不動産投資 初心者の方 投資リスク

【必見!】不動産投資の7大リスクとは!?

こんにちは、KOBAです。

今回は不動産投資のリスクの中身をお伝えしていきます。

不動産投資に限らず、投資と名のつくものに必ずリスクはつきものです。

 

そのリスクとは何かを把握しておくことも大切になります。

不動産投資の7つのリスクをまとめました!!

 

 

不動産投資には以下の大きな7つのリスクがあります!!

7つのリスク

  • 空室リスク・・入居者が決まらない。『収入』が入ってこない!
  • 賃料下落リスク・・家賃を下げないと入居者が決まらない!!
  • 滞納リスク・・必ず保証会社を入れた契約をすること!
  • 自然災害リスク・・基本は保険に加入すること!
  • 金利上昇リスク・・あらかじめ計画しておくことが大事!
  • 修繕リスク・・定期的に修繕『メンテナンス』が必要!
  • 事件事故リスク・・購入前にわかっていれば見送るのがベター!

 

以上のリスクがあります。

 

それぞれのリスクの内容を細かく説明していきます。

リスクに備えるための準備をしていこう!

 

空室リスク・・入居者が決まらない。『収入』が入ってこない!

 

不動産投資で真っ先に思い浮かぶのが、空室リスクではないのでしょうか。

 

不動産投資によって安定して得られる家賃『収入』が空室のために減り、新たな入居者が見つからなければ時には持ち出して支払うことも出てきます。

銀行などからローンを借入れて収益物件を購入すると、毎月の返済支払いがあり、当初予定していた利回りが得られないばかりか、マイナスもあり得ます。

 

また空室は、いつでも発生する可能性があります。

 

賃貸住宅の平均居住期間は、学生や単身向けで2年~4年で、ファミリー向けであれば4年~6年となっているため、いつでも空室は発生する可能性があるでしょう。

通常の賃貸契約書は2年間ですが、借主は1か月前の解約予告をすることで契約の解除が可能です。

 

人口減少が深刻な問題になっているので、今後は立地によりかなり競争が厳しくなってきます。

賃貸需要があるエリアをしっかり調べて、競争力が強い物件を探すようにしましょう。

 

KOBA
みんな!!この競争力が強い物件を探すことが大切なんだよ

 

賃料下落リスク・・家賃を下げないと入居者が決まらない!!

 

 

建物は必ず傷んできます。

周辺に新しい賃貸物件ができると、こちらの物件の築年数が経ち老朽化し、賃貸物件の競争率も下がるので家賃が下落する傾向にあります。

 

また新築時や家賃が高いときに居住していた入居者が退去した後は、大幅に家賃を下げなければ次の入居者が決まらないといったケースもみられます。

賃料を下げると当然収益も悪化するので注意が必要です。

 

物件を買うとき、不動産会社に今入っている入居者の情報(レントロール)貸借条件一覧表をもらい、賃借条件や賃借人の情報を見ることが出来ます。

ビルやアパートを一棟買いする際はその物件の質を見定める基準になるので、非常に重要です。

 

ココに注意

賃料にばらつきがないかどうかを見る!!

 

階数が同じ、部屋の広さもほぼ同じ、なのに賃料にばらつきがないかをチェックすることは重要です。ばらつきがあれば、新しい入居者の賃料が下がっていることが考えられます。

 

直近の入居者の賃料を元に利回りを計算し直して、将来の利回りを計算すれば、今後の予想ができます。そのように利回りが良いからと飛びつくことなくしっかり見極めるようにしましょう。

 

 

滞納リスク・・必ず保証会社を入れた契約をすること

滞納リスクは不動産をもっていると頭の痛い悩みですね。

家賃滞納する場合、何かの事情で支払いができないのが現状でしょう。

 

日本の大家さんの立場は非常に弱く、『家賃を払わないなら強制的に出て行ってくれ!!』と強く言えないのです。

家賃の滞納が長期化して、大家さんから契約解除がしたいと思ってもすんなりと進んではいきません。

それは、2つの条件を満たした場合と民法で定められているからです。

 

参考

  • 3ヶ月以上の家賃滞納
  • 一定期間を定めたが支払いがない

 

上記の2つを満たした場合でないと、追い出す(強制退去)ことができないと民法で定められています。

 

本来は『出て行ってくれ!!』と喉元まで出てきている言葉でしょうけども、滞納している入居者でも『居住権』を主張でき、1ヵ月や2ヵ月程度の滞納では賃貸借契約書を解除できないのです。

 

悪質な場合は法的に対応することになりますが、裁判にかけても強制執行の判決を得るには、まず半年はかかります。また弁護士費用も数十万円かかるのです。こうならないために保証会社を入れることでリスクヘッジできるので、必ず保証会社を入れた契約をすることがポイントです。

 

KOBA
ぼくも結婚当初に賃貸物件を借りたけど、今思えばその大家さんは結構厳しかったように感じるな
例えばどんな事だったの?
タロウ
KOBA
親を連帯保証人にしてほしい。入居者の顔写真、年収、属性と調べられたよ

 

入居者の審査基準を厳しくしておくことで滞納リスクが少しでも減ります

 

第一に入居者の審査基準を強化し、連帯保証人もつけてもらう、その場合は連帯保証人の属性や収入も審査することが大切になります。また滞納保証サービスも利用することも手段の一つです。

家賃の滞納が生じたとき、滞納保証会社がその費用をカバーしてくれますので、万が一の際にも安心ですので、リスクの軽減にも努めましょう。

 

自然災害リスク・・基本は保険に加入すること!

 

自然災害については完全に回避することは難しいです。

 

地震・台風・火災・水災・土砂災害など自然災害リスクがあります。自然災害はいつおこるかは誰にもわからないからです。

 

ココがポイント

自然災害リスク回避の基本は保険に加入すること!!

 

火災保険にもいろいろな種類があり、きっちりと保険契約の内容を理解していないと、災害が起こった後に受けられると思っていた保険が受けられないことがあれば、投資家は甚大な損失が出ます。

 

火災保険も一社に限らず、複数社の見積もりを取って比較するようにしましょう。

最大16社の中で、一番安くぴったりな火災保険が無料で分かります→コチラからどうぞ

 

★保険の種類をご紹介しましょう!

  • 水災に対する保険
  • 火災に対する保険
  • 地震に対する保険
  • 損害賠償責任に対する保険

と細かく分かれています。今すぐ細かく知る必要はないけれど、頭の片隅に覚えておいてください。

不動産投資をするにあたり自然災害にどう向き合うか考えておくことは大切です。

 

金利上昇リスク・・あらかじめ計画しておくことが大事!

不動産投資において、金利の上昇は大きな影響を与えます。

 

金利上昇リスクとは不動産投資をしている大家さんが当初借入した時点よりも金利が上昇し収益が悪化するリスクのことを言います。

 

金利上昇リスクに対処するためには、そもそも安い金利で借りることが出来れば多少金利が上がっても余裕がありますけど、金融機関ははじめたばかりの投資家には良い金利を提示してくれません。

 

事前に金利上昇も折り込んでシミュレーションしておくことが大事になってきます。

将来の空室率だけでなく、金利上昇も事前に仮定してシミュレーションしていき、それでもキャッシュフロー出る見通しが立った場合のみ購入を考えればいいわけです。

 

固定金利を選択する手もありますが、気を付ける点は違約金です。

 

ローンの返済期間中に物件を売却する場合、固定金利の返済期間が残り5年だとすると、5年分の金利を支払う必要があります。

固定金利は違約金をとられることが多いです。

 

固定金利にする場合注意が必要です。

金利上昇はコントロールできるものではありません。ですので事前に収支シミュレーションしておくことも大切になります。

 

修繕リスク・・定期的に修繕『メンテナンス』が必要

 

建物には寿命があります。我々人間も定期的に病院にいき、悪いところを見つけて直していくように、不動産も老朽化していき、定期的に修繕『メンテナンス』が必要になります。

定期的に修繕している物件は、築年数が経っていてもきれいなものが多いです。

修繕を怠ると、物件の資産価値の減少にもつながってきます。

 

購入するときに見るポイントは、過去に大規模修繕を行っているかどうか。

 

長く不動産を持ち続ける以上、修繕は必ず必要になります。

必要があるとわかっている以上、毎月少しずつ修繕費を積み立てていく姿勢も大切です。

 

★修繕リスクのポイント

  • 給排水設備などの修繕費用
  • 室内の大規模リフォーム修繕費用
  • 外壁や共用部分の修繕費用
  • 建物設備の修繕費用(エレベーターや貯水設備・浄化設備等)

 

いざ修繕が必要になったときにあわてることのないように、しっかりと対応していきましょう。

 

利回りにだまされてしまって、修繕も過去にしたことがない物件を購入してしまうと、その後大きな費用が必要になるかもしれません。

 

事故物件リスク・・購入前にわかっていれば見送るのがベター!

 

ココに注意

事故物件とは、その物件に住むうえで障害や欠陥のある物件のことを指します。

 

ポイント2つ

自殺や他殺、孤独死や火災・・・【心理的瑕疵】

建物自体に欠陥や障害がある・・・【物理的瑕疵物件】

 

孤独死や自殺は滞納リスクなどと同じで、入居者審査をある程度厳しくすることで回避できるといえます。

 

部屋の事は事前に調べてわかることや、購入後に事故が起こることもあり、防ぎようがないこともありえるでしょう。

 

物理的瑕疵物件とは、土地の歪み・地中埋設物・土壌汚染・地盤沈下とまだあります。

建物に関すると、雨漏り・ひび割れ・シロアリ・アスベスト・床下浸水・その他建物の構造上の欠陥がたとえられます。

 

自分で購入した物件が、事故物件にならない保証はどこにもありません。

不動産には、購入者に伝える『告知事項』(対象となる不動産の知りうることを伝える)が必要と定められています。嘘を伝えてその後にわかると、大きな揉め事に発展するので注意してください。

そうならないためにも、正直に知っていることを伝えてもらいましょう。

 

不動産投資をして手に入れた物件が事故物件になると気持ちが沈みますよね。

賃貸住宅は人が利用するものである以上、リスクは避けて通れないので入居者選びを厳しくすることで、少しでもリスクを減らせるようにしていきましょう。

 

まとめ

冒頭でも述べたことのように、不動産投資に限らず、投資と名のつくものには必ずリスクはつきものです。

上記だけを見ると不動産投資はリスクだけが高そうに見えます。しかし不動産投資は先を読みやすい投資という特徴があります。

 

一般的な投資では先を見通すことは困難です。

例えば、株式市場の銘柄に投資をして、1年後にこの株価がいくらかを予想し、的中させることや高性能であてることはほぼ不可能でしょう。

 

ですが不動産投資では収支シミュレーションをして、先を計算していける投資になります。

家賃は景気や不景気に大きく左右されません。その点は不動産投資の大きなメリットといえるでしょう。

 

不動産投資はリスクの予想ができ、事前に対処することも可能です。

リスクの中にも保険のカバーで回避出来ますので、必ず加入するようにしましょう。

 

リスクを知ったうえで正しい不動産投資をしていけば恐れることはありません。

 

不動産投資ライフが素晴らしきものでありますように!

 

お読みいただいた貴方に、少しでも参考になれば幸いです。

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