不動産投資 競売物件

【競売物件】競売物件の3点セットを徹底解説!!これを見れば誰でもわかる!!

 

こんにちはKOBAです

今回のテーマは【競売物件】競売物件の3点セットを徹底解説!!

 

競売の資料を見るうえで絶対確認事項の3点セット。

見るポイントがわからない人にむけて、細かく解説していこうと思います。

具体的にページもつけて説明していくので、手元に3点セットを用意してはじめましょう。

 

実際に入札している目線から、気を付ける点を教えますね

 

競売物件徹底解説スタートします!!

 

競売物件の3点セットは物件の情報がすべてのっている!

 

不動産競売物件情報サイト『BIT』から3点セットをダウンロードできます。

裁判所が運営しているサイトで、日本全国の競売物件の情報を閲覧できるので利用したことがない方は、ぜひアクセスしてみてください。

 

 

 

競売物件の3点セットは誰でもみることができます。競売入札をするにはかかせない資料となっています。

そして『3点セットにはその競売物件の情報がすべてのっています

 

3点セットから物件を様々な角度からみて、良し悪しを自分の目で確認していくのです。

資料をダウンロードすると、期間入札公示のページから始まり、総数で40枚近くのページがあります。

 

競売の3点セットの目的は、その物件を買う人のために情報を出してくれています

物件を買うために判断する材料として作られており、それを元に検討していくということです。

 

一般の不動産ならば、不動産会社が仲介の形で入ってくれて売主と買主の双方の話を聞いてくれます。

競売物件と一般流通物件の違いとは!?

競売物件と一般流通物件の違いを下にまとめています。

 

競売物件

一般流通物件

取扱機関 裁判所 不動産業者
適用される法律 民事執行法 宅地建物取引業
物件案内や説明はあるか なし あり
物件内覧はできるか できない できる
瑕疵担保責任 なし あり
鍵の引き渡し なし あり
物件の引き渡し 自分で行う 契約の通り
特徴 全て訴訟で解決 消費者保護が手厚い

 

図からもわかるように、競売物件と一般流通物件は適用される法律から違うことがわかります。

月8件程度入札しているぼくの目線からすると、競売って言葉はかなり広く認識されているのですが、実際に入札までしている人はごく少数だと感じています。

 

競売の入札期間はここで確認

 

まず入札期間として、〇月〇日までに入札をしてくださいと記載されています。

その期間までに入札保証金をおさめて、必要な書類を用意して裁判所に直接届けるのもいいですし、郵便で送ることも可能です。

 

KOBA
ぼくは近くの堺裁判所が多いので、直接もっていくよ
遠くても郵送できるのは便利だね。
ゴロウ
KOBA
郵送するなら、締め切りの日程には書類が届くように十分注意してね

 

2枚目にあるものが、売却基準価格と買受可能価格、そして買受申出保証額と記載しているページです。

 

 

3つのポイント

  1. 売却基準価格とは・・不動産鑑定士が調査をして算出した物件価格
  2. 買受可能価格とは・・この価格以下は買うことが出来ません
  3. 買受申出保証額とは・・この金額をおさめて入札に参加します

 

競売物件は最低の入札金額も決まっていて、また保証額も必要になる。この点をわかっておきましょう。

 

メモ

売却基準価格の2割が保証額として必要になるので、売却基準価格が1000万円なら200万円おさめなければなりません。

高額なものは、保証額も高くなります。

 

そもそも競売物件とは説明も含めて書いてる記事もありますので、こちらもどうぞ

【競売物件】競売物件を利用して、不動産投資!!競売物件で物件を安く買う

 

3点セットの中身とはどんなものか!?

 

3点セットの中身

  • 物件明細書物件の権利関係がわかる
  • 現況調査報告書物件の現在の状況を調査した
  • 評価書その物件の周辺環境や評価額などが書かれた

 

3点セット『物件明細書』・・物件の権利関係がわかる

物件明細書とは(裁判所からのコメントになります)

 

3点セットの中の物件明細書は、裁判所書記官がその他の現況調査報告書や評価書の他の資料を検討し、買った人が負担することになる他人の権利(賃借権)、法定地上権の概要、その他物件の占有関係など買った人が参考になる事項がのっています。

 

物件明細書は2枚程度の資料で、パッと見てみると1~5の数字が載っており言葉も短文なのですが、この中に重要なことが書いてあります

 

 

物件明細のポイント5つ

  • 不動産の表示
  • 売却により成立する法定地上権の概要
  • 買受人が負担することとなる他人の権利
  • 物件の占有状況等に関する特記事項
  • その他買受けの参考となる事項

 

この1~5までの文面からさまざまな内容を読み取っていかなければなりません。

順に詳しく説明していきましょう。

 

もう一つ見ておきたい事件番号の(ケ)と(ヌ)の違いは、ここでは長くなるので別の記事でのべています。こちらもあわせてどうぞ。

 

1 不動産の表示とは

 

物件明細書の『1 不動産の表示』とは何なのか?

別紙のページで『物件目録』として物件詳細が記載されています。

この内容のことだと思ってください。

 

不動産の所在・地番・地積そして建物と不動産の表示が書かれています。

 

物件目録の重要ポイント

  • 戸建てであれば、該当物件の『土地』と『建物』の記載がされているか。
  • マンションであれば、『一棟の建物の表示』からはじまり、『敷地権の土地の部分』も記載されているか。

 

KOBA
建物だけ、土地だけで売りに出されていることもあるので注意が必要だよ

 

2 売却により成立する法定地上権の概要とは

 

物件明細書の『2 売却により成立する法定地上権の概要』とはなになのか?

簡潔に言うと、お家には「土地」と「建物」の二つの不動産があります

競売により落札したのが土地のみなら、建物は他人の所有物のまま。

土地は落札したので自分のモノになりますが、建物は自分のモノにはなりません。

 

建物に住んでいる人からしたら、土地の持ち主が代わって出て行けと言われても困ります。

ですので建物の人は『法定地上権』で守られることになります。

ここで「法定地上権あり」と書かれていると、土地と建物を一緒に自分の好きに使えませんよって意味になります。

 

メモ

主に、この5つのパターンで書かれています。

 

1 売却対象外の土地(地番○番)(の一部)につき,本件建物のために法定地上権が成立する

売却対象である本件建物のために売却対象外の敷地である○番の土地に本件建物の敷地を利用するために必要な法定地上権が成立することを意味します。

2 上記法定地上権は,土地の平成○年○月○日付け抵当権設定登記に後れる

売却対象である本件建物のために法定地上権が成立しますが,敷地に先順位の抵当権設定登記があるため,買受人は敷地の抵当権者に法定地上権の成立を主張することができませんその結果,敷地が競売されると法定地上権が売却によって消滅し,本件建物を収去(取壊し)しなければならなくなる可能性があります。

3 本件土地(の一部)につき,売却対象外の建物(家屋番号○番)のために法定地上権が成立する

売却対象外建物のために売却対象である本件土地に法定地上権が成立して,本件土地を買い受けても法定地上権が続く間は買受人は土地を自ら利用できません。ただし,借地人に対し地代を請求することはできます。

4 本件土地(の一部)につき,売却対象外の建物(家屋番号○番)のための法定地上権の成否は不明であるが,これが成立するものとして売却基準価額が定められている

現況調査等によっても,法定地上権が成立するかどうかが不明の場合もあります。上記の記載は,このような場合でも買受人が不測の不利益を被らないために,法定地上権が成立することを前提として執行裁判所が売却基準価額を定めたという意味です。

5 この欄に「なし」と記載してあるもの

売却対象である土地についても,また売却対象である建物のためにも法定地上権の成立がない場合の記載です。理論上は法定地上権が成立しても,敷地と建物が一括売却の場合は双方とも買受人が所有権を取得しますから,法定地上権は「なし」となります。この場合でも,評価書上は法定地上権を考慮したものとなります。これは,競売においては敷地と建物のそれぞれの内訳価格を法定地上権を考慮して算出する必要があるからです。

 

法定地上権とは、非常に強い権利です。

 

売却により成立する法定地上権の概要の欄には「なし」の記載のあるもので入札をするほうがいいでしょう。

 

KOBA
ぼくは法定地上権は「なし」の物件しか入札しないよ
買った後、自由に使えないのはいやだもんね
ゴロウ
KOBA
そこなんだ。よく注意して見るポイントだよ

 

3 買受人が負担することとなる他人の権利

 

物件明細書の『3 買受人が負担することとなる他人の権利』とは何なのか?

買受人が負担することとなる他人の権利とは、落札した後も引き継がなければならない賃借権等についてかかれています。

 

買った後も、現在その不動産を利用している者に、引き続き利用させる必要がある場合などはここにのっており、15項目の記載がされることが多いのですが、代表的なものを3つお伝えしておきましょう。

 

メモ

代表的な3つはこちら

  • 賃借権
    「上記賃借権は最先の賃借である。」
    「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる」この記載の場合などは、落札した後も借りている人は住み続けることが出来ます。収益用の投資物件として購入するならば、利回りが確保できるなら、そのまま住んでもらえて、新たに賃貸人を募集したりする手間がかからないのでプラスになります。
    落札者自身が住みたいと思っているなら、入札は不向きでしょう。
  • 地役権
    地役権とは、他の土地の利用価値を増すために、売却対象土地を利用する権利です。例えば、通行する権利や高圧線が通るためや、その土地から引水していることを設定されたりします。
    普通に住むには何も支障はありません。地役権が設定されている箇所のみ制限がついています。
  • 「なし」と記載してあるもの
    ここでも法定地上権と同様に「なし」と記載されているものを選んで入札する方がベターでしょう。

 

KOBA
権利関係はとても複雑ですので、「なし」と記載してあるものを選ぶ方がいいです。

 

4 物件の占有状況等に関する特記事項

 

物件明細書の『4 物件の占有状況等に関する特記事項』とは何なのか?

物件の占有状況等に関する特記事項とは、現実の占有の状況及びその占有の根拠が買受人が負担することとなる他人の権利とは認められないと裁判所書記官が判断した内容を記載したものです。

現実に誰が占有しているか記載されています。

この欄に記載された占有者は原則として引渡命令の対象となります。

 

KOBA
注意すべきなのは調査時から日数が経っていると、その後に占有者がかわっている場合があるよ

 

参考

特記事項にある避けるべき文言8つはこれ!!

  • ○○が占有している。同人は所有権を主張している。
  • ○○が占有している。同人は実行された抵当権以外の債務者である。
  • ○○が占有している。同人の賃借権は、正常なものとは認められない。
  • 占有者は不明である。占有者の占有権原は買受人に対抗できない。
  • 氏名不詳者が占有している。同人の占有は差押に後れる。
  • 氏名不詳者が占有している。同人の占有権原は買受人に対抗できない。
  • ○○が占有している。同人が留置権を主張するが認められない。
  • 〇〇が占有している。同人は外交特権を有している可能性がある

 

ただでさえ競売物件は難しいといわれているのに、この特記事項の文言を見るだけで、ややこしくて揉めることがわかるので、スルーするのがいいでしょう。

 

物件を持っている所有者以外が住んでいると注意が必要と覚えてください。

 

5 その他買受けの参考となる事項

 

物件明細書の『5 その他の買受けの参考となる事項』とは何なのか?

 

その他買受けの参考となる事項では、地代や管理費等の滞納の有無、境界の争いなど、1~4に記載される事項以外のことがのっています

 

参考

マンションであれば、ほとんどが管理費等の滞納ありと記載されています。

戸建てなどであれば、その他買受けの参考となる事項「なし」を記載されているものを選ぶのがベターでしょう。

 

物件明細書は、短文で書いているためパッと読み飛ばしてしまいそうになりますが、権利関係や占有関係などが短い文面に詰まっているのでよーく見るようにしましょう。

 

揉めそうな物件には入札しない!これで気分もだいぶ違います。

 

物件明細書は単独ではわかりづらい面もありますが、現況調査報告書、評価書とあわせてみることでより理解ができると思います。

 

 

3点セットの『現況調査報告書』・・物件の現在の状況を調査したもの

 

3点セットのなかの『現況調査報告書』とは、執行官が物件の現地調査をして、競売不動産の形状、占有関係、その他の現況について調査をまとめた報告書です。

 

現状調査報告書には敷地の詳細や、公簿との相違点、不動産を占有している人がいるのか・・またいるのであればその人の氏名などを細かく記載しています。

 

執行官が実際に物件に足を運んで視察しているため、内容は具体的に書いてくれています。

 

物件目録

これは別紙の物件明細書の物件目録と同じ内容です。

 

不動産の表示・住居表示

不動産の表示は、「物件目録」のとおりと記載されていて、住居表示は、郵便物が届く住所が記載されています。

表示にも、「登記上に使われる地番」と一般的に使われる「郵便物が届く住居表示」があります。

この2つの違いを理解しておきましょう。

 

建物について

・種類、構造及び床面積の概要 物件目録にない付属建物 占有及び占有状況 管理費等の状況 管理費等照会先 その他の事項と情報がのっています。

誰が占有しているのかや管理費等の滞納額を記載してくれています。

 

メモ

マンションなら見るべき注意点

管理費等の値段は滞納されている額からさらに落札される期間までプラスされます。
想定よりも多いと思っておいた方がいいです。

具体的には、執行官が調査をした日付から逆算をして、管理費等をプラスします。
大体半年分ぐらいは滞納額が増えるので、注意しておいてください

 

KOBAさんが恥ずかしい失敗談を話すらしいよ
ゴロウ

 

実際の失敗談

マンションを入札するとき、管理費等の滞納はなしとかいてあったので、その分入札額を高くしたら無事落札しました。

けれど滞納があることがわかり『滞納あるやーん!!』と心で叫びました。

失敗から学んだことですが、競売とは住宅ローンを払えなくなって出ていく方がほとんどですよね?

競売になると決まったときから半年ぐらい期間があるので、それまで管理費など支払いしていても、調査をされた後から支払いしてない人もおおいです。

なにせお金がないのですから!

 

また管理費などの滞納額には利息も付きます!!

落札すると管理組合から、早急にお金を払ってください請求書が届きます。

ぼくが落札したマンションの管理組合から届いた請求書がこちら・・・

 

KOBA
お金は取れるところから取ろうとするのが管理組合ですからね・・涙

敷地権

・現状地目・形状・敷地権の種類・その他の事項と記載されています。

分譲マンションの場合は、土地と建物が一体物と考えます。(区分所有法という法律で定められています)

一戸建ての場合に注意が必要で、土地と建物それぞれ別に売買できるため、土地についても誰が占有しているかを見ておきましょう

 

執行官保管の仮処分

ない、ある。この2つから、ある場合は管轄裁判所・事件番号・保管開始日がのっています。

例えると、競売の申し立て以外に裁判が行われているか。

あればその資料が紹介されます。

 

敷地権以外の土地(目的外土地)

ない、ある。この2つから、ある場合(詳細は「目的外土地の概要のとおり」)と記載されています。

 

土地建物の位置関係

建物図面(各階平面図)のとおり、それか土地建物位置関係図のとおりのどちらかしかないです。

 

【その他の事項】

その他の事項とは目的物件の状況が記載されています。

執行官が現地に赴き、外観や室内の様子をコメントしてくれています。

  • 表札の有無、ポストの有無
  • 登記面積より少ない
  • 室内の損傷具合
  • 接面道路の状況

 

あくまで執行官の調査の感想が書かれているので、すべてを鵜呑みにしてはいけません。

執行官にもよりますが、調査ミスもかなりあります。

 

調査ミスの例え

  • 建物の傾きの記載がない
  • 大量の残置物の記載がない
  • 室内の悪臭がすごい

 

KOBA
これは室内をみてみないとわからないことなので、しっかり記載してほしいポイントですよね

 

【関係人の陳述等】

関係人の陳述等とは、

参考

  • 所有者(債務者)のコメント
  • 管理会社・管理人のコメント
  • 破産管財人(弁護士)のコメント
  • 隣接所有者のコメント

執行官が現地調査をして関係人から聞き取った内容がのっています。

【執行官の意見等】

その他の事項と被る部分もありますけど、執行官の意見が記載されてます。

物件も同じものはないので、ケースごとに書いてるコメントは違いますが、占有状況は現地に赴いた執行官のみわかる部分です。

占有状況は大事なポイントなので見落とさないように注意しましょう。

 

【調査の経緯】

この競売物件の調査の記録が時系列で記載されています。

  • 調査日時
  • 調査の場所
  • 調査の方法

などが書かれています。

 

ここでも、所有者と執行官が会って話ができているのか確認することが出来ます。

事件番号が今の元号から、何年も前の物なら、注意が必要です

KOBA
どこをみたらいいのか詳しく述べている記事があるので、こちらからどうぞ

全て不在、連絡がとれないとなっている物件は変な人が多いです。

 

【法務局で取得できる資料】

続いて、地図のようなものから色々とあります。

  • 公図(対象の不動産に黄色のマーカーがつけられている)
  • 地積測量図(全部事項証明書に記載されている土地の面積を計算した図面)
  • 各階平面図(建物平面図)

 

【土地建物位置関係図】

建物がどこに位置しているのかを記載している簡単な図面です。

方位と写真撮影位置方向と番号が入っていて、写真撮影した角度と番号になります。

室内の写真をみることで、大体のイメージをしていきます。

 

ぼくが予想する事

  • 築年数から逆算して、リフォーム費用はどれぐらいかかりそうか
    水回りだけでいけそうか?クロスや建具、フローリングも必要か?
  • 室内の残置物の撤去費用として○○万円程度
    資料の写真から残置物を計算して、費用を見積もりします。

まずこの2つを考えて、費用を計算していきます。

 

3点セット『評価書』・・その物件の周辺環境や評価額などが書かれている

 

3点セットのなかの評価書とは不動産鑑定士が作成した書類になります。

この評価書には、競売物件の築年数や状態・権利関係、物件が所在する環境、物件の詳細内容など、物件の適正価格を評価した根拠が記載されています。

 

土地と建物がある場合、それぞれの評価をして、合わせた金額が『一括価格』として記されています。不動産および近隣の図面が載っているため、物件の概要を知るのに便利です。

3点セットの最後の『評価書』もちゃんと勉強しよう
ゴロウ

 

1.評価格

 

物件価格の評価に基づく価格になります。これが競売の『売却基準価格』となっており、この価格の80%が「買受可能価格」(最低入札価格)となります。

 

2.評価の条件

 

一般の不動産市場とは違い、競売不動産特有の各種の要因

メモ

  • 売主がいない
  • 内覧できない
  • 引き渡しを受けるには法定の手続きが必要かもしれない
  • 瑕疵担保責任がない

などの制約を考慮した価格であると記載されています。

改めて、一般の不動産と競売不動産との違いを表でお伝えしましょう。

 

競売物件

一般流通物件

取扱機関 裁判所 不動産業者
適用される法律 民事執行法 宅地建物取引業
物件案内や説明はあるか なし あり
物件内覧はできるか できない できる
瑕疵担保責任 なし あり
鍵の引き渡し なし あり
物件の引き渡し 自分で行う 契約の通り
特徴 全て訴訟で解決 消費者保護が手厚い

 

3.目的物件

売却対象物件の物件目録が登記と違う場合など記載されます。

・所在等・登記・現状・特記事項

 

4.目的物件の位置・環境等

土地の概況及び利用状況等

最寄り駅や付近の状況、法令関係や土地の形・接面道路の状況、電気やガスなど記載されています。文字通り、土地の詳しい情報が資料として書かれていると思っていただけるといいでしょう。

KOBA
特記事項は、現地調査をしてわかったことや注意点が書かれているよ。

 

建物の概況及び利用状況等

建築時期及び、経済的残存耐用年数や仕様、床面積、階数や間取り、今現状どのような用途で使われているのかと書かれています。

調査をする人も、床下や配管など目視できない部分は省かれます。

 

評価額算出の過程

 

ここでは評価額を算出した詳しい計算方式や、どのように判定をしたのか細かく計算されています。

 

不動産の評価を求めるときに使われる評価方法はこの3通りから。

 

参考

  1. 積算価格
    「原価法」による評価方法をとり、物件の再調達原価を求め、原価補正を行うことで算出します。
  2. 収益価格
    「収益還元法」による評価方法で、将来生み出すだろうと予測する純利益と、収益を現在価値に割り引いて算出します。
  3. 比準価格
    「取引事例比較法」による評価方法で、近隣地域・同一需要圏内の類似物件を取引事例として比較して算出します。

上の3つの評価方法から、複数の方法をつかって価格を算出します。(比準価格と積算価格など)

その調整価格に、競売特有の減価率を乗じるという方法がとられています。

KOBA
ここは無理に覚える必要はないよ!そんな感じなんだ~と流しておいて大丈夫

参考価格資料

算出の基礎となった物件の、公示価格や固定資産税評価額がのっています。

 

付属資料の表示

添付する図面や写真、間取りなどがついています。

 

まとめ

競売物件の3点セットを徹底的に解説しましたが、いかがでしたか??

おさらいすると、競売物件の3点セットは

  • 物件明細書物件の権利関係がわかるもの
  • 現況調査報告書物件の現在の状況を調査したもの
  • 評価書その物件の周辺環境や評価額などが書かれたもの

以上のように覚えてください。

このページを見ながら3点セットを見れば、あなたも3点セットの意味がわかるはずです。

 

競売物件に、これから入札しようと考えているあなたのお役に立てたら幸いです。

色々と役に立てる記事を作っていきますので、またよろしくお願いいたします。

 

こちらの記事もよろしければ参考にどうぞ

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