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【公売物件】落札した後にする事とは!?

こんにちはKOBAです。

【公売物件】落札した後にするべき事として今回は記事にしました。

実際にぼくが落札した流れを時系列にして、画像も添付しているのでわかりやすく説明していきます。

 

KOBA
公売物件を入札し始めて早2か月目で成果を上げることができました☆

落札後の流れを、実例として説明することで、今後入札したい人のお役に立てると幸いです。

 

公売物件は、競売物件ほどメジャーではありません。競合がいないことで、落札の可能性がはるかに高まります。

 

実際にぼくが落札できているからです!!

 

今回は落札後の流れを説明していきますので、学びになるといいです。

 

公売物件を落札したら、その後の動きをどうするか!?

 

公売物件を落札すると、入札終了日後に【○○○○の物件】を落札しました。おめでとうございます!

このようなメールが、yahoo!官公庁オークションより届きます。

画像を添付します。

 

 

落札したら素直に喜びましょう。

 

KOBA
よっしゃーーーーーー!!
よっしゃーーーー!!
タロウ

 

立て続けにメールが届き、インターネット公売が終了し、落札者(最高価申込者)が決定しましたと案内メールが来ます。

競合相手は誰もいませんでした。

見積価格から100万円高く入札したので、その一点が悔やまれます・・

後100万円安く買いたかった・・・

 

まぁ落札できたからいいでしょ!!
タロウ

 

ここから落札後にする行動をお伝えしていきます。

 

 

公売物件の落札後の6つのステップとして

公売入札するのは、ネット上で数字を打ち込むだけなので簡単ですが、ここからが実際に行動していかなければいけません。

 

落札後に行動する手順をお伝えします。

 

落札後の手順

  • 公売オークションの地方税管理課に連絡
  • 公売物件の地方税管理回収機構から売却決定通知書が届く
  • 売却決定日時までに買受代金を納付する
  • 登録免許税の納付書が届いたら納付後、原本を送る
  • 占有者に手紙など送付
  • 占有者と直接立ち合い後、必要書類等もらう

 

落札後の手順として6ステップをお伝えしていきます。

 

 

【落札後1】公売オークションの地方税管理課に連絡

 

【落札後1】として、公売オークションの地方税管理課に連絡することです。

落札者(最高価申込者)には落札した役所の担当課からメールが届きます。

 

メールの下の部分にお問い合わせ等はココまでと電話番号が記載してありますので、そちらに電話してみましょう。

担当の人が丁寧に教えてくれます。

 

KOBA
ぼくはせっかちなので、何度か連絡して少し待ってくださいといわれました。
うるさい人だと思われたんだろうね笑
タロウ

 

担当課に連絡することで、自分が落札したんだとゆうことを知ってもらうためです。

 

【落札後2】公売物件の地方税管理回収機構から売却決定通知書が届く

【落札後2】として、公売物件の地方税管理回収機構から売却決定通知書が届きます。

 

売却決定通知書とはこんな内容です。

 

 

落札したのは倉庫です。

なぜ倉庫??とおもったあなた!!!

 

KOBA
ニッチに攻めろ!ですよ

 

そして同時に地方税管理課からメールも届き、必要書類や代金納付の仕方が記載された資料がメールで添付されています。

 

何度も言っていますが、大勢の人が一棟マンションと考えているところから、ちょっと目線を変えることが大切。

 

競合が多いところに、高値で購入しても利益は出ません。

 

競合の少ないところに、着目して進んでいくべし!!

 

【落札後3】買受代金納付期限までに買受代金を納付する

【落札後3】として、買受代金納付期限までに買受代金を納付することです。

買受代金納付期限までに買受代金を納付しないと、インターネットで入札するときに事前に振り込んだお金も没収されます。

 

必ず日時を守るようにしましょう。

 

買受代金納付は2パターン

  • 銀行振込する
  • 現金や小切手を直接持参

 

9割以上の方が銀行振り込みだとおもいますが、まれに現金で持っていきたい方がいるようです。

 

公売って、入札期間後の落札者とメールが来て、買受代金納付期限がとても短いんです。期間が短すぎるため、すごくハードルが高いと感じました。

 

競売であれば、落札しても一か月程度猶予があるため、銀行に借入相談することもできます。

公売は落札しましたと連絡メールが来てから一週間程度で代金納付する必要あり、手持ち資金の現金がないとダメなため、とてもハードルが高いです。

 

県によって、落札確定から代金納付期限まで1か月ぐらい猶予があるものもありますので、要注意して見てみましょう。

 

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【落札後4】登録免許税の納付書が届いたら納付後、原本を送る

【落札後4】として、登録免許税の納付書が届いたら納付後、原本を送ることが必要です。

返済封筒に必要書類の提出があります。

 

必要書類

  • メールのプリントアウト
  • 個人の場合(住民票)
  • 法人の場合(履歴事項全部証明書)
  • 所有権移転登記請求書
  • 権利移転の許可書又は届出受理書
  • 登録免許税の領収書の写し
  • 郵便切手 965円

 

上記の書類が必要でした。

用意するのは法人で購入しているので、履歴事項全部証明書のみでそれ以外の書類はメールで送られてきたので、押印して送り返すのみとなっています。

 

KOBA
ここまではとても簡単な作業です。

 

【落札後5】占有者に手紙を送付する

 

【落札後5】として、占有者に手紙を送付することです。

落札後4までは事務作業でしたが、落札後5からは実際に自分が行動して動いていかなければいけません。

落札したのだから、こちらから先手を打って占有者に手紙を送りましょう。

 

実際にわたしが使っている文面をよければ参考に使用ください。

 

 

 

恐れることは有りません。

もう自分の物件になるわけですから、堂々と交渉すればいいのです。

 

ぼくなんて電話来なければいつ電話かかってくるんや!?の状態で待っています

 

メモ 実例

倉庫の物件も占有者に手紙を送ること5日後・・

占有者から連絡がかかってきました。手紙が届いたのがわかっているはずなのに連絡がないので、すぐに連絡いただけますかとくぎを刺しました。

地方税管理課からどの人が落札したのでと連絡もいくそうなので、占有者も事前に知っているはずです。恐れることなく、堂々と話をしましょう。

 

重要な話す3つの内容

 

【重要】3つの内容

  • いつ退去するのか
  • 動産類、残置物はあるのか
  • 自分(占有者)で処分できるのか

 

お客様ではありません。自分の物件に、占有者として居る人なので強気の交渉で大丈夫。

やさしくするとこのタイプはつけあがるので、厳しく話をすることをオススメします。

 

そもそも公売とは、固定資産税などの国税を滞納した人の財産を差し押さえて売却されています。

 

固定資産税を滞納するぐらい、お金を持っていません。

 

こちらで段取りして、残置物や動産類の費用負担するつもりでいるほうがいいでしょう。

 

公売って何??

公売とは、国税局又は税務署が差し押さえた財産を滞納国税に充てるため、広く不特定多数の買受希望者を募り、入札又は競り売りの方法によって売却することをいいます。
公売では、買受後の返品が認められないほか、品質・機能について保証がないため、一般的に市場価格より低い見積価額が設定されています。

※ 見積価額とは、公売財産の売却価額の最低額を示すものです。

国税局:引用

 

ぼく自身、今現在落札した物件は手紙を送って連絡が来て、動産類など撤去してもらう状態になっています。

10月の中旬には、直接話しに行ってきます!!

 

【落札後6】占有者と直接立ち合い、必要書類等もらう

 

【落札後6】として、占有者と直接立ち合い、必要書類等を必ずもらうことです。

占有者などいない場合は気にしなくてもいいですが、連絡がとれる状態であれば必ず立ち会って話をして、書類に署名押印をしてもらってください。

 

 

 

動産処分依頼書の書類としてつかっているもの。

どんなひな形でも構いませんが、公売対象はあくまで不動産なので、動産類などは所有権が移転しません。

その為、残置物など好きに処分しても文句など言いませんよと書面でいただいておくことが重要なのです。

 

注意

勝手に捨ててしまうと、民事的に不法行為にあたり損害賠償を請求される可能性がありますので注意しましょう。

 

占有者の相手方も、所有者となる人がきて無下にするひとはごく少数です。

まれに変わった人いてます。

 

KOBA
そんな人には、すごく攻めてしまいます。
話の通じない人には遠慮する必要ないもんね
タロウ
KOBA
その通りだよ。強気の交渉で大丈夫

 

 

占有者と直接話をするのは次の2点も必要

 

  • 鍵など、必要なものはすべてもらう
  • 自治会や、取り決めなどないかしっかりと確認する

 

せっかく直接会って話をするのに、手ぶらで帰ってはダメですよ!!

聞き出す情報はしっかりと聞くことが重要

 

上記の2点は直接会えるなら必要事項として覚えましょう。

 

鍵など、必要なものはすべてもらう

鍵をもらえることで、室内の動産などの把握もしやすくなります。

そして添付した動産処分依頼書に署名をしてもらい、一切異議を申し立てませんと書面でもらうのです。

 

口約束は意味がありません。

書面で必ず残すようにしましょう。

 

言った言わないの低レベルの争いにならないよう、すべてこちらで主導権を握り行動していくことです。

 

自治会や、取り決めなどないかしっかりと確認する

 

もう一つ、自治会やなど取り決めなどがあればしっかりとヒアリングして聞いておきましょう。

今回の倉庫で例えると、自治会のゴミ置き場を敷地に置いており、年間5万円の収入がプラスに見込めるのがわかりました。

 

ヒアリングをして、引継ぎの話を聞いておかなければこのゴミ置き場の賃料はなくなるところでした。

 

当然に、現在の占有者でしか知りえない情報があるため、落札後は現地に足を運び全所有者から有益な情報を聞き出すようにしましょう。

 

 

【公売物件】落札後に近隣の不動産にも声をかける

公売物件に入札して、落札したことがわかれば近隣の不動産にも声をかけましょう。

慣れている人は、入札する前から近隣の相場や賃料を聞き出しておくことをオススメします。

 

KOBA
ぼくは入札前から最寄り駅の周辺不動産に軒並み確認しました。

 

今はネットで全て調べることができますが、過去のものも多いので、公売物件最寄り駅近くの不動産に連絡をし、相場を確認すればやさしく教えてくれます。

 

重要なのは、最寄りの駅の不動産会社に確認することです。

大手不動産会社でも、少し距離があると相場観は違うためです。

 

ぼくは大阪南部に住んでおり、大阪北摂の相場を聞かれても『わかりません』と答えるでしょう。

ネットである程度調査するのは可能ですけど、現在の具体的な相場は【地場の不動産】に確認するのが一番です。

 

 

【公売物件】現地に行くなら、地場の不動産も呼び出しておく

公売物件の現地に行くなら、前もって地場の不動産にも連絡をして営業マンを呼び出しておくことです。

 

ポイントなのが、エース級の営業マンかどうかを電話で見極めること。

 

見極めるポイント3点

  1. 受け答えがハッキリしている
  2. 近隣の相場や、家賃もすぐに答える
  3. 話し方に、迷いがない

 

地場の不動産会社に連絡をすれば、必ず営業マンと話をします。

そのときに上記の3点を意識して話してみましょう。

 

答え方など、ハッキリしない担当であれば『相場などしっかりとわかる方にかわってください』と伝えてください。

 

KOBAさん嫌がられる人だね
タロウ
KOBA
次にこの物件にお客様をつけていただかないといけないので、いい人に任せるために当たり前のことをしているのみだよ

 

見極める3つのポイントを意識して、地場の不動産屋さんに電話してみましょう。

 

電話の中でいい営業マンと知り合えたら、その人を現地に呼び出します。

ポイントは会う日に媒介契約もするよう、現地行くまでに話を詰めておくこと。

 

 

【公売物件】初めての落札物件は、利回り30%越え

 

公売物件を初めて落札して、高利回り物件を手に入れることができました。

お金とかの整理をしてみると

 

落札価格 627万円
所有権移転費用等  20万円
賃料 月々  20万円
年間賃料 240万円
利回り  37%超

 

3年で元が取れ、そして年間240万円の家賃収入を得れます。

 

KOBA
控えめに言いますね・・・よっしゃ~~~☆★☆

 

最後に・・公売物件は宝が眠っている

 

改めて、公売物件には宝物件が眠っていると感じました。

 

公売物件には、さまざまな物件がオークションにかけられています。そして競合になる相手が少ないです。入札数が少ないのは難しいためハードルが高いというのもあるでしょう。

 

前回公売物件の記事を書いたぐらいに【公売】の事を知りましたが、わずかな期間で落札できています。

 

自己紹介にも書いていますが昔、料理人として独立し自分のお店を経営していました。

23歳で独立して・・元気や気合だけでは世の中うまく進めない時があります。

経営など何もわからず、料理のみ作っていたところからの独立・・色々と悩んだり辛いこともたくさんあったものです。

 

お店が暇でどうしようと考えていた時、毎日買いに来てくれるお客様から言われて、心に響いた言葉があります。

 

 

【仕事は待っていても来ない。仕事は自分で取りに行くものだ】

 

 

当時23歳の僕は、色々と辛いこともありました。

 

何事も待っていてはダメ!!

待っていても向こうから来ないんです。仕事は、チャンスは自分自身で行動して、取りに行くもの!!

 

この言葉は今でもずっと大切にしています。

 

不動産に置き換えて言ってみると『良い物は待っていては来ない。行動して自分で取りに行くものだよ』

 

 

悩んでいる人、不動産コンパスのブログを見てくれているみんなにこの言葉をおくって、今回は締めにします。

誰もが完璧に物事がうまくできるなどあり得ません。チャレンジし壁にぶち当たり、そして失敗しても立ち上がり、ひとつひとつ体当たりで人生楽しんでいきましょう。

 

また10月の半ばに占有者に会いに行ってくるので、変な人だったらブログに書き込みます。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

またお役に立てる記事を書いていきます!!

あわせて読んでいただくと理解が深まるはずなので、下記の記事もどうぞ・・

 

 

 

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