不動産投資 競売物件

【公売物件とは】競売物件の違いとメリット・デメリットを徹底解説

こんにちはKOBAです。

 

公売物件とは・・・皆さんご存知ですか??

競売は聞いたことがあるでしょう。公売は馴染みがないのでご存じないのかもしれません!!

 

公売知らない??そうですか~。僕もこのあいだまで知りませんでした。

 

さて、早速すべてをやってみたいぼくは行動してみました。

 

ニッチな部分でハードルが高いかもしれませんが、上手いこといけば高利回り物件を取得できますよ。

 

KOBA
え??ぼくが落札したことあるのかって?? ・・・・今からいっぱい落札するんだよ。 7月に公売を知ったばっかりで・・

 

では楽しんで公売物件を覚えていきましょう。

 

 

【公売】と【競売】の違い

 

【競売物件】と【公売物件】の違いとは!?

 

2つの違い

競売:抵当権の実行・裁判所の判決によるもので、民間による債権の回収方法

公売:税金の滞納による債権の回収方法で、債権者は行政機関

 

  • 公売:官公庁
  • 競売:金融機関や民間企業(個人)

以上のように覚えましょう。

 

競売物件とは

 

競売物件とは、お金を借りた人が返せなくなったので、貸した人がお金を返してもらうために、不動産などの財産を強制的に売却してそのお金を返してもらう手続きです。

 

 

競売に関しては別の記事で詳しく述べています。コチラから参考にどうぞご覧ください

【競売物件】競売物件を利用して、不動産投資!!競売物件で物件を安く買う

 

公売物件とは

公売とは、国や自治体の土地・建物を対象にした入札』になります。

 

国や自治体が持っている土地なので立地の良い物件もあります。

公売物件とは、税金の滞納による債権の回収方法で、債権者は行政機関となり物件の出所が違います。

図で表すと以下のイメージ

 

物件がどのような感じか、ヤフーオークションで出ている画像をみてみましょう。

 

 

警察職員宿舎や教職員社宅などあります。

 

公売:官公庁

競売:金融機関や民間企業(個人)

 

 

あわせて読みたい

【公売物件】落札した後にするべきこと

 

競売には3点セットなどの詳細資料がある

入札にも大きな違いがあるのは、【競売】には裁判所で作成される3点セットの資料があります。

 

 

 

3点セットの中身

  • 物件明細書
  • 現況調査報告書
  • 評価書

 

この3つを合わせて3点セットと言います。

 

KOBA
とても大事な資料で、ぼくは読み込んで入札をします。

 

3点セットの徹底解説はこちらの記事からどうぞ

【競売物件】競売物件の3点セットを徹底解説!!これを見れば誰でもわかる!!

 

 

【公売物件】2つのメリット

公売物件のメリットとして2つの点があります。

  • 公売物件は、お宝物件が眠っている
  • 公売物件は競合相手が少ない

それぞれ詳しく説明していきましょう。

 

公売物件は、お宝物件が眠っている

公売物件はお宝物件が眠っています。

 

なぜお宝物件かというと、国や地方自治体が物件を持っていたものを購入することができるから。

土地も国や地方自治体が保有していたもので、地区整備の事業残地など普段手に入れることができない物件も探すことができます。

 

一般の流通サイトなどには出てきません!

 

裏ルートとイメージして頂いた方がわかりやすいでしょう。

 

プロの目から見ると一般の不動産サイト『レインズ』などに掲載されると瞬く間に買付が入る物件が多数です。

 

不動産投資物件としては利用価値の高いサイトです。

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【未公開物件】未公開物件の情報を手に入れよう!

公売物件は競合相手が少ない

公売はそもそも知らない人も多く、入札方法などもわかっていません。

 

実際ぼくも最近まで知りませんでした。

 

競合相手が少ないことは、落札の可能性が高いといえるでしょう。

 

『競売』は競合相手が多くなってきたため落札価格も高額になってきましたが、公売はそんなことはありません。

 

そうならないように祈っています。

KOBA
だれも公売にいれるなーー
それじゃネットに載せて教えるなーー
ゴロウ
KOBA
いい情報は皆に渡すんだよ!!

 

あわせてよみたい

【公売物件】落札した後にするべきこと

 

【公売物件】3つのデメリット

次に公売物件のデメリットとして3つの点があります。

  • 公売には、物件判断材料が何もない
  • 公売物件は競売物件よりもハードルが高い
  • 公売物件はすべて自分で調べる必要がある

こちらも詳しくお伝えしていきましょう。

公売には、物件判断材料が何もない

【公売物件】には、物件判断材料になる3点セットなど何もありません。

あるのはネット上の写真のみ。

 

これで全てを把握できる人はエスパーでしょう。

 

競売なら占有者が債務者本人であれば、強制執行をできますが、公売物件はそれができません。

 

話し合いができない状態であれば裁判になります。裁判になると時間がとてもかかるためしっかりと話合いできるよう時間を取ることが必要でしょう。

【競売・公売】取得法と任意売却!初のセミナーに参加!

 

公売物件は競売よりもハードルが高い

公売物件は競売よりもハードルが高いのが難点でしょう。

 

その理由は後に詳しく述べますが、物件の情報が少なすぎる点が挙げれます。

 

競売は3点セットをネット上からダウンロードして閲覧することができ、物件詳細をイメージしていくことが可能です。

 

公売は写真数枚で終わり・・

 

後は自分で全て調べてくださいなのです。

 

以上のように、競売で何度かチャレンジして慣れている方には公売に目をつけるのもいいでしょう。

公売物件はすべて自分で調べる必要がある

公売物件はすべて自分で調べる必要があります。

物件の良しあしを判断する材料がネット上には写真数枚のみ。

 

競売物件のように3点セットも用意されておらず、現地に足を運んで調べる必要があります。

 

必要最低限調べること

  • 前道の所有者
  • 上下水道(ライフライン)
  • 立地(グーグルマップで)

 

何件も物件を見ていると慣れてくるので、すぐに調べることができるでしょう。

 

公売物件の基本的な探し方

 

公売物件の入札は国の公売情報とヤフー官公庁オークションの2つ

公売物件には国の公売情報とヤフー官公庁オークションと2つあります。

 

まず国税庁のサイトの画像

 

 

 

東京国税庁からは物件情報出ていますが、その他はなし。

 

 

続いてヤフー官公庁オークション

 

 

 

地方自治体が公売情報をアップしているのはヤフー官公庁オークションが多い感じがします。

 

主に2つのサイトを利用しますが、ぼくは大阪なのでヤフー官公庁オークションを利用しています。

 

KOBA
これ実際とってもいい情報だからしっかり勉強してね

 

始めてならヤフー官公庁オークションがおすすめ

インターネットから、ヤフー官公庁オークションで入札することができます。

ぼくは大阪なのでヤフー官公庁オークションを利用しています。

ヤフーのIDを持っていると、個人・法人どちらでも入札可能でした。

KOBA
始めて官公庁オークションの不動産を見たときは心躍りました。競合相手が少なくて、これから何件も入札してやるぞーと

 

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入札保証金はクレジットカードでも可能

ヤフー官公庁オークションは入札保証金をクレジットカードで支払うことができます。申し込み期間内に、クレジットカード支払いをするとこのようなメールが届きました。

 

 

上の画像、8月に申し込んでいるので最近の物件です。

KOBA
どの物件かは秘密

 

クレジットカードでも可能ですが、入札保証金が大きめなのでカードの限度額を忘れないようにしておきましょう。

 

入札は申込期間と入札期間に注意

 

公売物件は申込期間と入札期間の2つに分かれています。

ヤフー官公庁オークションの画像の赤の枠の部分に注意しましょう。

 

 

なぜ2つに分かれているのか・・

その理由は・・・・・・・・・・

 

 

 

 

 

ぼくにもわかりません。

 

 

【公売物件】の申込期間とは

 

公売物件の申込期間とは赤丸の部分をみてみましょう。上の画像は締め切りとなっていますが、この部分に残り何日か表示されています。

 

公売の申込期間の流れ

  • 申込期間内にヤフーIDから参加申し込み
  • クレジットカードで保証金振込

 

上記の2つをすると、先ほどのメールの内容がヤフー官公庁オークションから自動的に参加申し込みを受け付けましたとメールが届きます。

 

【公売物件】入札期間とは

公売物件の入札期間とはこの部分を見ます。

 

 

KOBA
はいこれも締め切られています
KOBAさんタイミングが悪いね
ゴロウ

 

月に一度ぐらいのペースで全国の自治体からヤフー官公庁オークションに物件が表示されてきます。

 

是非チェックしてください

 

公売参加仮申し込み後、役所にも資料提出

 

公売参加仮申し込み後、役所にも資料提出が必要になります。

 

始めて公売に入札したのですが、クレジットカードで入札保証金を振り込んで終わりではないです。

 

3点の書類を提出する

  • 公売保証金納付書兼返還請求書兼口座振替依頼書
  • 印鑑証明書
  • 住民票(法人履歴事項全部証明書)

 

公売保証金納付書兼返還請求書兼口座振替依頼書とはインターネット上からダウンロードできる資料でこのような書式です。

 

 

 

記入するのは

  • 公売参加者:個人なのか法人なのか情報記載
  • YAHOOのID
  • メールアドレス
  • 官公庁オークションの公有財産売却の物件名
  • 口座の振込先

 

結構アナログですよ・・

競売の入札のほうが進んでいます。公売はとても手間でした。

 

以上の資料を提出して、入札の期間が来たらネット上から自分の購入価格で入札することができます。

 

(補足)官公庁オークションには不動産以外にもこんな物がある

不動産以外に様々なものがオークションされています。

 

 

 

例えばこんな物

  • 消防車・・子供が喜ぶ
  • 救急車・・子供が喜ぶ

 

KOBA
子供が買ったらよろこぶだろうな~
奥さんは怒るだろうな~
ゴロウ
KOBA
勝手に買ってやろうかな~
KOBAさんの外での寝床になるね~笑
ゴロウ

 

喜ぶのは子供のみと考えたので購入はやめます。

 

普段は手に入れることができない物。国や地方自治体だからこそ販売することができるのでしょう。

その他時計や事務用品などあるので一度ご覧ください。

 

メモ 余談ですが

自衛隊装備品の初の競売などはとても盛況だったようです。

普段手に入れることができない物件は、好きな人からしたらお宝なんでしょうね。

日本経済新聞

 

 

競合相手が少ない【公売】などニッチな部分を攻めろ

競合相手が少ないことは、大きな勝機を生み出します。

 

色々と不安になることもあるけれど、多くの人が見落としている『ニッチな部分』を攻めることでどんどん勝機が高まります!

 

そのために勉強は不可欠でしょう。

 

不動産業者でも、公売に入札している人は本当に少ないです。

 

KOBA
ぼくの周りにはいません。
KOBAさんも最近知ったもんね
ゴロウ

 

だからこそ勝機がある。

火中の栗を拾う

ことわざのようにあえて困難なことに身を乗り出すことで得れるものが大きいです。

 

みんなと同じことをしていてもダメ。ぼくは常々人とは違うことをしていこうと考えています。

 

メモ

同じ24時間で何ができるか。

常に効率を考え、小さい会社だからこそ大手と違う動きを大切に。

 

 

今回は公売物件を利用して競合を避けろ!!の記事を作成しました。

公売は正直、初心者には難しいと言わざる負えません。しかしチャレンジしなければ何も得れないでしょう。

 

チャレンジする人が成功するし、失敗も次の糧になるので共に頑張りましょう★

 

不動産の大きい金額にチャレンジしていくのではなく、その他の事務用品からでもいいので公売を利用して、行動に起こしてみましょう。

 

 

KOBA
ん??ぼくの入札結果はどうなったのかって? まだ出ていませんよ・・本当に最近の物件だったので

 

 

結果がわかり次第追記のブログで報告します!

 

改めて不動産投資に公売を上手に利用して、キラリと光るお宝物件を探してください。

 

買いたかったら、消防車でもいいですよ!

あなたに譲ります・・奥さんに怒られてください。

 

あなたはどちらを取りますか

どっちをとる?

  • 子どもの天使の笑顔
  • 奥さんの般若の形相

 

 

ではまた有益な情報だしていきます。

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

競売記事を下にまとめていますので、よければどうぞ

【公売物件】落札した後にするべきこと

【競売物件】競売物件を利用して、不動産投資!!競売物件で物件を安く買う

【競売物件】競売物件の3点セットを徹底解説!!これを見れば誰でもわかる!!

【要注意(ケ)or(ヌ)】競売物件の事件番号(ケ)と(ヌ)はこんなに違う!!3点セットから事件番号の要注意を見抜け

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