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【一棟物件投資】知らないと損!!メリット・デメリットを徹底解説!!

こんにちは、KOBAです。

【不動産投資】そのなかの一棟投資について今回は解説していきましょう。

区分マンション投資とも比較を交えながら紹介していきます。

 

今回は一棟物件投資のメリット・デメリットに焦点を当てて伝えていきます

一棟マンション投資とは、一棟のマンションやアパートを購入して、オーナー(大家さん)として部屋を賃貸に出すことで、毎月賃貸収入を得る不動産投資になります。

一棟物件投資の種類

一棟物件は、大きく3種類あります。

 

その3種類とは

木造
鉄骨造
鉄筋コンクリート造(RC)

一番安いものが木造、次に鉄骨造・鉄筋コンクリート造(RC)と順番になります。

物件概要書にはどの造りかは記載されていますので、見ておくようにしましょう。

 

また構造によって、法定耐用年数もかわります。

構造・法定耐用年数の一覧はこちらです。

 

構造 法定耐用年数
木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造(RC) 47年

 

法定耐用年数とは簡単にいうと『その資産の使用可能期間』のことになります。

  • 木造であれば、法定耐用年数は22年
  • 鉄骨造は、法定耐用年数は34年
  • 鉄筋コンクリート造(RC)であれば47年となっています。

この年数が過ぎたら使えなくなるという意味ではなく、普通に使用することはできます。

KOBA
これは税法上の『減価償却資産の耐用年数』なんだ

マンション投資でも二つに分かれている

 

マンション投資でも、一棟物件と区分マンション投資の2つに分かれています

 

 

不動産投資の中でも、一棟物件の投資は大きな収益を上げられる投資方法になります

一棟物件になると、投資というよりは経営していると思うほうが正しいかもしれません。

 

一棟物件のメリット5つとは

それでは、一棟物件のメリットを5つ紹介していきましょう。

 

一棟物件の5つのメリットとは!?

 

  • 一棟物件は利回りが高い
  • オーナーの自由に運営できる(物件管理がしやすい)
  • 家賃収入が無しになることはほとんどない(空室リスク少なくできる)
  • 建物の価値がなくなっても、土地の価値がある(再建築もできる)
  • 金融機関からの融資を受けやすい

 

区分マンション投資に比べるといい事が色々とあるように感じるでしょう。

では詳しく説明していきます。

【メリット1】一棟物件は利回りが高い

一棟物件投資の1つ目のメリットは、『一棟物件は利回りが高い』という点があります。

 

区分マンション投資と比べて、一棟マンション投資は利回りを高く想定することができます。

また家賃収入の金額が大きいため、投資金額の回収も早めです。

 

下の資料からもわかるように、一棟物件の平均利回りは、8%台を推移しています。

 

2020年5月時点の最新のデータから、一棟マンション投資の利回りは8.32%になっています。

区分マンションでは7.65%となっています。

 


不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)」による「収益物件 市場動向マンスリーレポート」から引用

 

利回り8%といわれても、ピンとこない方もいらっしゃるのでイラストをご覧ください。

 

年間家賃の計算方式

年間の家賃収入を求める計算式とは・・
『(表面利回り×物件購入価格)÷100』の計算式になります。

 

1億円の物件で、利回りが10%の場合、年間家賃収入が1000万円得られる計算となります

 

こちらの利回り計算は、表面利回りで計算をしています。

 

KOBA
3種類の利回りをわかりやすく解説しているので、こちらの記事もご覧ください

 

 

【メリット2】オーナーの自由に運営できる

一棟物件投資の2つ目のメリットは、『オーナーの自由に運営できる』点でしょう。

 

マンションやアパートを一棟丸ごと所有する、1棟物件は区分マンションとは違い、オーナーの自由に運営できます。

他のオーナーの承諾をもらったりする必要はないためです。

仮に区分所有の150室マンションであれば、オーナーの権利は150分の1になります。

区分マンションは、運営において改善したい部分があっても、管理組合の承認を得なければできません。

 

その点、一棟物件は、オーナーの決めたことすべて自由に運営できます。

 

共有部分の修繕を考えたり、今ニーズが多くなっている宅配ボックスの設備を増やしたり、入居者アップさせるためにペット可能の物件に変更していこうと考えたとき、すぐに変化もできます。

自由に運営できることは一棟物件の大きなメリットでしょう。

 

KOBA
一棟物件は賃貸というより、経営に近い感じだよ

いろいろと考えることが多そうだもんね
ゴロウ

【メリット3】収入がゼロになることがない

一棟物件投資の3つ目のメリットとして、『一棟物件は収入がゼロになることがない』点でしょう。

 

区分マンションは一室しかなく、入居者がはいってくれると満室、出ていくと空室のどちらかです。

しかし一棟物件は複数の部屋の所有をしているので、空室が出てもほかの部屋に入居者がいれば収入がゼロになるリスクが小さく、何割かの家賃収入を確保できます。

 

【メリット4】建物の価値がなくなっても、土地の価値がある(再建築もできる)

 

一棟物件投資の4つ目のメリットは、『建物の価値がなくなっても、土地の価値がある』点です。

 

一棟物件は区分マンションとは違い、土地と建物を保有できます。

区分マンションでも土地を所有しますが、区分所有とその土地の全部を所有するのでは大きく違います。

建物は経年の劣化で、資産価値は下落していきますが、土地の価値は下がることはありません。

 

立地条件によっては購入時よりも価格が高くなることもあります

 

KOBA
一棟物件で土地と建物を所有すれば、建物の評価が下がってしまっても土地の価値は下がらない部分が大きなメリットだね。

区分マンションと一棟物件の大きな違いだね!!
ゴロウ

 

マンションは建て替えする時期には区分マンションは管理組合と話し合いをして決めていき、一棟物件ならオーナーがシンプルに話を決めていくことができやすく、土地と建物を一括で所有することには多大なメリットがあります

 

【メリット5】金融機関からの融資を受けやすい

 

一棟物件投資の5つ目のメリットとして、『金融機関からの融資を受けやすい』という点です。

 

銀行が融資の審査をするときに、融資額よりもその物件の評価額が高ければ融資は受けやすいと言われています。

区分マンションよりも土地の所有権まで含めるので、一棟物件のほうが融資を受けやすいことが多いです。

 

土地付き物件は土地全体の評価額が物件に加算されます

 

ですので売却したときに、回収できる金額が高くなる一棟物件であれば、銀行は保全性が高いと評価して、融資の審査も通過しやすいのでしょう。

KOBA
融資が通らないと物件を購入できないので、一番大事なポイント!

自分自身でもローンを比較・検討してみたい方は、住宅ローン一括審査を申し込んでみましょう。

どのぐらいの金利で、どれぐらい借り入れできるかを簡単にシミュレーションできます。

 

住宅ローンの一括仮審査とは
一括仮審査とは、複数の金融機関の住宅ローンに同時に仮審査を依頼できるサービスです。
手数料もかからず、一度で複数の銀行に仮審査をお願いできるメリットがあります。

 

70の金融機関の中から比較・申込できます。

簡単な項目をうちこんでいくだけなので、簡単に比較できる点が魅力です。

 

無料で比較できるので、購入を考えている物件があればよい金利で見つかるかもしれません。

よければどうぞ

一棟物件の4つのデメリットとは

次に、4つのデメリットを解説していきます。

一棟物件投資と聞いて一番に思い浮かぶのは、金額が高いことではないでしょうか?

 

区分マンション投資と比べても違う点がありますね。

4つのデメリット

  • 購入金額が高い
  • 区分マンションとは違い物件数が少ない(流動性が少ない)
  • 災害時、リスク分散できない
  • 維持管理費が高い

 

上記の4つのデメリットは、区分マンション投資のメリットの部分でもありました。

一棟物件の投資となると、区分マンション投資の相対的な部分が多くなります。

 

【デメリット1】購入価格が高いので、初期費用が多く必要

一棟物件投資の1つ目のデメリットは、『購入価格が高いので、初期費用が多く必要』という点です。

 

一棟物件は、土地と建物を所有するため、投資資金が大きくなります。

全額を自己資金で賄うことのできる方は少ないと思います。

なぜなら一棟アパートなら数千万円以上、一棟マンションなら1億円以上といった投資額になるからです。

銀行も昨今はフルローンやオーバーローンまで貸してくれるところも少なくなったので、初期費用が必要になってきます。

多くの銀行は、物件の購入価格の2割程度を頭金として必要といわれることが多くなってきました。

 

オーバーローンで物件を購入しようとする人は要注意です!!
ゴロウ

【デメリット2】維持管理費が高い

一棟物件投資の2つ目のデメリットとして、『維持管理費が高い』という点です。

 

一棟物件は建物全体をオーナーが維持管理します。

経年の劣化により、大体が15年~20年程度で一度、大規模修繕も必要になってきます。

 

修繕していない物件なら要注意!!

 

区分マンションは管理費等を支払っているので、何か問題が起きても管理会社が対応してくれておしまいですけど、一棟物件のオーナーとなるとそうはいきません。

共有スペースの管理・修理、設備の点検、エレベーターの修理、防水工事といろいろな維持管理費が発生してきます。

 

また別に、火災保険や修繕費、共有部分の水道光熱費、管理委託手数料と掛かってきます。

 

●毎年かかってくる費用項目 内容
固定資産税・都市計画税 土地・建物に支払う税金。逃げれません。
火災保険・地震保険 必ず加入する必要がある。契約する内容によって保障の有無が異なったり値段が大きく違うので注意が必要です。
仲介手数料 仲介手数料もランニングコストになります。不動産会社に入居者を見つけてもらった場合に仲介手数料を支払う必要があります。
修繕費 周辺設備が破損した場合の費用です。定期的にメンテナンスをして品質を維持するために必要な経費です。
管理費(清掃費・点検) エレベーターやエントランスの共有部分の維持管理に使われる費用点検や掃除をしてもらうのも含まれます。
共有部分の水道光熱費 共有部分の電気代や水道代です
管理委託料手数料 管理会社に委託する費用委託すれば、家賃回収・入居付け・退去手続き、クレーム対応に応じてもらえます

 

以上が毎年かかってくるランニングコストとしてまとめました。

 

【デメリット3】一棟物件は売りにくい(流動性が少ない)

一棟物件投資の3つ目のメリットとして、『一棟物件は売りにくい』という点です。

 

一棟物件は区分マンションとは違い、投資額が大きくなるために、買い手が付きにくい点がデメリットといえます。

高額になれば容易には売却ができない可能性があります。

 

区分マンションは買い手が多くいるため、すぐに購入者が見つかることが多いでしょう。

一棟物件は売却しようとしても、すぐに買い手が見つかりづらく、売却までの時間が長くなります。

 

こちらを見ても、一棟物件は区分マンションの物件数には及ばない点がおわかりいただけるでしょう。

 

(2020年4月時点)

 

投資物件として有名な『楽街』で区分マンションと1棟マンションを検索すれば、物件数の差は一目瞭然であることがわかります。

不動産投資の初心者の方は、初めから『一棟物件』は避けたほうがいいでしょう。

 

【デメリット4】災害時、リスク分散できない

一棟物件投資の4つ目のデメリットとして、『災害時、リスク分散できない』という点です。

 

マンションを一棟丸ごと購入すると、災害が起きた時のリスクを分散できないのがデメリットになります。

 

どうしても一つに固まっていますので、水害や地震、台風や土砂災害と大きく被害を受けることがあります。

また購入時にハザードマップは必ず確認するようにしましょう。

ハザードマップを確認して、洪水の被害がなさそうなエリアを選ぶことも大切です。

 

下の画像のように、ハザードマップも進化していっています。

住所を打ちこむと、簡単に洪水や津波のリスクを調査できるので是非活用するようにしてください。

 

国土交通省のハザードマップページ

 

まとめ

今回は、一棟物件のメリット・デメリットをお伝えしました。

 

区分マンション投資と一棟物件を比べてみると、不動産投資の初心者の方は、一棟物件から投資を始めるのはリスクが高いといえます。

 

いきなり何千万や億単位のお金を借り入れすることに抵抗がある方もいるからです。

そのときは戸建てや区分マンション投資からスタートして、その後一棟物件にステップアップしていく流れがいいでしょう。

 

一棟物件の投資は、区分マンション投資よりも手残りが多く、利回りが高いので他の投資商品よりも効率的な資産形成だといえます。

 

効率的ですけど、最適な投資物件は人によって違います。

 

自分に合ったものはどんなものかを考えることです。

 

投資家の『あなたのゴール』をどこに設定するのかを考えてみてください。

じっくり作戦を練って、不動産投資を成功させましょう。

 

今回も、最後までお読みいただきありがとうございました。

こちらの記事も参考にしていただき、少しでもお役にたてると嬉しいです。

 

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