不動産投資

【なぜ!?】不動産営業マンが不動産物件を購入していないわけとは!?

 

こんにちはKOBAです。

今回は、不動産の営業マンがなぜ自分自身で収益不動産を購入していないのか、批判があるかもしれませんが、赤裸々に描いていきましょう。

 

さきに・・不動産営業マンの方、ごめんなさい。

 

ぼく自身が営業マンと常に目線が同じで仕事をしているので見えるポイントをお伝えしてきます。

思考を変えることで、実際に動いている人もいます。

 

KOBA
ぼく自身、おおくの不動産営業マンにも不動産投資をしたほうがいい。今現在の労働型から資本型にかえる必要を訴えています。

 

それでも実際に行動に移している方は、ほんっとうにごく一部。

 

不動産営業マンが物件を購入していないわけを探っていきましょう。

 

不動産営業マンは売ってすぐにお金を欲しいだけ

 

一番の理由としては、営業マンは売ってすぐにお金を欲しいだけです

実際に不動産営業の給与体系を暴露いきましょう。

 

不動産営業マンは、基本給とは別に歩合を頂いています。

 

給料体系として、基本給20万程度+歩合10%

不動産で勤務している営業マンの多くは、上記の給与体系が基本ベースとなっていました。大手不動産会社などは、歩合制はなく賞与に反映します。

どちらにしても、売った分が給与として手元に入る仕組み

 

個人店などは、売り上げに応じて歩合が段階的に10%~30%と上がっていく店が多いです。

 

歩合とは仲介手数料の%を指しています。

仲介手数料の計算式は以下の表を参考に説明していきましょう。

 

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万円を超えて400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万円を超える部分 売買価格の3%+消費税

 

価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらくなってしまいます。そのため、400万円を超える場合には一般的に以下の速算式を用いて計算を行うことが多いです

 

【売買価格400万円以上の場合の速算式

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

 

 

例えば3000万円のアパートを仲介したとします。その時の仲介手数料として

 

速算式を利用して計算

3,000万円の仲介手数料

(3,000万円 × 0.03 +6万円)+ 消費税 =

1,056,000円

3000万円の物件を購入してもらえると一件あたり1,056,000円の仲介手数料となります。

そのうちの10%を歩合として給料に反映されます。※消費税も含んで計算しています。

基本給20万円+歩合105,600円となります。

 

一件売買を成立させると、今月30万円を超えたー!!となるわけです。

売れる営業マンの場合なら月々100万円をらくにこえています。

 

営業マンは毎月厳しいノルマを課せられています。加えて、会社からも売らなければ鬼のように詰められます。

離職率がおおいのも、昔ながらの追い込みが関係しているのでしょう。

 

実際に不動産業に携わっている実感として、営業マンは物件の購入よりも、まず自分の手元にお金を欲しがっています。

 

不動産勤務していると銀行評価が低い

 

不動産勤務していると銀行評価が低いという点が挙げられます。

大手不動産会社勤務で固定給が高く、変動しないのであればこれは該当しません。

その他不動産勤務している8割から9割の営業マンの実情として2つのポイントが挙げられます。

 

2つのポイント

  • 歩合で給与が大きく変動する
  • 源泉徴収を変更する人がいる

 

銀行の評価としては、歩合で給与が変動するのは好まれていません。

普通のサラリーマンならば、安定した固定給をもらっていて徐々に年数を重ねて上がっていくのに対して、歩合ですごい大きな給与の変動があると、基本給で判断されにくくなるからです。

 

住宅ローンを組むときに、歩合の業種はとても厳しく見られていました。

長距離トラックの運転手などもそうです。長い距離をのらなければ給与に反映しないのは、『歩合』としてみられます。

とくに不動産勤務の『個人経営の会社』に勤めていると銀行担当の見方は厳しかったです。

 

銀行担当の話

不動産の営業マンの銀行評価は低いです。

銀行はとにかく『安定』が大好き。それなのに営業マンは歩合で給与が大きく変動してしまう。来年はその年収がどうなっているかわからない。

そして、源泉徴収を変更して悪さをする人が多くいるんです。とくに、源泉徴収をいじって年収を高く見せてローンを通すように仕組む人がいてました。

不動産営業マンは悪さの仕方を知っているので注意して審査するんです。

 

銀行担当の話は実際にぼくの担当から聞いたことなので実話です

 

銀行担当の話からもわかるように、歩合や源泉徴収を変更して悪さをするやつがいるので、銀行評価が低くなり不動産投資をしていない理由の一つでしょう。

 

スルガ銀行の不正融資問題ように、銀行担当と不動産営業が手を組んで、年収のかさ上げをして融資を受けやすくするなど、悪の根源が不動産業界にはびこる部分もあります。

 

 

もっと良い物件があるかも!?自分で買わない理由を探してしまう

 

この問題は、多くの購入の気持ちがある営業マンが悩んでいるところです。なぜなら不動産営業マンは物件を毎日見ています。

そのなかで良い物件があっても、自分はプロだから、もっといい利回り、もっといい立地の物件と探してしまっています。

 

KOBA
ぼく個人の意見として、そんな良い物件『いち営業マン』にまわってきません。まず一般と同じ目線で攻めていく方が大切でしょう。 営業マンなのに、不動産業者と同じ目線になってしまっているのが大問題です。
個人なのに勘違いをしてしまっているんだね。
ゴロウ

 

【不動産営業マン】と【不動産会社】とは大きく異なります。

この違いを理解していない営業マンが多くいることにびっくりですね!!

 

実際に目の前に良い物件が表れても、もっともっとと考えてしまう人は買うことが出来ていません。買わない理由を探してしまうからです。

 

『良い物件こそ、チャンスは一度きり』

 

この心構えのあなたは大丈夫!違う方は注意が必要ですよ。

買わない理由よりも、どうしたら購入することができるか思考回路をかえていくのが大切でしょう。

 

 

 

不動産営業マンでも投資できない人がいる

 

4つの理由とは

  • 投資は本質的に好きではない
  • 投資は怖い
  • 投資はお金が手元から出ていくから怖い
  • 絶対に儲かる物件を探してしまう

 

投資は本質的に好きではない

まず投資を本質的に好んでいない人がいます。

そんな営業マンから投資の話を熱烈アピールされても、何も響きません。

投資が好きか好きではないかを見分けるには、営業マン自身投資をしているか尋ねてみるのがいいでしょう。

投資の良いところを聞いてみるのです。相手はプロの営業マンなので、言葉巧みにかわしてくるでしょうが、深く質問を突っ込んでみると見えてきます。

 

投資は怖い

 

営業マンのなかにも投資は『怖い』『損する』『悪いこと』とネガティブなイメージをもっている者もいます。

営業マンは身近にいろいろな人がいて、成功の話よりも失敗話のうわさが流れてきます。

 

不動産投資の失敗している話はいろいろ聞きましたが、そうゆう人はたいてい営業マンの言われるままに物件を購入しています。

実際に購入もしたことがないのに、周りからうわさ話を聞いて先入観を持ちすぎているのかもしれません。

 

投資はお金が手元から出ていくから怖い

 

投資はお金が手元から出ていくから怖いと、知人の営業マンは話していました。

 

2つの理由

  • 労働で頑張って貯めたお金が、通帳から出ていく恐怖
  • その他、好きなものなどに使えなくなる恐怖

 

この2つの理由で怖いと言っています。

 

KOBA
ぼくは、通帳にいれたままだと利用価値を感じなくて、不動産という形は違うもので持っているイメージです。

 

絶対に儲かる物件を探してしまう

絶対に儲かる物件があれば投資するんだけどな・・という営業マンがいます。

こんな物件があるならぼくも欲しいです!!

絶対に儲かる物件などと紹介する人がいたら、僕に連絡してください!!

ぼくなら間違いなく、自分自身で購入して教えません。

 

投資に『絶対に儲かる』などその言葉がありえません。

絶対に儲かるというのは、間違いなく詐欺と思っていいでしょう。

 

KOBA
それでも、絶対に儲かる物件があるなら営業マンさん、ぼくにメッセージください!!すぐ買います。
ぼくも買います!!
ゴロウ

いち営業マンの投資する気がない者は、幻の物件を追い求めてしまい、購入することが無理なのです。

 

リスクを考えてしまう

不動産にはさまざまなリスクがあります。

 

主に下の7つ

 

  • 空室リスク・・入居者が決まらない。『収入』が入ってこない!
  • 賃料下落リスク・・家賃を下げないと入居者が決まらない!!
  • 滞納リスク・・必ず保証会社を入れた契約をすること!
  • 自然災害リスク・・基本は保険に加入すること!
  • 金利上昇リスク・・あらかじめ計画しておくことが大事!
  • 修繕リスク・・定期的に修繕『メンテナンス』が必要!
  • 事件事故リスク・・購入前にわかっていれば見送るのがベター!

 

ここでは詳しくお伝えしませんが、不動産のリスクをまとめた記事は別にあるので、不動産投資の7大リスクも参考にどうぞ

 

 

 

不動産営業マンの9割が自分で物件を購入していない

 

不動産営業マンの9割が自分で物件を購入していないと断定していますが、これはぼくが不動産営業マンとして今現在も仕事をしている目線からなので間違いないです。

 

売ったら仲介手数料をもらって稼いでいきたい一心で仕事しているので、不動産投資にまで目が回らないのかもしれません。

 

良い物件なのに買わないのは手数料を頂いて、歩合として給与に反映したい、そして営業マン自らが、投資商品を信じていないからです。

 

 

堅実に貯金している人がすくない

 

不動産営業マンで堅実に貯金している人は少ないので、投資することもできない

 

不動産営業マンは歩合がつくので給与もたかく、それに合わせてお金遣いもあらいです!

ぼくは料理人から不動産に転身してきたので、不動産業の仕事しかしていない人とはお金の感覚が違います。

 

一番びっくりしたのが派手に飲み歩いたり、ブランド物をよく購入したりお金遣いがあらい!!一度飲みに行くだけで何十万とか、すごい額をつかいます。

 

KOBA
ぼくは料理人として歴が長いので、お弁当など売って利益はどのぐらいなどと考えてしまいます・・・このお金を稼ぐには5000個は売らないとだめだなとか、小さいお金の計算がぬけません。

 

少々お金を稼ぎだすと営業マンは天狗になる人がいます。生涯その年収が続くことはありえません!

そこで将来を考えて貯蓄しているか、湯水のように使っているかで今後大きく人生が変わるでしょう。

 

2000万円の高年収があっても貯金は100万程度とか・・・どんなに自由にお金を使ってるの!!と突っ込みたくなります。

 

 

まとめ

なぜ不動産営業マンが不動産物件を購入していないのか・・

 

今一度声を大にして伝えます

不動産営業マンは売ってお金をすぐに欲しいだけです!!

 

そして多くの営業マンが詳しい不動産投資のことをほぼ知りません。

不動産営業マンを信じすぎるのはダメですが、信頼に足るいい営業マンも必ずいます。

そのような人と知り合えたら、しっかりと信頼関係を築くことであなたの大きな財産になるでしょう。

 

不動産営業マンとは、売って会社に利益を上げるだけが仕事なので、言葉巧みに言い寄ってくる営業マンには注意しましょう。

 

利回りの計算方式や、どのようにシミュレーションしたらよいのか、不動産投資をしようと勉強している人のほうが、正直知識も多くあります

不動産投資をはじめるのであれば、実践している営業マンから購入したほうが良いことは言うまでもないでしょう。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

皆様のお役に立てれば幸いです。

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ではまた。

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