こんにちはＫＯＢＡです。
今回は競売物件の事件番号（ケ）と（ヌ）の違いについてお知らせしたいと思います。
競売物件はみるところが沢山あるので、注意して細かいところまで見ていきましょう。
前回の３点セットの徹底解説とこの事件番号をみて、実際に入札に進むことが出来ます。
競売不動産を利用して、不動産投資の役立てていきましょう。
それでは、スタートしていきましょう。
目次
競売物件の事件番号には意味がある
競売物件を入札しようと考えているそこのあなた。
競売物件の事件番号には意味があるのはご存じでしたか？
【事件番号】は、いつ競売開始申請の手続きを行ったかを記載しています。
不動産競売物件情報サイトのＢＩＴから競売物件の３点セットをみてみましょう。
事件番号のみるべきチェックポイントとは
物件を検索してみるとわかりますが、現在は令和２年なので、だいたいの競売不動産の事件番号は『令和〇年□×△号』と記載されています。
この『令和〇年□×△号』から詳しく説明していきましょう。
下の図をみてください。
赤丸の部分に事件番号がのっています。
上のフクロウ先生も教えてくれてますが、
事件番号を見るポイントは３つ
- 同じ時期に出ている競売物件と事件番号が近いか
令和１年（ケ）第９×７号と 令和１年（ケ）第８△５号のようにある程度近い - 事件番号の年号が離れすぎてないか
令和１年（ケ）第９×７号と平成２８年（ヌ）第１△号のように年号が離れていないか。 - （ケ）のものであるか
先ほどの２つの例からも見たように、競売物件の事件番号のなかの記号が（ケ）かどうか。
この３つの重要なポイントを押さえておきましょう。
競売になるには住宅ローンの滞納からはじまって、約６か月程度の期間をもって競売開始決定がなされます。
そこで、なぜ事件番号の年月日がかなり前なのか？？となりませんか？
事件番号とは！？・・管轄する裁判所が申し立てた順番！
事件番号の番号
競売不動産の事件番号は、管轄する裁判所が申し立てた順番になります。
最初の令和〇年などの年号は申し立てた年数、第〇×□の番号は申し立てた順番です。
若い番号はその年の初めであり、番号が大きければその年の終わりであると予測できます。
このように、申し立てた順番で決まっています。
番号離れていたり、年号が前すぎると、何かがあるので遅れたのです。
このように深読みしていくことが、大切です。
参考
事件番号のおさらい
- 事件番号が近いか
- 年号が離れていないか
- （ケ）のものであるか
この３つをしっかりと抑えて、３点セットを読み解いていきましょう。
３点セットを詳しく知りたい方にはこちらに別の記事を作っているのでどうぞ。
【競売物件】競売物件の３点セットを徹底解説！！これを見れば誰でもわかる！！
【注意】競売物件の事件番号の（ケ）と（ヌ）はこんなに違う！？
先ほどは事件番号の見るポイントは３つとお伝えして
競売物件の３点セットの右上をみると、事件番号の中に（ケ）と（ヌ）の二種類があるのはご存じですか？
先ほどの画像をもう一度みてみましょう。
競売物件の事件番号のなかには、（ケ）と（ヌ）この２つのどちらか記載されています。
ポイント
イラストの赤い丸をした部分を見てみましょう。
上の物件は、令和１年（ケ）第９×６号となっています。
続いて、その下の青の丸では、事件番号平成２９年（ヌ）第１△号となっていますよね。
今ならほとんど令和１年～となっています。
それが約３年前・・・
なぜこんな前の物件がでているのか・・
※競売不動産に必須の３点セットには、一枚目の一番右上の赤丸に記載されています。
不動産競売には『強制競売』と『担保不動産競売』の２種類があると覚えましょう。
| 実態法上の概念 | 『担保権の実行』 | 『強制執行』 |
| 事件番号 |
（ケ） 住宅ローン支払いなど抵当権の実行で差し押さえられた |
（ヌ） 裁判などで争って敗訴した結果、強制的に売りに出された |
| 内容 | 競売不動産の９０％がこちら | 残り１０％【要注意】 |
この（ケ）と（ヌ）の二つがあります。
続いて、この２つを詳しく解説していきましょう。
競売物件の（ケ）は『担保不動産競売』・・競売の約９０％がこの記号
競売物件の事件番号の（ケ）から説明していきましょう。
事件番号（ケ）は『担保不動産競売』といいます。
競売物件になる事件番号（ケ）とは、銀行などに借りたお金を返済できないために、担保としていた不動産を差し押さえられた物件のことを指します。
例
住宅ローンが滞納や返済できなくなったとき
家を買うためには銀行からお金を借りると（抵当権）がつけられる。
払えないならその不動産が差し押さえされて、お金を返してもらうために担保としていた不動産を売りに出される。
お金を払わないから、強制的に競売で売られるのですが、借りる側としてはキチンと計画的に借りてほしいものです。
営業マンの裏話
月々の支払いもしっかり計画的に考えている方と、何も考えてなく年収に対して目一杯の住宅ローンを組もうとする方がいます。
明らかに後者は、支払いできなくなる可能性が高いです。
競売で落札した物件の占有者に話をしにいくことが多々ありますが、正直気分の良い物ではありません。気分が落ち込んでいる人がおおいです。
何事も支払いは計画的に！！
余談でした。
競売不動産として情報が出てくるほぼ約９０％が、事件番号（ケ）に該当しています。
事件番号の（ケ）は上のイラストのように、住宅ローンの支払いができなくなって、差し押さえられて売りに出された物件と理解してください。
競売不動産を利用して、不動産投資の記事もつくっていますので、興味のある方はこちらからどうぞ。
【競売物件】競売物件を利用して、不動産投資！！競売物件で物件を安く買う
【公売物件とは】競売物件の違いとメリット・デメリットを徹底解説
競売物件の（ヌ）は『強制競売』・・競売の１０％未満で要注意
続いて競売物件の事件番号（ヌ）について・・・
注意ポイント
事件番号（ヌ）とは一言で述べると
揉めている物件です.
（ヌ）の『強制競売』とは、債権者が裁判などで勝訴し債務名義が確定したものに関しては、不動産を処分してお金を回収できるという方法になります。
裁判をしているのだから揉めてます！判決が出るぐらいしっかり揉めてます。
（ヌ）の『強制競売』の言葉にも強さを感じてこわくなりますね。
競売不動産の事件番号（ヌ）として売りに出される物件は、総じて売却基準価格も安くなっています。
安すぎるのには訳があるのです。
事件番号（ヌ）を見逃さないポイント
- 年号や事件番号が、何年も前のもの
- 売却基準価格がとても安いもの
この２点には気を付けて事件番号の記号を見ていきましょう。
メモ (ヌ)入札の裏話
競売入札しなくても、３点セットの表紙部分に記載されている、開札期日に管轄裁判所に行くと誰でも入札額を聞くことができます。
事件番号（ヌ）の物件は、入札本数がとても少ないです。
ぼくも何度も開札に行っていますが、（ヌ）の物件は２～３本しか入札数が入っていません。
少し人気の事件番号（ケ）物件なら２０数本の入札数が入ることから考えると、とてつもなく少ないと言えます。
これはプロでも、避けているということでしょう。
入札も３番目ぐらい下から読み上げてくれます。勉強のために一度聞きに行ってみてはいかがですか。
色々な物件の入札額、そして１番と２番との差額も知ることができ、勉強になりますよ。
裏話にも書きましたが、不動産のプロでも事件番号（ヌ）のものは敬遠しています。
一般素人が（ヌ）の物件に突撃入札するのは一筋縄ではいかないと思って、避けたほうがいいでしょう。
まとめ
今回は、あまり知られていない競売物件の事件番号（ケ）と（ヌ）の違いをお伝えしました。
競売物件は入札の前に、３点セットを読み解いていかなければなりません。
そのなかでも事件番号の記号（ケ）と（ヌ）はとても重要です。
何度も見返して、競売の入札時に役立ててください。
参考
競売を入札する記号は
- （ケ）に入札して
- （ヌ）の記号は入札しない
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。
皆様のお役に立てましたら幸いです。
また３点セットの徹底解説をした記事もあるので、よろしければどうぞ