不動産投資

【未公開物件】未公開物件の情報を手に入れよう!

未公開物件の情報はどうしたら手に入るのか・・・

教えてほしいけど、誰も教えてくれない・・お悩みのあなた!!

 

ぼくがコッソリと情報をどうして手に入れてるのかお伝えします。

 

未公開物件って魅力な言葉ですよね。公開物件とどう違うのか。

 

そして自分に物件情報を得るためには、どのように行動すればいいのかわからないと聞くので公開いたしましょう。

 

毎日ポータルサイトに穴が空くほど見てても、本当の優良物件に出会えるとは限りません。

 

それは水面下で未公開物件を、特定の人に紹介して購入されているから。

 

出回りすぎた物件が、ポータルサイトにずーーーと掲載されているのです。

ぼく自身が購入してる物件の90%以上が未公開物件として紹介してもらったものです。

 

サイトをじーっと見る『待ち手の投資家』から『攻めの投資家』に変化していきましょう

 

今回はプロの業者や投資物件を何件も保有している上級者が実践している、未公開物件の探し方を公開していきます。

 

学ぶぞーーーー☆★
タロウ

 

未公開物件って何なの?

 

収益物件や戸建て、マンションなどを探しているとたびたび『未公開物件』との言葉。

 

未公開物件とは

不動産業者のホームページやポータルサイトなどで公開されていない、一般には出回っていない物件情報のことです。

 

大手ポータルサイトの、スーモやホームズ、楽街や健美家など物件検索サイトには掲載されてない物件で、一般サイトに出てないだけです。

預かった不動産業者のHPや業者間で共有される情報チラシには掲載されていることがあります。

 

未公開物件とは、大衆の目に触れるネット上にアップされていない物件。

 

KOBA
未公開物件はめちゃ多く存在しています。

 

未公開物件は、特に不動産業者間の取引で多く存在しているのが現状といえます。

 

不動産の未公開物件とは、公に出ていない物件だからこそ価値があります。売主もそのことをわかっているため、『情報公開しないでくれ』と不動産業者に伝えてきます。

 

多くの目に触れることで、物件の価値を下げたくないと考えるのでしょう。

 

なぜ物件情報を未公開とするのか

ではなぜ預かった物件情報を未公開とするのか?

普通なら預かった物件は、多くの人に紹介したほうが早く売れそうと感じます。しかし物件情報をなぜ未公開とするのでしょうか。

それには3つの理由があります。

 

未公開物件になる3つの理由とは!?

 

3つの理由とは

  • 売主の諸事情により公開できない場合
  • 人気の立地や間取りなど条件が良い物件(利回りなど)
  • 仲介業者側の理由で未公開物件としているケース

以上の3つを説明していきましょう。

 

売主の諸事情により公開できない場合

売主の諸事情

  • 近隣住民に知られたくない
  • 引っ越し先が決まってから内覧に来てほしい
  • 家の中がネットに載るのは嫌だ

上記の理由で、ネットやチラシなどの広告を打たず未公開物件となります。

居住マンションや戸建ては売主の事情のケースが特に多くあります。

 

人気の立地や間取りなど条件が良い物件(利回りなど)

人気の立地物件は、探している人が複数いるため未公開のまま取引が完了します。

売主が売り急ぐ場合も、未公開物件として業者間で取引されるのは多いです。

優良な顧客をもっている会社なら、人気の立地で条件が良ければ即購入されています。

 

仲介業者側の理由で未公開物件としているケース

未公開物件は、業者側の都合で未公開物件としているケースも多いでしょう。

両手取引をしたい場合や、未公開物件として紹介すると、買主の物件に対する期待感を高められるからです。

未公開物件と買主に伝えてプレミアム感を出したいから。

そして、両手取引をしたいから。

相場より安くて条件の良い物件は未公開のまま売買される

相場より安くて条件の良い物件を預かると、不動産業者の考えることは一つ!

 

両手取引をしたい

 

未公開物件とは売主から直接委託されており、自社で成約させると売主と買主からの仲介手数料を受け取れます。

 

 

両手取引とは違い、売主に不動産会社、買主に不動産会社とそれぞれ仲介手数料を支払うので、片手取引といいます。

当然両手取引を狙い、手数料を多くもらいたい。

 

手数料仕事なので、水面下で良い物件が出たときは両手狙いで動いています。

 

不動産業者には顧客名簿があり、この中から購入してくれそうな優良顧客に対して優先的に物件を紹介するのです。

 

未公開物件のメリットとは

未公開物件のメリットとは何かをお伝えしていきましょう。

 

未公開物件のメリットは3点

未公開物件の3つのメリット

  • 相場より価格が安い場合が多い
  • 未公開物件なので競合のライバルが少ない
  • 希少な物件の可能性がある

3つのメリットを説明していきましょう。

 

相場より価格が安い場合が多い

未公開物件の中には相場より価格が安く、優良物件がある可能性は高いでしょう。

相場より価格が高い物件なら、全国の不動産会社に力を借りるレインズに登録したほうが、多くの目に触れるため早く成約するのが可能でしょう。

 

KOBA
相場より価格が安い物件は、高確率で未公開物件の中にある

 

未公開物件なので競合のライバルが少ない

未公開物件は公開物件と比べて競合のライバルが少ないのは至極当然と言えます。

業者は両手取引を狙うため、自分の顧客に物件情報をまわすからです。

 

公開物件とはレインズに登録したように、全国の不動産会社が紹介するのが可能。

未公開物件の数多くは、売主から直接売却を依頼されています。

 

売主から直接依頼されているからこそ、売主が受けるであろう指値も大体わかっています。

 

人気物件なら競合のライバルが多く、価格も強気で交渉など不可となりますが、ライバルが少ないのは指値も通りやすいです。

 

レインズとは

不動産売却情報システムのこと。売却を依頼された物件は基本的に全ての物件情報を掲載する義務がある。不動産業者のみ登録・利用でき、物件を登録すると全国の物件の情報が閲覧可能になります。プロの業者専用の不動産ポータルサイトのようなもの。

 

希少な物件の可能性がある

未公開物件の中には、めったに出ない希少な物件もでます。

希少な物件とは、人気なエリアで条件がいい物件を指しています。

メモ

極端な例えをすると、近隣の相場は利回り8%程度なのに、未公開物件は築年数も新しくて利回りも12%を超えているなど

 

結果、希少な物件は未公開物件として情報流通する確率が高い。

 

 

未公開物件のデメリットとは!

未公開物件だからメリットばかりではなく、デメリットな部分もあります。

未公開物件のデメリットは2点

未公開物件のデメリット

  • 未公開物件=優良物件ではない
  • 相場よりも割高の可能性がある

 

未公開物件=優良物件ではない

未公開物件だから優良物件ではないと心得ましょう。

未公開物件と紹介された方は、未公開だから優良物件だと信じすぎないよう注意が必要です。

未公開物件として紹介されても購入するに値するか冷静な目で、周辺相場や価格をしっかりと調査するのが肝心になります。

 

相場よりも割高の可能性がある

未公開物件は、相場より割高の可能性があります。

 

先ほどはメリットで相場より割安の可能性があるとも述べましたが、『未公開物件』とゆう言葉に惑わされないよう、紹介された後は周辺相場をチェックしましょう。

 

未公開物件には、あえて『一般媒介契約』を締結して、未公開のまま流通させていることがあります。

 

一般の売主か、業者が売主かで値付けする価格も違います。業者が売主の場合は、平均すると価格は高い傾向です。

 

未公開物件でも三為物件といい、売主から預かった物件をそのままスライドする業者もいます。

 

【三為業者】中間省略登記を行う

三為業者とは、第三者のためにする契約を行う業者のことです。

一言でいうと、ただの転売屋

転売する際に、所有権を売主から買主に業者を介さずに移転する「中間省略登記」が行われていたものが禁止になり、第三者のためにする契約を締結すれば、合法的に中間省略登記ができる。

 

KOBA
中間省略登記を行うのが三為業者と覚えましょう

未公開物件の情報を手に入れるには

未公開物件の情報を手に入れるにはどうすればいいのか。

今回の未公開物件の記事を読んでくれる人は、ココから重要!!

 

未公開物件の探す方法は大きく3つあります。

未公開物件3つの検索方法

  • 収益不動産に特化したポータルサイトから業者に問い合わせする
  • 未公開物件を紹介してくれるタウンライフ投資不動産を使う
  • 物件情報を多く持ってる不動産営業マンと仲良くなる

 

KOBA
この方法は優良な未公開物件を貰っている投資家、ぼくの周り皆やっています

 

『1』収益不動産に特化したポータルサイトから業者に問い合わせする

未公開物件を探す方法の1つ目は、収益不動産に特化したポータルサイトから業者に問い合わせをすることでしょう。

 

そもそも未公開物件は不動産業者からしか情報を入手することは出来ません。そのため収益不動産に特化したサイトから、不動産屋さんにアポイントを取ります。

 

収益に強いサイトは、楽街や健美家から攻めるのが良いでしょう。会社のアピールポイントを閲覧すれば収益物件に特化している不動産会社ですとPRしています。

 

まずは不動産会社と接点を作り関係を構築するのが大切です。複数社に問い合わせることで、収益物件に特化しているかを篩にかけます。

物件情報を多数保有している業者は、定期的にメールで資料も送ってくるので、より多くの物件資料を紹介してくれる業者を見つけましょう。

 

『2』未公開物件を紹介してくれるタウンライフ投資不動産を使うこと

未公開物件の情報を手に入れる2つ目に、未公開物件に強い業者を紹介してくれる「タウンライフ投資不動産」を使うことです。

 

 

タウンライフ投資不動産の強みは、未公開物件に強みを持った不動産会社を紹介してくれるサービスです。

 

タウンライフ不動産 が通常のサイトと違うのは、その他のポータルサイトとは違い物件が掲載されていません。そのため欲しい物件の条件を登録すると、あなたの希望にマッチした物件を紹介してくれるのです。

 

ぼくも利用していますが、「未公開物件を紹介して欲しい」と希望を出して、優先的に未公開物件を紹介してもらっています。

優良なサイトを利用すると未公開物件を手に入れる確率は高まります。

 

とても簡単でウェブフォームから、以下のように希望条件を記載すれば完了します。

 

登録後、複数の不動産会社から未公開物件が届きます。

 

KOBA
タイムリーに新着物件やサイト非公開物件が届くのは利用の価値アリアリです。

 

資料をじっくり見ながら、優良物件を紹介してくれる不動産会社に連絡し、具体的に探している物件の条件を伝えましょう。

 

無料で登録できるので、サクッと利用しましょう。

ココでお気に入りの業者を探しておくのも他の人を出し抜く第一歩です。

 

希望にマッチする未公開物件を紹介してもらう>> タウンライフ不動産

 

『3』物件情報を多く持ってる不動産営業マンと仲良くなる

未公開物件を紹介してもらう3つ目として、物件情報を多く持ってる不動産営業マンと仲良くなることでしょう。

 

タウンライフ不動産 や収益物件に特化している業者の中から、物件情報を定期的に送ってくれる営業マンにこちらから積極的に連絡を取っていきましょう。

 

人間関係ができると、掘り出し物件が出てきたら一番に紹介してくれるかもしれません。

 

ポイント

未公開物件のなかでも、掘り出し物件とゆうのがあります。

掘り出し物件情報は、世の中に出てきたら即決まるのです。

 

不動産営業マンも人です。

 

いい物件情報を手に入れると、顧客の誰に伝えようか頭の中で考えます。そのとき選ばれるように関係性を築くことが大切です。

 

一度のやり取りで連絡が途絶える人がおおいなか、何度もコンタクトを取るだけで、他のライバル達よりも優位に立つことができるでしょう。

 

2週間に一度でもいいので、買主だからとふんぞり返らずに、積極的に連絡を取るようにしてみましょう。

 

20%以上の高利回り物件を手にしてる大家さんは、地道な努力の上、不動産営業マンととてもいい関係を築いています。

 

結局はコツコツとした地道な積み重ねが、花を咲かすのでしょう。

 

まとめ

今回は未公開物件の探し方を、経験談も込めて詳細に綴りました。

 

公開物件がダメとゆうわけではなく、未公開物件のなかで優良物件を探すにはどうすればいいのか、役に立てるよう考えて書きました。

 

まず不動産会社との関係性を築き、未公開物件を優先的に紹介してもらうことが勝利への道筋です。

 

書き綴った以外に、未公開物件や掘り出し物件を紹介してくれることはあり得ません!!

 

手間と労力もかかりますが、自ら行動することで未公開物件の掘り出し物を掴みに行きましょう。

 

まずはお気に入りの業者をリストにするところから始めましょう。

 

希望にマッチする未公開物件を紹介してもらう>> タウンライフ不動産

 

【高値で売却】プロが伝授する不動産を高値で売るコツとは!?

 

 

-不動産投資

Copyright© 不動産コンパス , 2021 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.