えるとわかりやすいでしょう。
レントロールとは各部屋の賃料や、敷金の記載された一覧表になりますので、不動産投資用の物件でしたら必須になります。
入居者で家賃の大差がないか。付近の家賃相場を調査するときにも使います。
また維持費や修繕履歴、年間の固定資産税を知るためにも紹介した資料はしっかり用意してもらいましょう。
物件の現地に行き調査（内覧）をする・・必ず現地を見る事
物件資料を集めて、いざ気に入った物件があれば現地調査をします。
不動産屋さんに伝えて、部屋の中も見せてもらいましょう。
不動産投資は株式投資と違って、現物の投資になります。
現物ということは当たり前に、その『モノ』を見ないといけないです。
その物件を自分の目で見て確認することで見えてくるものがあります。
中古であれば、どのぐらい修繕が必要なのか。リフォーム費用も算出が必要になります。
また雨漏りや、建物の傾き、日当たりや周りの環境は現地を見ないとわからないことでしょう。
実際に足を運んでみたら、よからぬウワサを聞いてしまったりすることもあります。
現地調査とは、物件のあら探しをするのではありません。
投資するにあたる物件を見極め、賃貸経営のリスクを織り込む作業のことだと考えています
自分が住んでいる場所から遠方を購入するよりも、はじめのころの物件は車で行ける範囲にしておくほうが得策です。気になる物件は必ず自分の目で見に行ってください。
そうして物件の数をみて、経験値を上げていくことが大切です。
買付証明書を提出しよう・・買う意思が固まればすぐに
次のステップとして、内覧後に気に入れば買付証明書を提出しましょう。
これは実際の買付証明書になります。
買付証明書とは、物件を購入する意思がある旨を表明する書面になります。
主に５つのことを記載します。
１ 購入金額（自分の買いたい金額を書く）
２ 契約希望日（売買契約日を締結する希望日）
３ 手付金（契約時に売主にわたすお金）
４ 融資特約の有無（銀行の融資を利用するか、一括現金購入なのか）
５ 瑕疵担保責任の有無（売主に瑕疵担保責任を負っていただくかの有無）
重要なのは、融資特約の有無になります。融資特約とは、「金融機関から融資が付いたら買います」という特約のことです。
自己資金以外で物件を購入する場合、融資が付かないと物件が買えないので、融資特約有で申込書を記入します。
購入申込書が重なった場合、融資特約有になっているよりも現金購入できる人を優先する売主さんもいます。
買付証明書は契約の拘束力もありません。
このため深く考えずに買付証明書を提出し、契約前にドタキャンする人がいます。
何事もドタキャンをすると後々の関係性が良くなることは少ないですよね
不動産屋さんは思いつきでドタキャンするような信用のない人とは二度と付き合ってくれませんので、くれぐれもご注意ください。
銀行に融資の審査を受ける・・事前に自分で準備しておくことも可能
不動産は現金で購入できない場合、一般的に『融資』を受けて購入します。銀行から融資を受ける方法は２つあります。
メモ
不動産屋さんに銀行を紹介してもらう
自分で銀行に持ち込んで融資を受ける
銀行は、不動産屋さんの銀行の斡旋もうけれます。
自分で探すのは時間と労力がかかります。
今は便利なサイトが出てきて、住宅ローンの審査を一括審査してくれるサイトがあります。
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ローンは、サラリーマンの方は有利で借りやすいです。
しかし初期費用も含めた全額のオーバーローンは、スルガ銀行の問題等により厳しくなってきているのが現状です。
古い戸建や借入額が少なければ、日本政策金融公庫もオススメですよ。
はじめての方は融資を斡旋してもらうことが無難でしょう。
ポイントは１行２行断られてもめげないこと！！
あなたはこれから不動産賃貸業の経営者になるんです。
その気持ちを強く持ち、担当者との面談に進みましょう。運営の計画を説明する必要もあるかもしれません。
しっかりと理論武装をして臨み、融資が通りやすいように挑むのみです。
不動産売買契約を結ぶ・・契約後は法的効力がある
不動産の購入の前には必ず物件の説明、重要事項説明書があります。
宅地建物取引士が物件の詳しい説明をしてくるもので、初めて聞くと専門用語だらけで何を言ってるのか、理解が難しいかもしれません。
その後に物件の説明をうけて、問題がなければ売買契約を結びます。
名の通り契約書になるため、法的効力があります。
内容をしっかり確認して間違いがなければ、売主、買主双方の押印が必要になります。
大事な部分は売買価格、融資特約がありかなしか、瑕疵担保責任は負ってもらえるのかに注意が必要でしょう。
契約時期は、融資が付いてから結ぶときもあれば、ついていない時から結ぶ時もあります。
大体不動産屋さんも買主の属性や内容を聞いたら融資が通るかわかります。
早く契約して、落ち着きたいのが不動産屋さんですからね。
契約をして融資が通れば、ほっと一息、購入まですぐそこです！！
物件を決済（購入）する・・最後のお金を支払う日
決済とは最後にすべてのお金を払って、その日から物件が『自分のモノ』になる日です。
最後の決済までに、銀行と買主との間で借入金についての金銭消費貸借契約の締結をします。分かりやすく伝えると、銀行とお金を借りる契約です。
銀行に、売主さん不動産屋さん買主さんと司法書士さんが一堂に集まって行います。
★当日の流れは以下の通り
１ 決済までに銀行と買主との間で借入金についての金銭消費貸借契約の締結
２ 司法書士が決済に必要な書類の確認
３ 買主の融資先銀行から売主の口座へ残代金の送金手続き
４ 仲介手数料の支払い
５ 売主の着金確認
６ 売主から買主への鍵や、必要書類の引継ぎで決済終了
諸費用の合計は、物件価格の約８～１０％が目安として必要になります。
決済当日の通帳にお金の入れ忘れがないように注意してください。
まとめ・・物件探しから、契約までの流れ
物件探しから購入、契約までの流れについて解説しました。
大まかな流れをわかっておくだけで、物件を見つけてからの動きに差が出ます。
机上で考えすぎるよりも、行動あるのみ！
まずは良い物件を探して物件資料を取り寄せてみましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。
不動産投資の参考になりましたか？
またこちらの記事もご覧いただけますと幸いです。