こんにちはＫＯＢＡです。
前回、公売物件を落札して占有者に会いに行くとブログに綴っていましたので、会いに行った流れや感想を述べてます。
１０月中旬に前回落札した公売物件の占有者に会いに行っていきました。
事前に何度も連絡していたのと、多くのやり取りを一日で終わらせる計画をして出発したから、無事にすんなりと鍵の引き渡しまで完了したところです。
それでは事前にどのような準備をして臨んだのかお伝えしていきましょう。
目次
買受人になったことを連絡して伝える
近くなら直接会いに行くのもいいですし、遠方なら手紙が一番でしょう。
旧所有者に、私が新所有者になった者ですと伝えます。
手紙なら謄本から所有者の住所を調べて送る。謄本の所有者を調べるのはココ！！画像をみてみましょう。
緑の囲いの部分が旧所有者の住所となり、下の赤でくくっている部分が新所有者として僕が公売で落札した９月１８日公売と記載されている謄本です。
上記の謄本は所有権移転してきたものをアップしてますので、差押が入る前の所有者は赤枠で囲った緑の部分の住所に手紙を送ります。
謄本には住居表示が記載されているので、所有者に手紙は届くので心配いりません。
手紙の内容は、前回の記事を見ていただけると画像も添付してます。
参考にどうぞ。
メモ 余談
謄本は様々なことを読み解けます。前所有者がどこから差押が入っているか、銀行からいくら借入しているのか丸裸で分かります。
画像にした謄本からなら平成２１年に財務省から差し押さえも入っていました。
滞納癖ある人は、高確率でもう一度滞納してるかな。
どんな文面でもいいので、自分の連絡先を同封して主導権はコチラ。連絡してもらうように誘導する。
残置物どの程度で、いくらぐらい費用はかかりそうか
競売でも公売でも、物件の残置物がどの程度か写真の中でしかわからない点がデメリットといえます。それは内覧が出来ないからです。
旧所有者から連絡がくると、残置物がどの程度なのかはヒアリングしておくようにしましょう。物件資料にも写真が数枚載っているので、少しエスパーになり、写真から読み解く必要もあります。
旧所有者と連絡が取れなくて、残置物たっぷりの物件は一番大変。
今回の公売物件で落札したものは、旧所有者と連絡も取れて、整理をしてもらえることになったのでほっとしました。
旧所有者にすべて処分してもらうのが一番得策
公売物件で落札した物件の残置物は、旧所有者にすべて処分してもらうように持っていくのが一番得策です。
その理由として、こちらで全て処分すると、業者を手配して人件費や処分費と二重にかかります。せめて処分費はもつから、人件費はあなたが頑張って動いてねということです。
ポイント
処分費は負担することを伝えて、旧所有者で処分してもらう事
勝手に残置物をこちらで捨ててしまうと、後から大事な商品があったのにとゴネてくる人もいるので注意。
ここで動産類放棄するとの書面を貰いましょう。
お金がないので、費用は負担するほうがスムーズ
改めて、公売になるのはどうしてなのか・・・税金も支払えないぐらいの人なのでお金なんてありません。
こちらが費用を支払う事を伝えると、大抵の人はきれいにしてくれるものです。
処分費ももたない。すべて旧所有者がやれ！！というオラオラな人がいるかもしれませんが、まずスムーズに事が運びません。
スムーズに事が進まなければ、月日だけがすぎるので勿体ないです。追加の処分費がかかるのは、入札時に織り込んで費用をみておくと問題なし。
いかにスムーズに旧所有者や占有者に出ていってもらえるかを意識して行動しましょう。
残置物を処分できる日程などを確認
残置物を処分できる日程などを確認するのは大切な事項です。旧所有者と連絡が取れたら、残置物をいつぐらいに処分できるのか確認することです。
残置物もそれほどない、すぐにこちらで処分できる量。迅速に対応できる距離なら、全て自己負担して旧所有者から必要なものをもらい出ていってもらうのが一番でしょう。
大抵は無駄なお金をかけたくありません。
ぼくもその一人です。必要な費用以外は極力かけない！！
ポイント
- ９月１８日←手紙送る
- ９月２２日に連絡が来る←もっと早く連絡しなさいと僕怒る
- ９月中には残置物の処分費をお伝えしますと連絡がある
- ９月末まで連絡無し←３１日に電話して処分費はどうなりましたと？ぼく怒る
- どうしても家庭の都合で９月末から１０月中旬まで行けないことを伝えたら、残置物の処分も１０月中旬までかかると返答がある←ぼくキレる
- １０月１２日に行くことを伝える
話していて感じたことは、まだ自分の所有物と勘違いしているということ。
退去日を決めること・・主導権は自分
何度も何度も連絡してもいいです。早急に退去日などの日程を決めることです。
主導権はすべてこちら！！と強く思っておきましょう。
税金を滞納するぐらいなので、普通の人と思って対応するとこちらが馬鹿をみます。
やれない出来ない理由を述べてきましたが、言い訳させたら天下一品です。
聞く必要はなし！
公売になる時点から動いていれば、何か月もあります。みんな同情するほどその気持ちが損になるので同情はしないようにしてくださいよ！
ゴミ業者と打ち合わせ後の１週間の猶予を与えて、鍵を貰う日程などを決定。
現地で確認すること１０項目
退去日が決定して会う日時も決まれば、現地で確認する点をまとめましょう。
倉庫としての確認事項をまとめました。
普段の物件調査も同じ流れですが、倉庫とゆう特殊性もあります。
- 自治体のゴミ置き場（年間賃料・連絡先）
- 鍵は何本あるか
- 出入口何カ所か
- 修繕必要な箇所
- 倉庫内の機械作動状況
- ゴミ残地量
- 増築したことがあるか
- 隣地や物件に越境箇所がないか
- 電線が隣から越境していないか（空中越境）
- 周辺環境や前道の入りやすさ
１．自治体のゴミ置き場（年間賃料・連絡先）
事前に自治体のゴミ置き場があることはわかっていたので、旧所有者に自治会長を当日呼び出してもらい、書面などを確認。
口約束でゴミ置き場を置くと、旧所有者と交わしている場合、再度書類の取決めをしなければいけない。自治会長とは年間賃料や連絡先、再度更新するときなどの取り交わしをしました。
ゴミ置き場を見れば、当自治体がしっかりしているかはわかります。生ごみなどを置くところですが、臭いも何もなくこのまま任せることができると感じました。
現場の写真を添付しておきます。
２．鍵は何本あるか
公売で落札したら、旧所有者と会えるなら鍵は何本あるか確認しましょう。そして鍵を貰ったら、鍵屋さんに鍵を交換してもらいます。
旧所有者が入ることができないようにするためです。３本と言って渡してきても、実は別に１本持っているかもしれません。
鍵を貰ったら交換する。費用も２万程度なので必要経費と割り切りましょう。
３．出入口何カ所か
現地に行ってみると、出入口何カ所か自分の目で見ることができます。入札時の物件資料では、抜けている可能性もあるからです。
出入口の個所を確認して、貰った鍵と一致するか合わせてみるようにしましょう。
４．修繕必要な箇所
現地でみなければ、特に内覧しなければわからないのが修繕箇所でしょう。旧所有者しか知りえない情報を聞き出すためでもあります。
注意ポイント
- 雨漏りはしているのか
- リフォーム履歴はあるのか
内覧しなければわからないことなので、忘れずにヒアリングしましょう。
公売で落札した倉庫は、びっくりするぐらい綺麗でした。
現場の中身の写真を添付しておきます。
旧所有者が二年前の台風で屋根が穴空いたので、綺麗に貼りなおしたと自慢げに伝えてきました。
画像から見てもわかるように、修繕するとき屋根は光を入るものにして明るくしたとか、うんちゃらかんちゃらと話が始まっていたのでそこからは無視。
そのガタガタの抜けた歯
直そうね。心の声
誇らしげに話してるけど
税金しっかり払おうね。心の声
この２つが頭のなかをグルグルまわってました。
５．倉庫内の機械作動状況
倉庫内の機械作動を確認するのも大事です。
電気の動力のスイッチはどこか。残っている機械で利用できるのはあるか。機械の使えるものは残してもらうつもりでした。
天井からの吊り荷重３トン程度のクレーンが使えるのがわかりました。大きなプラスポイント！！
現地に足を運び、旧所有者に確認しないとわからない点です。
６．ゴミ残地量
実際に足を運んだ時には９割ゴミがない状態でした。
散々電話で伝えたので、そして怒ったので行動したのでしょう。怒っておしりをたたくことで、動く人だったんだと思います。
ゴミは無くなりましたと言いつつ、残置物をそのまま置いていく人が多いのが現状。
旧所有者と話して、普通の真面目な人でしたが、なぜこのような状況になったのか理解に苦しみます。
７．増築したことがあるか
測量士をいれたらすぐにわかることですが、ヒアリングで費用をかけずにわかるならそれが良いです。
増築したことがあるか確認しておくと、売却するときスムーズに事が運びます。わからなければ、スルーでもいいですが確認できるならしておきましょう。
８．隣地や物件に越境箇所がないか
現地に足を運ばないと、グーグルマップなどからでは見えない部分でしょう。
隣地の物件やお互いの越境箇所。
細かなことですが、知っておかなければいけません。隣地の人も隣の所有者が代わるとクレームを入れてくる人がいるからです。
注意して建物一周をグルーと回ってみていくようにしましょう。
落札した公売物件は越境してたかって？？
９．電線が隣から越境していないか（空中越境）
電線が隣から越境していることを多くの人は見落とします。気にしない人はいいですが、物件の上を見上げるだけで把握できる事です。
現地に足を運んだのなら、見落とす点が無いようしっかりと見ていきましょう。
１０．周辺環境や前道の入りやすさ
現地に行かなければ、周辺環境や前道の入りやすさはわかりません。周辺環境は、近隣にゴミ屋敷や変な人がいないかヒアリングするのもいいでしょう。
前道や進入路も、賃貸に出すなら大きく影響します。
そして現地に行かなければ絶対にわからないのが、周辺の臭い！！パソコンの画像からプーンと臭いなどしてこないからです。臭いは所有者から聞き取るようにしましょう。
隣・近所のゴミ処理苦手ずっと放置の「ゴミの臭い」
排水管からする「下水の臭い」
犬・猫などの庭で「糞尿の臭い」
近くの施設からの悪臭
必ず現地に赴くことで見えるポイント
今回は遠方だったので、物件を見ずに入札しましたが、見に行くことができる距離でしたら必ず物件は現地に見に行ってください。
入札する物件は、現地に見に赴くことで見えるポイントがあります。
現地で気づいた３つ
- 電柱が敷地内に埋め込まれていた
- 水道が旧所有者の敷地から引き込んでいた
- 付属機械クレーンが吊り荷重３トン重量
上記の３つが現地で気づきました。
電柱が敷地内に埋め込まれていた
電柱が敷地内に埋め込まれていたら、該当の電柱の写真を撮り、地域の電力会社に連絡をすることです。
敷地に入っていると、年間の使用料として賃料がもらえます。
現地の電柱の矢印の部分を電力会社に伝えると、細かな住所を伝えなくても電力会社が把握してくれます。
非常時にも活用できるので覚えておいてほしい。
所有者が代わったことを伝えると、新たに契約書面が郵送されてきます。
水道が旧所有者の敷地から引き込んでいた
田舎など、旧所有者が隣近所に住んでいるとよくあることですが、倉庫の水道が旧所有者の敷地から引き込んでいたことです。
旧所有者が言ってきたのでわかったことですが、この水道も切断してよろしいな？？
自宅の敷地内から水道を引き込んでいたのです。
付属機械クレーンが吊り荷重３トン重量
付属機械クレーンが吊り荷重３トン重量とゆうのは、とてもプラス材料。新設の機械を設置するなら、何百万もかかるからです。
以上現地に行って見えたことがありました。
改めて公売物件は競売物件よりハードルが高い
改めてて公売物件は競売物件よりハードルが高いと感じました。
理由として、競売物件は『民事執行法』で、公売物件は『国税徴収法』に従って行われます。元による法律が違うわけです。
具体的には、競売物件は債権者からの申し立てにより裁判所が不動産の売却を行うのに対し、公売物件は滞納税庁が自ら滞納者の不動産を売却します。
競売物件は民事執行法で数々の改正を経て、様々な状況を想定して練られ、落札者にとっても有利な法律となっています。
例えば競売物件なら強制執行命令を占有者に簡単に出してもらえます。一方で公売物件は競売物件のように、強制執行などが使えません。
強制執行とは
旧所有者である不法占拠者を法的に追い出すことができるのです
公売物件の場合は裁判をやって明渡しを求める必要があるのです。
だから占有者と揉め事なく、出すことに注意しなければいけません。変に揉めてしまうと、時間とお金がかかるということになるのです。
分かりやすく公売物件は『全部自分でやってね』ということでしょう。
【公売物件】実際に落札して会いに行った感想として
この部分はぼくの感想になります。
実際に落札して会いに行った感想として、チャレンジしている気持ちでとても楽しかった。
ぼくは公売のように『全部自分でやってね』スタイルが好きだからです。
守られているよりも攻めていたい！！
何度も連絡をして、コチラから上手に誘導していくと公売物件も揉めるのは少なく、実際にネット情報を鵜呑みにしすぎでチャンスを棒に振るほどもったいないものはないです。
今回も旧所有者にあって、もっとオラオラの対応をすると揉めていたのかもしれません。揉めるのはこちらにも相手にも問題があるから揉めるのです。
少し引いて話をするのも時には大事。
現地であって話をしたとき、またあんたやおたくと言ってきたので怒っときましたが・・笑
三重県のひとは『あんた・おたく』をよく使うと話をしにくるところで、地元の不動産屋さんが三重県を一括りにしないで下さいと言い放ってました。
なんにしても、この物件普通に売っても２０００万円半ばで売れます。
６２７万円で購入しましたが、横にスライドして売却しても儲けが出る物件。
知識がないために、損をしてることって多いですよね。
競売に入札している人はいても、公売に入札してるひとは僕の周りに一人もいないです。ココに閃きを感じたから実際に行動しました。
多くの人は、利回り１０％以上はないですよ。そんな物件あれば飛ぶように無くなりますよと収益業者は言ってきます。
いや、あるからね。
あなたが知らないだけで。
お宝物件ってゆうのは、表に出ないからお宝物件。
皆が選ばない道に進むからお宝に出会えるのです。
最近はブログからメッセージを頂くことも増えましたが、個人的に教えることは有りません。
ぼく自身が進んでいる現状をブログに綴っており、このなかで何かを感じて学んでもらえると幸いです。
最後に・・リスクがないとリターンが少ないのも世の中の道理
公売物件は確かにハードルが高いと言えますが、競売物件を落札している方や、物件を何件も取得している方は攻めるべき場所でしょう。
リスクを考えすぎてしまうと、何も進めなくなります。
公売物件は改めてお宝が眠っていると言い切れます！！
揉めるときはどのように対応しても揉めます。その覚悟を持って、直感で行けると感じたならリスクを取りに行きましょう。
進んだ先に、良い物件があなたを待っています
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。
公売物件、今後も日本全国入札していきます。大阪から今後は飛び立ちます！！
もし公売物件や競売物件を、僕のブログを見て購入した方がいたら励みになるので、メッセージください(^^)/
いつもありがとうございます。
あわせて読みたい、占有者に合うときに質問事項として応用でも使えます。よろしくお願いします。