不動産投資 競売物件

【競売・公売】取得法と任意売却!初のセミナーに参加!

今回は競売物件と公売物件のセミナーに参加してきました。無料ではなく有料のセミナーもあって期待感たっぷりでした。

 

目的は、公売物件の特徴をより深く学ぶこと。

簡単な流れ

  • 競売不動産の特徴
  • 不動産競売売却の流れと三点セットの解説
  • 不動産公売の特徴と売却の流れ
  • 入札時例を用いた入札事前準備解説
  • 不動産競売市場の現状
  • 任売の仕組みと増加する任意売却形態
  • 東京地裁開札トピックス、レポートから見る競落事情

 

上記の流れでセミナーが進んでいく資料を頂きました。必要なもの以外は、今回省いて説明していきます。

 

競売物件よりも公売物件が興味津々で、もっと深い目線でどのように物件を見ているのか学びたくて参加してきました。

 

【競売・公売】受けたセミナー費用は、19800円です。

 

とても高い~~
タロウ
KOBA
勉強のためには必要経費だと考えたから

 

実際にセミナー会場に足を運んでみると、業者の方たちが総勢50人以上来ておりました。

 

皆高いセミナー費用を払って何かを勉強しようと行動しているのでしょう。

 

ぼくも小さく隅っこのほうで、ノートを広げて勉強しようと意気込んでいきました。コロナ対策もあり、大きなテーブルに1人ずつ座るという対策も有りで安心して講義を聞く。

 

競売・公売って正直、プロでも参加していない方が多いです。なぜ参加しようとしたのかは、独自の仕入れルートを持っている企業なら安心かもしれませんが、個人商店のような会社は物件を仕入れる強みを持っていかなければいけないのです。

 

大手不動産から物件が回ってくるようになると、物件情報は常にあるけれど、自ら行動していかなければ良質な物件は手に入れることができないのです。

 

そのため高額なセミナー費用を払ってでも勉強したいと判断する会社が多いのでしょう。

 

不動産競売の特徴

 

セミナーのトップに記載されていた、不動産競売の特徴の話は専門的な話過ぎたので、一般の人に意味があるかと言えばそうではありませんでした。競売申し立てのコストなど、競売物件の説明をしてくれた感じです。

 

不動産競売の特徴は、あえてここでは詳しく述べません。以前作っているページをリンクしていますので、詳細を知りたい方はこちらからどうぞ

 

 

不動産競売売却の流れ~3点セットができるまで

 

競売になるには、債権者からの競売申し立てから実施処分まで6~10か月程度の期間を要します。

 

住宅ローンの滞納が始まり、銀行(債権者)から連絡が来て競売の流れになっていくのです。

もう一つの図も作成したので参考にどうぞ

 

多くの人が支払いが遅延する順番があります。

 

遅延順番として

  1. 携帯
  2. 車のローン
  3. 住宅ローン

 

簡単なところから支払いが遅れて、最後に住宅ローンとなることが多いです。

 

学びに行った手前、専門的な部分は何点かありましたが、僕が書いている競売物件の3点セットの徹底解説のほうがわかりやすいです。

 

三点セットとは下の画像のような資料

 

参考にどうぞ

 

不動産公売の特徴と売却の流れ

今回セミナーの目的として参加した、不動産公売の売却と流れも基本的には競売物件と同じような流れをしています。

競売物件は多くの人が狙っています。しかし、公売物件はまだまだブルーオーシャンとして存在。

 

なぜブルーオーシャンとして存在していられるのか??

 

KOBA
勉強するぞー
公売物件でKOBAさん物件購入していたもんね!
タロウ
KOBA
より詳しく勉強になるかとおもって参加したんだ

 

公売物件は大きな特徴が8つあります。競売物件と公売物件の大きな違い、その特徴を説明します。

 

不動産公売の特徴は8つ

不動産公売物件の特徴は大きく8つあります。

競売物件とは違う特徴となっていますので、公売物件の入札をしたい方は必見の項目

公売物件の8つの特徴

  • 公売実施期間が多岐にわたる
  • 公売物件所在地が実施機関の所在地域と異なる場合がある
  • 売却方法がいくつかある
  • 代金決済までの期間が一週間と短い
  • 所有権移転登記と同時の抵当権設定などは出来ない
  • 物件資料が競売に比べて少ない
  • 占有権限が不明であることが多い
  • 競売においける引き渡し命令のような制度はない

 

以上8つの特徴を細かく説明していきましょう。あなたもこれを見て勉強すれば、公売物件にチャレンジだー☆

 

【公売物件とは】競売物件の違いとメリット・デメリットを徹底解説

 

【公売物件の特徴1】公売実施期間が多岐にわたる

 

公売物件1つ目の特徴として、公売実施期間が多岐にわたるということでしょう。

公売物件は各種滞納税金の回収のために行われる滞納者所有不動産の強制売却となります。

税金の種類・管轄によって公売実施主体は様々だとゆうことです。

 

【公売物件の特徴2】公売物件所在地が実施機関の所在地域と異なる場合がある

公売物件2つ目の特徴として、公売物件所在地が実施機関の所在地域と異なる場合があるとゆうことでしょう。

 

例えば大阪府に府税を滞納している人が、東京に不動産を所有していることもあります。

この場合、大阪府は東京に不動産を所有している情報を掴めばその不動産を差し押さえることができ、大阪府が実施する公売で地方物件が売却できるのです。

 

リアルタイムで分かりやすい物件が国税局のHPに情報があったので画像を見てみましょう。

 

 

国税局:引用

 

物件が大阪なのに、東京国税局から情報掲載されているのがおわかりでしょうか?

競売物件は、該当物件の所在地の管轄裁判所からですが、公売物件は都道府県が違っても売却される流れになっています。

 

添付した物件は東京国税局から公売物件として情報が掲載されています。

物件は大阪府です。以上の事から所有者は東京県内在中で、税金を滞納した人と読み取ることができます。

なぜ見積もり価格がこんなに安いのかは、持ち分が半分しかないから。

 

より詳しく物件の謄本も取得して、図にしてわかりやすく説明していきましょう。

 

 

上記の赤の矢印部分が滞納している本人名義で、青の矢印が共有者として持ち分になります。謄本は所有者の名前、借入額と情報記載されています。

 

赤の滞納者の差し押さえもその下の部分にあり、赤の本人が税金を滞納しているから、大阪の不動産が東京国税局から情報掲載されているのでしょう。

 

KOBA
ちなみに この物件入札するので、またどうなったかはお知らせします
えーーー!!持ち分半分しかないから揉め事がおおそう・・
タロウ

 

持ち分が半分とかの物件にどんどん手を伸ばしていくのが成功の秘訣とゆうこと。

 

初心者は、絶対に持ち分が全部の物件でなければしないほうがいい!!

 

【公売物件の特徴3】売却方法がいくつかある

公売物件3つ目の特徴として、売却方法がいくつかあるということです。

主に公売物件を調べるなら下記の2つでOKでしょう。

 

国税庁公売サイト

 

 

 

ヤフー官公庁オークション

 

 

 

上記のYAHOO官公庁オークションは2021年3月に終了になることもわかっていますので、今後どのような売却方法になるかは各自治体も検討しているとの返答でした。

 

あまり目立ってしまうと、この公売物件も宝を探すとするのは難しくなるかもしれません。しかし専門的な部分を理解している人以外は、手を出しにくいのでまだ需要はあるでしょう。

 

【公売物件の特徴4】代金決済までの期間が一週間と短い

公売物件4つ目の特徴として、代金決済までの期間が一週間と短いことです。

 

公売物件の一番のハードルと言ってもいいかもしれません。

 

落札後、1週間で代金納付しないといけないため、現金を持っている人が強い。資金に余裕のある人しか参加が出来ないのです。

 

安く購入することは可能だけど、現金で購入する必要がある・・・一番高いハードルでしょう。

 

お金があればぼくも買ってみたいな~
タロウ
KOBA
頑張って貯めた人にはいいことがあるってことだね。

 

【公売物件の特徴5】所有権移転登記と同時の抵当権設定などは出来ない!?

公売物件の5つ目の特徴として、所有権移転登記と同時の抵当権設定などは出来ないというもの。

 

これは初耳でしたが、競売のような制度がないので現金納付にならざるを得ないと講師の先生は話していたが信じることができず、司法書士の先生に確認したところ公売物件でも抵当権設定登記は出来ます。ただ、金融機関の融資内諾や書類などスムーズに進める必要があるため、同じくハードルは高いです。

理解として、買受人になってから期間が短いので設定が出来ないという意味合いだったのかもしれません。

抵当権設定の申出:民事執行法第82条第2項

 

【公売物件の特徴6】物件資料が競売に比べて少ない

公売物件6つ目の特徴として、物件資料が競売物件に比べて少ないとゆうことでしょう。

 

競売物件は裁判所で作成される3点セットがあり、大体の内容が資料を閲覧すると理解できます。しかし公売物件は資料が本当に少ない!!

公売物件は写真数枚のみで、物件所在地や現況調査関係資料も、各省庁の担当者が調べているためバラバラ。本当にわかりにくいです。

 

買う側はエスパーじゃないんだから、もう少し資料整えてと切に願います。

 

物件資料が整っていないからこそ、各々で調査する必要があります。不動産調査をしたことがある方、またはできる方は素人の中でもとても優位に立つことが可能でしょう。

 

KOBA
大きな買い物なんだから、役所人もう少し資料を揃えてくださいよ

 

逆のとらえ方をすると、資料とかが揃っていないからこそ競合相手がすくなくてお宝が眠っていると捉えれます。

 

 

【公売物件の特徴7】占有権限が不明であることが多い

公売物件7つ目の特徴として、占有権限が不明であることが多いということです。

 

占有権限とは、わかりやすくいうと物を支配する権利のことになります。

 

競売物件なら3点セットの物件明細書ページ4に、『占有状況等に関する特記事項』と記載しており状況把握がしやすいのですが、公売物件には3点セットなどの詳細資料がないため、占有状況はしっかりと調査する必要があります。

 

KOBA
占有状況がややこしい場合、簡単に解決する方法があるよ。
なになに??
タロウ
KOBA
困ったときは、その道専門の弁護士に頼むべし!!

 

【公売物件の特徴8】競売における引渡命令のような制度はない

公売物件8つ目の特徴として、公売物件は競売物件における引渡命令のような制度はないという事でしょう。競売物件の最大の武器は、この『引渡命令』が出来ること。

 

公売物件は、引渡命令のような制度がないため、自力で交渉するか裁判して明け渡してもらうかになるのです。

 

難しく考える必要はないです。

もめたときは裁判をしたらいいのみ!!たったこれだけ。

 

交渉する2つの術

  • 威圧的にいく
  • 話し合いで交渉

 

不動産屋さんは威圧的に行く人が多いイメージです。基本的に、揉め事が好きな人が多いし高圧的に上から目線で行きたいからでしょう。

 

話が通じる人であれば、話を聞いてあげて引っ越し費用をこちらで負担して出てもらうのが一番スムーズです。

 

最大の目的は、落札した物件をスムーズに明け渡してもらう事と心がけます。

 

ムカついても怒ってはダメですよ

 

KOBAさん前回公売の時にめちゃ怒ったって・・言ってた・・・
タロウ

 

任意売却の仕組みと増加する任意売却形態

任意売却とは、一言でいうと住宅ローンの返済が厳しくなった人の住宅の競売を回避する手段の一つになります。

 

タイトルのテーマで進んでいったのですが、正直どうでもよい内容ばかりでした。任意売却が増えるというのは、今後新型コロナウイルスで会社が倒産し失業者も増えてくるからでしょう。

 

メモ

何事も、事前に動くことが大切です。

会社の給料がカットされるなど、身の回りに大変な人がいたら、銀行に支払いのリスケジュールをしてもらう手もある。と伝えてあげてください。

銀行も鬼ではありませんので、コロナウイルスの間は柔軟に住宅ローンのリスケジュールには応じてくれることでしょう。

 

多くの任意売却をみてきていると、ぎりぎりまで最善の行動をしていない人が多いです。

なかにはとてつもない人もいますけど。

 

マンションの滞納金約10年に及ぶ・・

とてつもない人の一つの事例として・・

マンションの任意売却物件などでは、管理費修繕積立金が約10年分支払っていなくて、水道代も未納であったりと、めちゃめちゃな人を見かけたりします。

 

2枚参考となる資料を添付してみましょう。

2009年から滞納が始まり・・・2枚目に続く

 

 

 

 

とあるマンションの資料ですが、滞納が始まって約10年間・・・

合計約200万円・・・

 

タロウ
えっ!!?200万円も滞納してるの??
何を考えて10年も滞納できるんだろうか・・
KOBA

 

始まりが2009年1月から、管理費と修繕積立金からはじまり、2019年には、自転車置場使用料や水道代も滞納しています。

 

典型的な例で分かりやすかったので、資料を添付してみました。

 

上記の人は論外で、計画的に支払っていないと思われても仕方がありません。

KOBA
部屋も、そりゃ~汚かったです。

 

最後に

今回は競売・公売のセミナーに参加した内容を感じたままとめました。

最終ブログを書いて3ヵ月程度期間が空いてしまって、見てもらっている人には申し訳ない気持ちでいっぱいです。

サボっていました・・・
タロウ

 

セミナーに参加することで見える視点が増えたのはプラスと感じました。

ただ、19800円の価値があったかと言うと、、

 

KOBA
お金をかえしてくれーーー

 

山に向かって叫びたいですね。

ただ、セミナーに行ったことがない人は一度参加してみるところから始めてもいいでしょう。

行く必要ないという声もききますが、行ってみて自分自身で感じることが大切なのです。

 

言われたことを学んだ風になるのではなく、実際行動して学んでいくことが大切ではないでしょうか。

 

KOBA
はい。過去の自分に言ってあげたいです。勉強は大事だよって

 

改めて競売物件も公売物件も難しいことは間違いないです。ただ、競合相手がとても少ないからこそ手に入れるチャンスはそれだけ高い!!

 

そして最大のネック!!公売物件に参入するなら、現金が必要なのはおわかりいただきましたか?

 

 

多くの人と同じ行動よりも、反対行動をした方が良い物件に出会える

by KOBA

 

さぁ、名言も作れたことだし、今回はこれで~

ぼくのブログを見てくれている人たちに、良い物件に出会えますように。

 

 

-不動産投資, 競売物件

Copyright© 不動産コンパス , 2021 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.