不動産投資

不動産投資で絶対みるべきレントロールのポイント!!

 

レントロールとは、該当不動産の賃貸借条件を一覧表にまとめたものになります。

一棟買いをする際は、その物件を見定める重要な資料と覚えておきましょう。

 

一枚の資料に『部屋番号や家賃、共益費や水道代、預かり敷金の金額、契約年月日などが記載されています。

 

レントロールも会社によってひな形が色々とあり、細かく載っているものもあれば大まかなものもあり、うその情報に騙されないようにしないといけない。

 

今回は不動産投資で必須のレントロールで絶対見るべきポイントをお伝えします。

KOBA
物件を購入するためには、物件概要書とレントロールは必須!必ず理解するようにしてください

 

レントロールとは『各部屋の賃貸借契約の状況や賃料、共益費、契約年月日などが記載されている』

まず不動産投資物件に必須の、レントロールという言葉があまりわからないかたに説明していきましょう。

 

レントロールとは『各部屋の賃貸借契約の状況や賃料、共益費、契約年月日などが記された一覧表と覚えてください。

この資料をもらってから、自分自身で収支シミュレーションを細かくしていきます。

 

気になる物件がみつかれば不動産屋さんに問い合わせて、物件資料と一緒にレントロールも送ってくださいと伝えるといただけます。

レントロールを隠して送ってくれない業者などないので、気になる物件があればどんどん送ってもらいましょう。

 

KOBA
レントロールは重要な書類だけと、いい加減なものも多いので100%信じると痛い目を見ます。

売主側から聞いたものを記載してあるだけなので、マイナスなことは書かれていません。

物件を購入しようとしているあなたがレントロールから色々と見破っていかなければならないのです。

 

ではレントロールのチェックポイント7つをお伝えしましょう。

 

【チェック1】家賃にバラつきはないか

 

レントロールを見るチェック1としては、家賃にバラつきはないかというところです。

 

まずレントロールを目にしてみよう。

最近ぼくが見ていた資料を何点か添付するのでそこから説明していきます。

 

物件A
所在 大阪府岸和田市 部屋数 12戸
価格 4000万円 利回り 12%
種別 一棟アパート 駅徒歩 6分
築年数 24年

 

資料書いてある家賃の部分をみてください。

多くの家賃が3万円台なのに、二件だけ6万円台がありますよね??

この部分に注意が必要!!

 

なぜ注意が必要かは、この入居者が出てしまうと次は募集家賃が3万円台に下がります。

同じ6万円で入居してくれる奇跡的なことはありません。

 

物件概要書などでは表面利回りや想定利回りしか記載がないので、必ずレントロールを取り寄せて細かいところを見ていくようにしましょう。

 

 

続いてもう一物件はこちら

物件B
所在 大阪府高槻市 部屋数 9戸
価格 6000万円 利回り 10%
種別 一棟マンション 駅徒歩 13分
築年数 31年

 

先ほどの物件Aと比べると、ちゃっちなレントロールでしょう?

これは業者によって使っているレントロールのひな形がちがうためです。

 

大手さんが記載しているものであれば物件Aのように記載されていることが多いですが、個人的な不動産屋さんから回ってくるものは物件Bの資料が多いです。

 

まず見るべき点【賃料のバラつきはないか】これはそろったようにきれいな賃料ですね!!

101号室だけ低いのは、部屋の向きや一階などの関係もあるので、このへんはスルーしてOK。

 

このようにレントロールでも色々な記載方法があるので、しっかりと取り寄せてみていくようにしましょう。

 

 

【チェック2】入居者はいつから借りているか

レントロールをみるチェック2として、入居者はいつから借りているかでしょう。

 

KOBA
もう一度物件Aの資料を見て説明していこう。
この赤の枠の部分を見ればいいんだね
ゴロウ

 

 

契約日のところが重要!!

 

契約日もしっかり注意して見るチェックポイントで、いつから入居しているのか。

KOBA
上記の資料は信ぴょう性があるね
どうゆうこと??信憑性って
ゴロウ
KOBA
だまして入居させていることもあるってことなんだ
だまして入居って・・・意味がわからない。
ゴロウ

 

注意ポイント

だまして入居とは、売主は高く売りたいために利回りを良くして売却をしたいのです。

そこで知り合いなどに、物件を売る前から名前を借りて契約をして入居しているように見せているってことです。

空室があるよりも、満室物件として売る方が賃貸需要があるように買い手に良いイメージを持たせたいのでしょう。

 

悪徳な売主や、悪い不動産屋さんはこんなことを平気でします。

騙される方が悪いとばかりに、こんな手を使ってくるのです。

 

KOBA
ぼくはレントロールもらったあと、必ずいつから入居しているのか契約日を確認します。

 

例えば部屋数が12戸こある一棟物件に、半数の6戸が直近で入居しているのは怪しいと疑いにかかる方がいいです。

普通はそんなに契約日は被らないからです

 

【チェック3】預かり敷金はあるか

レントロールをみるチェック3として、預かり敷金はあるかという点でしょう。

下のレントロールの赤枠の部分をみてください。

 

 

敷金とは

  • 入居者が入居するときに預けるお金
  • 退去のときに返還されるもの

 

購入を考えてる物件のレントロールを見て、敷金をもらえているのはいいことです。それだけその物件に魅力や賃貸需要があるとゆうことになります。

 

また敷金が高いと属性がいい入居者が多いと考えてもいいでしょう。

その理由は、今は敷金・礼金0のところが多くなってきているのに、そのお金を払ってでも住みたい物件だからです。

 

敷金方式は2つ

  • 大阪方式が敷金を継承しない
  • 東京方式が敷金を継承する

 

以上の2点があると注意しましょう。

KOBA
【大阪方式が敷金を継承しない】【東京方式が敷金を継承する】と覚えておこう

 

敷金もばかにならないのでよく見ておくこと。そして継承しない大阪方式だとその分物件購入価格にプラスして考える必要がある。

 

【チェック4】水光熱費は入居者負担か

レントロールをみるチェック4として、水道や電気・ガスの料金は入居者負担かどうかも確認しよう。

 

共用スペース(廊下や屋外)は大家さんが負担しており、各部屋は入居者が直接水道局や・電力会社・ガス会社に料金を支払うことが一般的です。しかし物件によっては大家が家賃に含めて一括徴収しまとめて支払っていることがある。

 

特に水道代はどちらの負担になっているのかレントロールに記載していないことが多い。

下の資料を見て説明していきましょう。

 

 

12戸のアパートの上下水道代として徴収しているものです。

11戸入居してもらっていて、料金を計算すると24,200円になるはずが、支払額は全てその料金を超えています。

 

支払いを計算すると、年間大家さん負担額が66,780円あります。

しっかり内容を把握していかないと、このような見えない費用にひっかかかります。

 

【チェック5】空室の続いている期間は?

レントロールの資料に、空室と記載がある部屋をみたらいつから空室になっているのかも確認することがいいでしょう。

空室期間が長すぎると注意が必要です。

 

汚れたままになっているとか、ごみ屋敷化しているような状態とかでも『空室』とだけ記載があるケースもあります。

 

メモ

一棟物件には住居に限らず、店舗もなどが入っていることもあります。店舗が空室だとしたら、家賃には注意したほうがいいでしょう。住居と違い、家賃が大きいため利回りが大きく変化します。

 

【チェック6】入居者はどんな人なの??

 

レントロールの中で意外と見過ごせないのが、借主の属性です。

個人か法人か分かればよいのですが、稀に一棟を丸ごと法人借り上げしているものもあります。

『一括で法人が借りているから安心』と思われるかもしれません。

一括のメリットはあるけれど、反対にその法人が賃貸契約を解除すると一気に空室になります。

 

一括借り上げしている物件、一つの法人が多くの部屋を借りている物件は注意が必要と思っておきましょう。

 

【チェック7】その他の収入はあるか

レントロールに記載されている家賃収入以外として、携帯基地局や自動販売機、看板広告、太陽光発電費があります。

レントロールに上の収入は記載していないことが多く、その他の収入はありませんかと尋ねないと資料を出してくれません。

その他の収入をあてにして利回りにプラスして計算することは得策とはいえません。

 

看板などいつ打ち切りなるかもわかりませんし、太陽光発電なども故障などでつぶれると収入がストップするからです。

 

 

レントロールの『隠れた支出に注意』

レントロールには収入があるものは記載してくれていることはおおく、支出の部分は基本的にこちらから尋ねないと教えてくれません。

支出があるほどマイナスになりますので、売主もあえて言う必要がないのでしょう。

 

知らないと購入した後に、大きい費用が必要になった・・とならないためにしっかり理解しておくようにすることです。

 

エレベーターがついていたら月々の管理料

不動産投資の物件に隠れた支出に注意なのが、『エレベーターのメンテナンス費用』月々約3万円~5万円程度

もし壊れたとしたら、1000万円単位でお金が飛んでいくので注意が必要です。

 

エレベーターは築15年以上たっているもので、交換などしていなければいつ壊れてもおかしくありません。その分値段交渉していくようにしましょう。

 

外部の駐車場を売主が別に借りてた

外部の駐車場を売主が別に借りていたとしたら、その駐車場代は利回りに大きく影響します。この外部駐車場は、オーナーが一括で借り上げて入居者に貸していることがよくある。

 

KOBA
敷地内に駐車場がなくて、別にかりているんだ

 

メモ ぼくの実体験として

購入しようと考えた物件の一棟アパートに駐車場が5台と記載されていました。ですが実際は3台のみで、他の2台は隣のオーナーさんの土地から貸し出していたとゆうケース。

借りるだけで月々2万円のマイナスになります。物件を購入する前には、必ず現地に足を運んで、色々と調べることは大切です。

 

インターネット

 

入居者の満足度をあげるために、無料インターネット使い放題を提供している物件もある。

 

無料インターネットの提供をしている物件は家賃から数万円をインターネットのプロバイダに支払っても収支はプラスになるのかシミュレーションして確認しておきましょう。

 

受水槽の清掃費用

10トン超の受水槽の場合は、年1回以上の水質検査と清掃が法律で義務づけられています。最低年1回の清掃としても費用は5万円~ぐらいしてしまします。

 

点検や清掃をしおらす、水質トラブルで入居者からクレームが入るとオーナーの責任になるので注意が必要です。

 

 

まとめ

 

不動産投資に必須のレントロールの見るポイントをお伝えしてきました。

 

レントロールとは『各部屋の賃貸借契約の状況や賃料、共益費、契約年月日などが記された一覧表もっと細かく伝えると、レントロールは収益のすべてがわかるものであり、物件を購入した後もレントロールの収入を維持継続できるのかを確認する資料でうす。

 

物件概要書の情報だけでなく、レントロールからより細かい部分を読み解いていくようにしてください。

 

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

少し専門的な部分があり、難しかったでしょうか?それも何枚もレントロールを見ることで理解してきます。

 

-不動産投資

Copyright© 不動産コンパス , 2021 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.