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【年間50万収入】100万円からはじめる不動産投資の方法とは!?

 

今手持ちの100万円からはじめる不動産投資の方法を紹介します。

金融機関から借入を受けず、100万円から不動産投資をスタートするためのノウハウをお伝えします。

少額からはじめるためには、お金持ちの人と同じことをしていてはだめです。

こんなことから!?と思われる方は、100万円からはじめる不動産投資は諦めた方がいいでしょう。

 

人と同じことをしていては意味がないのです。
何でも健康とやる気があれば出来る!

 

絶対にやるんだ!このモチベーションが一番大切です。

 

【はじめに】100万円から不動産投資はできるのか!?

結論からお伝えすると、100万円から不動産投資はできます!!

 

ただし、もちろん誰にでもできるというわけではなく、自分でできることは全てやる・・という条件もあります。

 

条件としては

  • 古い戸建を狙う
  • 他人任せにしない
  • 瑕疵があっても受け入れる

 

100万円から不動産投資をはじめるので、強い覚悟は必要です。

 

まず不動産投資の種類を伝えしましょう。

 

 

1棟マンションの一室や戸建て住宅といった小規模な投資から、アパートやマンションの一棟すべてを所有する大規模な投資まで、さまざまな種類があります。

 

今回は手元資金100万円から、いきなり1棟マンションやアパートを購入したいと考えても諸費用等が必要になるため、予算オーバーで現実的にむりです。

 

現金が増えるまで潔く一棟物件は諦めてください。

 

では100万円からはじめる不動産投資とは、どのような方法か具体的にお伝えしていきましょう。

 

【前提1】古い戸建てを狙う

100万円からはじめる不動産投資をするためには、一番重要になるのが『価格』です。

駅近くや築年数などの情報は一切シャットアウト!!価格が100万円未満の物件であれこれ注文をつけていてはダメです。

もう一度伝えます。100万円からはじめる不動産投資をするためには、『価格』が一番重要です!

人口が住んでいないエリア以外なら、物件を見に行ってみましょう。

長屋(テラスハウス)とは、隣の家と壁が繋がっているものです。
イメージとしてはこんな感じ

 

 

この画像を見て『えー』と思うのでしたら、100万円からはじめる不動産投資は諦めてください。
安いのには訳があるから安いのです!!

価格が安い物件は、ホームズよりもアットホームのほうが物件数の掲載は多いです。

なんといっても、アットホームのほうが物件掲載の広告料が安いからです。

 

スーモやホームズは業者目線から見ると、高い物件が掲載されていることが多いように感じます。

 

 

【前提2】他人任せにしない

100万円からはじめる不動産投資は、他人に任せにしてはいけません。

 

チェックリスト

  • 工務店にすべてリフォームを任せよう
  • 入居者も不動産屋さんにすべて任せよう
  • 周辺の調査も不動産屋さんにすべて任せよう

このような他人任せの考えでは成功するはずがありません。

足で稼いでください。

 

工務店と共にリフォームして、入居者は一つの不動産だけに任せず、何社かにお願いにまわる。

 

周辺の環境とても重要です。購入前に自分の足で歩き、近くの住人に話しかけて見えない情報を聞きだす努力も必要でしょう。

 

大家さんのやる気は、必ず不動産屋さんに伝わります。本気度を見せて応援したいと思われる大家さんになりましょう。

 

【前提3】瑕疵があっても受け入れる

ここでいう瑕疵とは、心理的な部分の瑕疵とは違い、物件に問題があっても何も文句を言わないことでしょう。

2020年4月1日から民法が改正されて、今までの『瑕疵担保責任』から『契約不適合責任』と新たにかわりました。
詳しくはこちらから

すごくわかりやすく伝えると、売主の責任が今まで以上におおきくなってきたので、買主にとても有利に働くことなります。

 

売主の立場になってみると、購入後にどんなことを言われるのかわからないのはとても怖いですよね

 

KOBA
瑕疵があっても文句は言わないです

このように書面を残してあげると、売主さんはとても安心してくれますし、不動産を仲介する営業マンからも信頼を得られます。

購入後に少しのことでくどくど言ってくる買主を、営業マンや売主さんはとても嫌がります。

 

100万円未満なので、何かがあると思って購入する気持ちが大切でしょう。

以上の前提を踏まえて、具体的な100万円で不動産投資をはじめる方法をお知らせします。

 

【ステップ1】情報収集をするため100万円未満の物件を探す

ネット検索を利用して、古家付き土地で100万円以下を探す

100万円未満となると、中古戸建てとして情報が出ないこともあります。

 

物件をネット上から探すポイントとしては、古家付き土地を狙ってみましょう。

画像からわかりやすく説明していきます。アットホームのサイトをみてください。

 

 

KOBA
まず土地をクリックします。

 

KOBA
そして都道府県を選びます。

 

 

KOBA
最後に絞り込み、左の〇の部分で価格を500万円までと変更すると情報が出てきます。

 

不動産営業マンが、この物件は古いから土地として売り出そうと考えてネットに掲載していることが多いからです。

 

KOBA
古家付き土地とは、戸建てが上に建っていて土地として売り出しているってことなんだ
中古戸建てではなく、土地として売ってるの?
タロウ
KOBA
そうなんだ。古家付き土地は狙い目だよ

 

築年数が古すぎると、解体して立て直すだろうと考えるからです。

その部分を利用して、あなたは安く購入するのです。

 

不動産会社に声をかける

地元の不動産会社数件に声をかけに行きましょう。

営業マンに『不動産投資物件として100万円以内で不動産を探しています』と伝えてください。

 

ネットにも載っていない情報を積極的に探すようにしてください。

 

声をかけにいく3つのメリットはこちら!

  1. 現金で買うことを知ってもらう
  2. その会社のいい営業マンがわかる
  3. 低額の物件は、水面下で売買されている

 

まず現金で購入する意思があるのがわかるので、物件を紹介してくれやすくなるでしょう。

 

営業マンも、月の数字(ノルマ)が必要なのです。

 

いい営業マンかどうかは、誠実な人で買主側に寄り添ってくれる人なのか会って話をして見極めていきます。

 

そして複数の不動産会社に声をかけるメリットは、低額のいい物件は不動産会社にしか流れてきません。

表に出ない物件に出会う確率を、自分の足で掴みに行くといったイメージでしょうか。

 

正直に手元には、100万円しかないと伝えたらいいんです。ですが物件価格が少額ってことを伝えると、心の中で営業マンはかなり嫌がります。

 

営業の裏話

慣れている営業マンほど、安い物件を嫌がる傾向にあります。不動産営業マンとして勤めた経験から見える嫌がる理由として、安い物件は仲介手数料の少なさが要因としてあります。

営業マンは、仲介手数料の売り上げのなかから、歩合として%を給料としてもらいます。仲介手数料が低いうえに、自分の手元に入るのもすごく少ないことを考えてしまうのでしょう。

また低額物件の古い物件ほど、ボロボロで瑕疵をどうすればいいのか営業マンを悩ませる一つの要因です。

 

めんどくさがりの営業マンか、いい営業マンか、こちらからふるいにかけましょう。

物件を調べる情報としては、アットホームやホームズにも物件情報はあります。

 

 

(2020年5月:アットホーム
上記のように、大阪府下で探したら68万円の物件出てきました!!地方だともっと色々とあるかもしれません。

 

不動産会社の数件に声をかけてくださいとお願いしたのは、本当にいい物件はネットなどに情報が表に出ないことがおおく、水面下で売買されているからです。

 

世間に出ていないいい物件情報をもらおうとしているので、こちらからの歩み寄りが必要でしょう。

 

何度か不動産会社に顔を出していると不思議と情がでて、この人にいい物件を渡そうと思ってくれるはずです。

 

【ステップ2】物件を購入する

めぼしい物件が出てきたら、不動産会社に連絡をして内覧させてもらいましょう。

 

何件も見に行くことで目が養われ、物件の良し悪しがわかるようになります

 

一件見に行っただけで購入するツワモノもいてるかもしれませんが、まずは物件を手当たり次第に見ていくことです。

 

リフォームをしても、20%をらくらく超えるような物件を購入できれば、成功への大きな一歩を踏み出すことになります。

 

不動産購入の流れをまとめた記事がありますので、購入する前にはご覧ください

不動産購入の流れ!!初心者にわかりやすく解説します(サラリーマン副業)

 

 

参考

売りに出している物件も、その価格で購入しなければいけない決まりなんてありません。

不動産屋さんからはじめに提示された価格も、高ければ値段交渉(指値)すればいいんです。

言われた通りの値段で買う必要なんてないんですから。

価格交渉は必ずしてみましょう。

100万程度の物件は、現金購入するので価格交渉がしやすいのです

 

不動産を購入前に確認しておくことをまとめた記事はこちらからどうぞ。

具体的にわかりやすくかいていますので、ぜひご覧ください

不動産を購入前にするべき8つの確認事項

 

【ステップ3】DIYをする・・知人を集めてするのも手段の一つ

自分でDIYと聞くとハードルが高いですよね。

すべてをリフォーム業者にまかせてしまうととても高くなってしまうから、出来るところは自分でDIYしていきます。

 

オススメになるサイトは、『ピンタレスト』をみてください。

 

 

このように和室をリノベーションするなら『和室+リフォーム+DIY』と検索したら色々と情報がのっています。

気をつける点は、同じような築古物件のリフォームを参考にしてください。

リフォームもするところとしないところの線引きが大切です。

 

工務店の見積もりでは大工さんひとり動いてもらうと、一人工と費用を加算されます。

近所のコーナンに行けば今は何でも手に入りますので、ぜひ有効活用してみてください。

 

安く仕上げるためには、自分が動いていくしかないのです

 

入居用なので最低限、貸せる状態にもっていく必要があります。

これをしないとダメ!とリノベーションの決まりはないので、自由にしてOKです。

 

参考

100万円から不動産投資をはじめて、リフォームして家賃4万円の物件に変貌したとすると・・・
月々4万円×12か月として・・・年間48万円の家賃収入!表面利回り35%
3年で回収できることになります。

 

 

表面利回り30%超えはとても高い利回りです。

100万円ではじめる不動産投資は、費用が低いので高利回りになることは間違いありません。

 

知人に、もしDIYの得意な人がいたら手伝ってもらうのもいいでしょう。

また掲示板などで募集してみるのも、一つの手です。

 

ぼくの知人は、水回りの部分など工務店にお願いして、自分たちで土壁などは漆喰塗をしたり、床はクッションフロアを張ったりして費用を抑えていました。

 

【ステップ4】入居ターゲットを狙ってとらえる

入居ターゲットを狙うとは、どのような人に入居してもらえるか考えるのです。

 

やみくもにリフォームをするよりも、ポイントを押さえてリフォームを意識します。

特に築古物件はリフォームする箇所、しない箇所をしっかりと線引きしないと費用がかさみます。

 

  • 年配の1人で住まれる方ならば、どのような配置にモノがあればうれしいのか。
  • 家族なら使いすい間取りはどうか。
  • シングルマザーや若い子ならば、アンティーク調やスタイリッシュなもの。

 

購入物件の周辺にはどのようなニーズがあるのかを調べて、入居ターゲットを調べることで、入居してくれやすい物件に仕上げましょう。

 

【ステップ5】戸建ては自主管理する

戸建てを買って、DIYしての次のステップは、物件を自主管理することをオススメします。

【ステップ1】の以前に声をかけた不動産会社に募集をお願いしに行くとスムーズに話がすすむでしょう。

 

お願いすることは、客付けをしてもらうことです。

不動産会社が管理をしたいと言ってきても、断るようにしましょう。

 

自主管理をすることで、コストを節約することにもつながり、はじめに賃貸経営の勉強も兼ねれるので一石二鳥となります。

不安に思うこともあるでしょうが、安心してください!!緊急連絡などかかってくることはほぼありません。

 

体験談

古い戸建の注意点は、台風の時やその地域で大きな地震があった時です。

とくに強い台風の時には雨漏りの電話が鳴ることがあります。

『すぐ来てください』と入居者はいいますけど、業者も台風のなか行ってくれません。

台風が過ぎ去ったら業者に行ってもらえるよう手配すれば完了です。

慌てることなく淡々とこなせば大丈夫です。

 

実際には、家賃振り込み時に通帳を確認する程度になるでしょう。

不安ならば、家賃の5%で管理をしてくれるところが多いのでお願いをしてもいいでしょう。

 

参考に、戸建ての管理となると1戸2000円~3000円でいいですよと言ってくれる管理業者も多いです。

 

【ステップ6】戸建てを売ってキャッシュを得る

100万円からはじめる不動産投資の仕上げは、作り上げた戸建てを売ってキャッシュ(現金)を得ることです。

 

3年から5年程度保有して、購入価格とリフォーム費用を回収できた後に、そのまま入居者がいる状態で売却してしまいましょう。不動産用語では、オーナーチェンジ物件といいます。

 

売却しなくてはいけないわけではありません。

 

購入してリフォームして売却して現金を増やし、その後にまた資産性のある物件を新たに購入していく

 

下のイラストをご覧ください。このような流れで、手元資金を増やしていきます。

 

高利回りなので、購入価格や費用分を回収すれば、いくらで売却しても利益になります。

 

築古戸建ては、13%程度の利回りがまわっていれば購入する人もいるでしょう。

どのようなリフォームをしたのか、写真を撮っておくと次の買主も見つかりやすくなります。

 

100万円からはじめる不動産投資は、買った不動産をリフォームして、入居者をつけて費用の回収した物件を売却すると利益がでて、資産を大きく増やしていける手法となります。

 

ゴールをどこに設定するか

不動産投資の『ゴールをどこに設定するか』は、投資家本人のあなたにしか決められません。

不動産投資をはじめていく年齢によって考え方もかわるからです。

 

20代や30代ならば、本業とは別に月5万円の収入が欲しいと考えれば、戸建てを1戸購入することで達成します。

サラリーマンの今の年収を稼いでリタイアしたい方もいてれば、月に100万円の家賃収入を得たいと考えている人もいるでしょう。

 

何も1棟マンションや一棟アパートを持つことが不動産投資ではないからです。

 

  • 時間を自由に過ごしたい
  • 金銭的自由がほしい

ぼくが不動産投資をする大きな理由です。

 

自分にしか決められないゴールを決めてください!

 

ブレることなく、その目標に進んでいきましょう。

 

悩みすぎると、途中で不動産投資の罠にはまり騙されてしまいます。

 

まとめ

今回は【100万円からはじめる不動産投資】として具体的な方法をお伝えしてきました。

正直にいうと、不動産投資を100万円からはじめるとなるとハードルは高いです。

それでも100万円からどうにか物件を購入して、再生して運用していく具体的な手順をお伝えしました。

 

そもそも不動産投資は簡単な世界ではありません。

買えば儲かると簡単に考えているならばやめた方がいいでしょう。

 

不動産投資をやろうと考えている人の中から、1000人から1人が行動に移すかうつさないかの世界です。

 

すべて共通でいえることについては、やる気があっても行動に移さなければ、結果はついてきません。

どんなに本を読んだり、セミナーに行ったりするよりも、実際に100万円を元手に、物件を購入することで100倍以上の価値があります。

 

行動した先に見える世界があります。正しい知識と正しい努力は報われます。

共に不動産投資頑張っていきましょう!

 

こちらの記事も初心者にわかりやすく、戸建てのメリットや利回りとは何なのか詳しく紹介しています。

ぜひ見ていただけましたら幸いです。

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