【競売物件】競売物件の３点セットを徹底解説！！これを見れば誰でもわかる！！

 

こんにちはKOBAです

今回のテーマは【競売物件】競売物件の３点セットを徹底解説！！

 

競売の資料を見るうえで絶対確認事項の３点セット。

見るポイントがわからない人にむけて、細かく解説していこうと思います。

具体的にページもつけて説明していくので、手元に３点セットを用意してはじめましょう。

 

実際に入札している目線から、気を付ける点を教えますね。

 

競売物件徹底解説スタートします！！

 

競売物件の３点セットは物件の情報がすべてのっている！

 

不動産競売物件情報サイト『ＢＩＴ』から３点セットをダウンロードできます。

裁判所が運営しているサイトで、日本全国の競売物件の情報を閲覧できるので利用したことがない方は、ぜひアクセスしてみてください。

 

 

 

競売物件の３点セットは誰でもみることができます。競売入札をするにはかかせない資料となっています。

そして『３点セットにはその競売物件の情報がすべてのっています』

 

３点セットから物件を様々な角度からみて、良し悪しを自分の目で確認していくのです。

資料をダウンロードすると、期間入札公示のページから始まり、総数で４０枚近くのページがあります。

 

競売の３点セットの目的は、その物件を買う人のために情報を出してくれています。

物件を買うために判断する材料として作られており、それを元に検討していくということです。

 

一般の不動産ならば、不動産会社が仲介の形で入ってくれて売主と買主の双方の話を聞いてくれます。

競売物件と一般流通物件の違いとは！？

競売物件と一般流通物件の違いを下にまとめています。

 

	競売物件	一般流通物件
取扱機関	裁判所	不動産業者
適用される法律	民事執行法	宅地建物取引業
物件案内や説明はあるか	なし	あり
物件内覧はできるか	できない	できる
瑕疵担保責任	なし	あり
鍵の引き渡し	なし	あり
物件の引き渡し	自分で行う	契約の通り
特徴	全て訴訟で解決	消費者保護が手厚い

 

図からもわかるように、競売物件と一般流通物件は適用される法律から違うことがわかります。

月８件程度入札しているぼくの目線からすると、競売って言葉はかなり広く認識されているのですが、実際に入札までしている人はごく少数だと感じています。

 

競売の入札期間はここで確認

 

まず入札期間として、〇月〇日までに入札をしてくださいと記載されています。

その期間までに入札保証金をおさめて、必要な書類を用意して裁判所に直接届けるのもいいですし、郵便で送ることも可能です。

 

 

２枚目にあるものが、売却基準価格と買受可能価格、そして買受申出保証額と記載しているページです。

 

 

 

競売物件は最低の入札金額も決まっていて、また保証額も必要になる。この点をわかっておきましょう。

 

高額なものは、保証額も高くなります。

 

そもそも競売物件とは説明も含めて書いてる記事もありますので、こちらもどうぞ

【競売物件】競売物件を利用して、不動産投資！！競売物件で物件を安く買う

 

３点セットの中身とはどんなものか！？

 

 

３点セット『物件明細書』・・物件の権利関係がわかる

物件明細書とは（裁判所からのコメントになります）

 

３点セットの中の物件明細書は、裁判所書記官がその他の現況調査報告書や評価書の他の資料を検討し、買った人が負担することになる他人の権利（賃借権）、法定地上権の概要、その他物件の占有関係など買った人が参考になる事項がのっています。

 

物件明細書は２枚程度の資料で、パッと見てみると１～５の数字が載っており言葉も短文なのですが、この中に重要なことが書いてあります。

 

 

 

この１~５までの文面からさまざまな内容を読み取っていかなければなりません。

順に詳しく説明していきましょう。

 

もう一つ見ておきたい事件番号の（ケ）と（ヌ）の違いは、ここでは長くなるので別の記事でのべています。こちらもあわせてどうぞ。

 

１　不動産の表示とは

 

物件明細書の『１　不動産の表示』とは何なのか？

別紙のページで『物件目録』として物件詳細が記載されています。

この内容のことだと思ってください。

 

不動産の所在・地番・地積そして建物と不動産の表示が書かれています。

 

 

 

２　売却により成立する法定地上権の概要とは

 

物件明細書の『２　売却により成立する法定地上権の概要』とはなになのか？

簡潔に言うと、お家には「土地」と「建物」の二つの不動産があります。

競売により落札したのが土地のみなら、建物は他人の所有物のまま。

土地は落札したので自分のモノになりますが、建物は自分のモノにはなりません。

 

建物に住んでいる人からしたら、土地の持ち主が代わって出て行けと言われても困ります。

ですので建物の人は『法定地上権』で守られることになります。

ここで「法定地上権あり」と書かれていると、土地と建物を一緒に自分の好きに使えませんよって意味になります。

 

 

法定地上権とは、非常に強い権利です。

 

売却により成立する法定地上権の概要の欄には「なし」の記載のあるもので入札をするほうがいいでしょう。

 

 

３　買受人が負担することとなる他人の権利

 

物件明細書の『３　買受人が負担することとなる他人の権利』とは何なのか？

買受人が負担することとなる他人の権利とは、落札した後も引き継がなければならない賃借権等についてかかれています。

 

買った後も、現在その不動産を利用している者に、引き続き利用させる必要がある場合などはここにのっており、１５項目の記載がされることが多いのですが、代表的なものを３つお伝えしておきましょう。

 

 

 

４　物件の占有状況等に関する特記事項

 

物件明細書の『４　物件の占有状況等に関する特記事項』とは何なのか？

物件の占有状況等に関する特記事項とは、現実の占有の状況及びその占有の根拠が買受人が負担することとなる他人の権利とは認められないと裁判所書記官が判断した内容を記載したものです。

現実に誰が占有しているか記載されています。

この欄に記載された占有者は原則として引渡命令の対象となります。

 

 

 

ただでさえ競売物件は難しいといわれているのに、この特記事項の文言を見るだけで、ややこしくて揉めることがわかるので、スルーするのがいいでしょう。

 

物件を持っている所有者以外が住んでいると注意が必要と覚えてください。

 

５　その他買受けの参考となる事項

 

物件明細書の『５　その他の買受けの参考となる事項』とは何なのか？

 

その他買受けの参考となる事項では、地代や管理費等の滞納の有無、境界の争いなど、１～４に記載される事項以外のことがのっています。

 

 

物件明細書は、短文で書いているためパッと読み飛ばしてしまいそうになりますが、権利関係や占有関係などが短い文面に詰まっているのでよーく見るようにしましょう。

 

揉めそうな物件には入札しない！これで気分もだいぶ違います。

 

物件明細書は単独ではわかりづらい面もありますが、現況調査報告書、評価書とあわせてみることでより理解ができると思います。

 

 

３点セットの『現況調査報告書』・・物件の現在の状況を調査したもの

 

３点セットのなかの『現況調査報告書』とは、執行官が物件の現地調査をして、競売不動産の形状、占有関係、その他の現況について調査をまとめた報告書です。

 

現状調査報告書には敷地の詳細や、公簿との相違点、不動産を占有している人がいるのか・・またいるのであればその人の氏名などを細かく記載しています。

 

執行官が実際に物件に足を運んで視察しているため、内容は具体的に書いてくれています。

 

物件目録

これは別紙の物件明細書の物件目録と同じ内容です。

 

不動産の表示・住居表示

不動産の表示は、「物件目録」のとおりと記載されていて、住居表示は、郵便物が届く住所が記載されています。

表示にも、「登記上に使われる地番」と一般的に使われる「郵便物が届く住居表示」があります。

この２つの違いを理解しておきましょう。

 

建物について

・種類、構造及び床面積の概要　物件目録にない付属建物　占有及び占有状況　管理費等の状況　管理費等照会先　その他の事項と情報がのっています。

誰が占有しているのかや管理費等の滞納額を記載してくれています。

 

 

 

 

また管理費などの滞納額には利息も付きます！！

落札すると管理組合から、早急にお金を払ってください請求書が届きます。

ぼくが落札したマンションの管理組合から届いた請求書がこちら・・・

 

敷地権

・現状地目・形状・敷地権の種類・その他の事項と記載されています。

分譲マンションの場合は、土地と建物が一体物と考えます。（区分所有法という法律で定められています）

一戸建ての場合に注意が必要で、土地と建物それぞれ別に売買できるため、土地についても誰が占有しているかを見ておきましょう。

 

執行官保管の仮処分

ない、ある。この２つから、ある場合は管轄裁判所・事件番号・保管開始日がのっています。

例えると、競売の申し立て以外に裁判が行われているか。

あればその資料が紹介されます。

 

敷地権以外の土地（目的外土地）

ない、ある。この２つから、ある場合（詳細は「目的外土地の概要のとおり」）と記載されています。

 

土地建物の位置関係

建物図面（各階平面図）のとおり、それか土地建物位置関係図のとおりのどちらかしかないです。

 

【その他の事項】

その他の事項とは目的物件の状況が記載されています。

執行官が現地に赴き、外観や室内の様子をコメントしてくれています。

 

あくまで執行官の調査の感想が書かれているので、すべてを鵜呑みにしてはいけません。

執行官にもよりますが、調査ミスもかなりあります。

 

 

 

【関係人の陳述等】

関係人の陳述等とは、

執行官が現地調査をして関係人から聞き取った内容がのっています。

【執行官の意見等】

その他の事項と被る部分もありますけど、執行官の意見が記載されてます。

物件も同じものはないので、ケースごとに書いてるコメントは違いますが、占有状況は現地に赴いた執行官のみわかる部分です。

占有状況は大事なポイントなので見落とさないように注意しましょう。

 

【調査の経緯】

この競売物件の調査の記録が時系列で記載されています。

• 調査日時
• 調査の場所
• 調査の方法

などが書かれています。

 

ここでも、所有者と執行官が会って話ができているのか確認することが出来ます。

事件番号が今の元号から、何年も前の物なら、注意が必要です。

全て不在、連絡がとれないとなっている物件は変な人が多いです。

 

【法務局で取得できる資料】

続いて、地図のようなものから色々とあります。

• 公図（対象の不動産に黄色のマーカーがつけられている）
• 地積測量図（全部事項証明書に記載されている土地の面積を計算した図面）
• 各階平面図（建物平面図）

 

【土地建物位置関係図】

建物がどこに位置しているのかを記載している簡単な図面です。

方位と写真撮影位置方向と番号が入っていて、写真撮影した角度と番号になります。

室内の写真をみることで、大体のイメージをしていきます。

 

まずこの２つを考えて、費用を計算していきます。

 

３点セット『評価書』・・その物件の周辺環境や評価額などが書かれている

 

３点セットのなかの評価書とは不動産鑑定士が作成した書類になります。

この評価書には、競売物件の築年数や状態・権利関係、物件が所在する環境、物件の詳細内容など、物件の適正価格を評価した根拠が記載されています。

 

土地と建物がある場合、それぞれの評価をして、合わせた金額が『一括価格』として記されています。不動産および近隣の図面が載っているため、物件の概要を知るのに便利です。

 

１．評価格

 

物件価格の評価に基づく価格になります。これが競売の『売却基準価格』となっており、この価格の80％が「買受可能価格」（最低入札価格）となります。

 

２．評価の条件

 

一般の不動産市場とは違い、競売不動産特有の各種の要因

などの制約を考慮した価格であると記載されています。

改めて、一般の不動産と競売不動産との違いを表でお伝えしましょう。

 

	競売物件	一般流通物件
取扱機関	裁判所	不動産業者
適用される法律	民事執行法	宅地建物取引業
物件案内や説明はあるか	なし	あり
物件内覧はできるか	できない	できる
瑕疵担保責任	なし	あり
鍵の引き渡し	なし	あり
物件の引き渡し	自分で行う	契約の通り
特徴	全て訴訟で解決	消費者保護が手厚い

 

３．目的物件

売却対象物件の物件目録が登記と違う場合など記載されます。

・所在等・登記・現状・特記事項

 

４．目的物件の位置・環境等

土地の概況及び利用状況等

最寄り駅や付近の状況、法令関係や土地の形・接面道路の状況、電気やガスなど記載されています。文字通り、土地の詳しい情報が資料として書かれていると思っていただけるといいでしょう。

 

建物の概況及び利用状況等

建築時期及び、経済的残存耐用年数や仕様、床面積、階数や間取り、今現状どのような用途で使われているのかと書かれています。

調査をする人も、床下や配管など目視できない部分は省かれます。

 

評価額算出の過程

 

ここでは評価額を算出した詳しい計算方式や、どのように判定をしたのか細かく計算されています。

 

不動産の評価を求めるときに使われる評価方法はこの３通りから。

 

上の３つの評価方法から、複数の方法をつかって価格を算出します。（比準価格と積算価格など）

その調整価格に、競売特有の減価率を乗じるという方法がとられています。

参考価格資料

算出の基礎となった物件の、公示価格や固定資産税評価額がのっています。

 

付属資料の表示

添付する図面や写真、間取りなどがついています。

 

まとめ

競売物件の３点セットを徹底的に解説しましたが、いかがでしたか？？

おさらいすると、競売物件の３点セットは

• 『物件明細書』物件の権利関係がわかるもの
• 『現況調査報告書』物件の現在の状況を調査したもの
• 『評価書』その物件の周辺環境や評価額などが書かれたもの

以上のように覚えてください。

このページを見ながら３点セットを見れば、あなたも３点セットの意味がわかるはずです。

 

競売物件に、これから入札しようと考えているあなたのお役に立てたら幸いです。

色々と役に立てる記事を作っていきますので、またよろしくお願いいたします。

 

こちらの記事もよろしければ参考にどうぞ