不動産投資

【必須】プロが教える膨大な物件概要書の見るべきポイント!!

 

こんにちはKOBAです。

 

今回は不動産投資をするうえで、必須となる【物件概要書】を見るための重要な3つのポイントをお伝えします。

 

物件概要書とは、その不動産投資物件の詳細な情報が記載されている書類です。

何のために物件概要書をみるのか・・・それはその物件が購入に値するか!?に尽きます。

 

自分の投資スタイルに合わせて重要な項目をチェックしていき、投資の条件に合わなければ除外することです。

 

不動産投資情報はとても膨大にあります。ひとつ一つを事細かに確認していると時間が足りません。

 

今回はぼくが実践して例としてお伝えしていきます。それを参考にすることで、物件概要書のチェックポイントがわかるでしょう。

 

手元に資料を用意して、ない方はどんな物件でもいいので問い合わせて送ってもらい、目を通してください。

 

 

そもそも【物件概要書】とはどんなものか

 

そもそも物件概要書とはどんなものなのか。そして何のために資料を取り寄せているのか。理由はその物件が、不動産投資するに値するか!!?に尽きます。

 

物件概要書とは多くの項目があり、すべてを確認してくには時間がかかりすぎます。特に見慣れない資料なので、ちんぷんかんぷんの人もいてるでしょう。

 

物件概要書は不動産業者によって、少し様式が違うものがありますがほぼ同じようなイメージでいいです。下の画像でみていきましょう。

 

 

だいたい同じようなひな形を、不動産会社さんは使っています。

 

物件概要書の記載項目とは

色々と記載されている内容の意味を理解していくことが大切です。載っている情報は主に以下の項目になります。

 

物件価格 売主の希望の物件価格です。交渉可能と考える
物件所在地 物件の所在地で地番・住居表示のどちらかが記載されている
構造 どんな素材で建てられているかがわかる
築年数 物件がいつ建築されたかわかる
利回り 基本は満室想定の表面利回りがのっている
土地・建物面積 土地・建物面積が表示され、㎡で記載されている。一坪=約3.3㎡で換算できる。
地目  土地の用途別の分類。「宅地」「田」「雑種地」など記載される。
用途地域 都市計画法で全13種類に区分されている。それぞれの用途地域に規制がある
建ぺい率 この土地の中で家を建てられる面積の割合のこと
容積率 敷地の面積の中における建物の総床面積の割合のこと

 

難しい言葉で何を書いているか理解できない方が多いでしょう。ですが量をこなすことで慣れてきます。不思議と意味もわかってきますので、まず量に触れましょう。

 

該当物件の情報が8割程度のっている

物件概要書はその物件の情報が8割程度のっています。なぜ8割かと言いますと、レントロールや支出項目など細かな部分は記載されていないからです。

 

現状の賃貸情報などや、管理会社が一括借り上げしているなど、大まかな情報を読み取れます。

 

購入していく場合ならば、細かく掘り下げて見ていく必要はあります。しかし、購入しない場合見るべきポイントを押さえて次の物件概要書に進んでいく方が効率が良いです。

 

KOBA
細かく見てみたい人はいいですが、全部細かく見てもどうなのかな・・とぼく自身思います。
確かに、分からない部分を見ていきすぎて時間ばかり過ぎても仕方ないもんね。
ゴロウ

 

あなたの投資スタイルに合った物件を見つけるための、物件概要書に見入ってしまっても時間の無駄です。

 

この中でチェックするポイントを次からお伝えしましょう。

 

重要な利回りの見方がわからない方向けに書いている記事がありますので、こちらも参考にどうぞ

 

【物件概要書】プロが見る重要な3つのポイント

 

プロが見る物件概要書の重要な3つのポイントはここ!!

まず物件概要書に目を向けると以下の3つのポイントのみ情報を絞ります。

 

その3つのポイントとはコレだ!!

 

3つのポイント

  • 構造・・物件がどんな素材で建てられているかわかる
  • 築年数・・物件がいつ建てられたかわかる
  • 利回り・・満室した場合の表面利回りがわかる

 

 

以上の3カ所をみて、あなたの投資スタイルに合わなければ省く。投資に値する物件のみ検討していく。このように実践すると、物件情報を見るスピードが格段と上がります。

 

物件概要書は要点を絞ってみることが重要です!!だらだらと内容をみても意味がないです。物件概要書をみる動機としては、購入するに値するか。この1点に尽きます。

 

KOBA
物件概要書は効率を考えて、ポイントを絞ってみることが重要なんだ。 全てを見たからって物件を買えることがないんだから、土台に乗らない時点で省くこと!!

 

 

【見るポイント1】構造・・物件がどんな素材で建てられているか

 

プロが見る重要な3つのポイント1として【構造】をみます。第一段階として【構造】で篩にかけます。数秒で判断することができるでしょう。

 

 

構造とは、その物件がどんな素材で建てられているのかがのっています。わかりにくい人は下のイラストをご覧ください。

 

 

大まかにこの3つにわかれています。そのなかであなたの投資スタイルは木造で攻めるのか、RCで攻めるのかで大きく変わるでしょう。

 

あなたの投資スタイルが決まっていることで、物件概要書の構造部分を見るとこの物件が投資に値するか判断することが出来ます。

 

利回りだけを重視する場合、初めに目を通す項目を『利回り』にすればいいだけです。

 

参考

例えば

RCの築20年以内、利回りは9%以上のものだけ

 

このように絞っていくことで、膨大な不動産情報にスピーディーに対応していけます。

 

【見るポイント2】築年数・・物件がいつ建てられたかわかる

 

プロがみるポイント2つめとして、物件の築年数をみます。理由としては、築年数が古すぎると融資してくれる銀行も限られてきます。

築年数が古すぎるなどした場合、投資対象外としてもいいでしょう。

 

物件がいつ建てられたか【築年数】は融資条件にもとても影響してきます。

 

現金で購入できる人なら気にする必要はないかもしれませんが、次に売るとき苦労してしまいます。同じように現金で購入してくれる人は少ないです。

その点をしっかり理解して、物件概要書の築年数をみましょう。

 

築年数が新しいから良さそうと思いがちですが『物件に惚れるな』です。

 

 

 

【見るポイント3】利回り・・満室した場合の表面利回りがわかる

 

プロがみるポイント3つめとして利回りをみます。物件概要書にのっている利回りは、満室想定の利回りと考えてください。

 

参考

表面利回りの計算方法

『一年間の家賃収入÷物件の購入価格×100=表面利回り』です。

 

 

利回りは不動産投資をするうえで、最重要なポイントでしょう。利回りが5%のものなど購入しても資産は増えません。

 

言い切ってもいいです!!新築区分マンションなどを購入して喜ぶのは、新築というブランドが好きな人だけです。

 

儲かるために不動産投資をするなら、利回りは最重要ポイントとしてみておきましょう。

 

 

利回りさえよければ、どんな物件でも購入する人は必ずいます。だから不動産投資家は利回りの良い物件を探すのです。

 

以上の3つの重要なポイントを押さえて、多くの物件概要書に目を通しましょう。

 

【プラスα】見るポイントをクリアしたら・・物件価格を見る

上記の3つのポイントを押さえたうえで、条件にハマる物件が見つかれば物件価格を見ていきます。

値段が高すぎると、ひるんでしまいます。

KOBA
その気持ちよくわかります。

 

なぜ物件価格を初めに見ないかを言いますと、まず3つの見るべきポイントをクリアしてから物件価格を見ていく方が効率がいいからです。

【未公開物件】未公開物件の情報を手に入れよう!

 

違法建築はスルー。なぜなら銀行融資はつかないから

 

物件概要書の3つのポイントを見ていくと、『これいい』と目に留まる条件の良さそうな物件があります。

その次に細かな情報をみていくのですが、だいたい違法建築物件か・・と落ちこみます。

 

違法建築は銀行融資がつきません。

中には例外な銀行はありますが、それは上級者の人がやることです。

 

避ける物件として

  • 違法建築物件
  • 再建築不可物件
  • 空室率が高い物件

 

この違法建築は物件概要書に記載されている場合とされていない場合があります。そして記載していても、文字がちっちゃい!!

 

KOBA
不動産屋はいいことは前面に押し出して、悪いことは隠します。 高く売って、手数料を多くもらいたいからです。 また売主から直接物件を預かっていない業者などは、細かい事を一切わかっていないこともあるので注意が必要です。

 

違法建築物件

 

容積率や建蔽率を超過しているものを違法物件といいます。基本的にどの銀行も断ってきます。融資が利用できない時点でスルーするほうがよいでしょう。

もし自分が購入した後、何かの事情で売りたくなったときは、なかなか売れません。

 

再建築不可物件

 

再建築不可とは、その物件がつぶれると改めて建築できないということです。

大きな地震など予期せぬことがきた場合、リスクがありすぎます。

価格がとても安い、利回りがとてつもなく高い場合は注意が必要。

 

空室率が高い物件

賃貸経営者として、実績があれば銀行融資も受けることはできるでしょう。

初心者は手を出しては危険。空室率が高いってことは何か理由があるのです。

金融機関は貸したお金を回収しなければいけません。

空室率が高いと、入居者が集まらない物件としてみなされるため初心者は避けた方がいいでしょう。

 

 

まず、違法建築の物件は絶対に購入しない。

大事なルールをきめていきましょう。

 

 

物件概要書はすべて正確な情報がのっているとは限らない

 

物件概要書に記載されているものが正確な情報とは限りません。

 

不動産鑑定士などの資格を持っている人が作る資料でもなく、普通の営業マンが作っていたりします。

 

売主から物件の情報を聞き出して記載されており、売主が伝え忘れなどあれば間違った情報となります。加えて、売主は良い情報のみ言いたがり悪い情報は隠したがります

 

すべて正確ではない理由

  • 不動産屋さんは細かなところまで把握していない
  • 良い数字に見せるため、大まかに記載されていることもある
  • 収入報告は記載されるが、支出のほうは反映されていない

 

物件概要書がすべて正確ではない理由がわかりましたか?こう言ってしまうと身も蓋もないですが、人が作っているものなので間違いはあるものと思ってみていきましょう。

良く見えるものほど深堀して見ること。

 

KOBA
ぼく自身の経験として以下のようなことがありました。

 

メモ 実際の経験として

1棟アパートの物件だったのですが、利回りも自分の基準に合った15%程度の物件で築20年程度。

物件概要書には駐車場は5台、ゴミ置き場と駐輪所が有りと記載されているにもかかわらず、実際はその駐車場の2台部分とゴミ置き場、そして駐輪所が売買面積に入っていませんでした。面積にすると40坪程度あったとおもいます。

そして売主は敷地の横の方だったのですが、太陽光がアパートの屋根にのっており、自分の家に売電している状態。(屋根をみるとコードがひかれている)

自ら物件調査をして太陽光など判明しました。

物件概要書との相違がおおきく、そのため購入を見送りました。

 

 

このように、不動産業者も把握していない情報など必ずあります。だから自分が購入する物件は、納得いくまで物件のことを聞きましょう。

 

 

まとめ 物件概要書は不動産投資に値する物件なのかを見る資料

 

物件概要書とは、その物件が不動産投資に値する物件かどうかを見る資料になります。

深く掘り下げる前に見るべきポイントを押さえた方が効率がいいとなるのです。

 

3つの見るべき重要ポイントをおさらいしましょう。

 

  • 構造・・物件がどんな素材で建てられているかわかる
  • 築年数・・物件がいつ建てられたかわかる
  • 利回り・・満室した場合の表面利回りがわかる

 

要点を絞って、この3つのポイントを見るだけで、格段にスピードが上がります。

物件情報はじっくりのぞき込んでみてしまうと、時間がいくらあっても足りません。また不動産の良い情報をつかむなら数を見ていくしかないのです。

 

レベルを上げるためには『質×量』をするしかありません。多くの情報に触れて、目で見てそして知識として蓄えていく。

 

良い物件情報とは自分で見つけに行くものではないでしょうか。待っている人だけではいつまでもいい情報などきません。

 

自らが掴みに行くため行動するのみです

 

1に行動、2に行動、3でも行動と脳内に刷り込んでいきましょう(笑)

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

物件概要書の情報をすべて鵜呑みにすることなく、よいと思った物件を掘り下げていく癖をつけてください。不動産屋さんがいいといったからと他人任せにして購入していると必ず失敗します。

 

知識をつけて不動産投資ライフを楽しんでいきましょう。

 

 

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