こんにちはKOBAです。
競売物件を活用して物件を安く購入したい！
不動産投資用の物件は少しでも安く買いたいと考えるものですよね？
競売物件をうまく活用することで、不動産を相場価格から７割～８割程度で購入することができます。
今回は競売物件を利用して不動産投資に役立つ内容をお伝えします。
目次
競売物件を利用して投資物件を安く買う
競売物件は、一般的な物件よりも通常価格の７割から８割程度で購入できます。
ただし人気のあるエリアなど、希少な物件が出てきたときは入札人数も多いため難しいかもしれませんが、『競売物件』と聞くだけで見過ごしているのは、もったいないでしょう。
難易度としては高い部分はありますが、不動産を安く購入することができると、利回りの高い物件を手に入れるチャンスになります。
競売物件は、市場に流通していないような物件も、安く購入できることがあります。
例
居住用の不動産だけではなく、店舗や事務所はもちろん、オフィスビルやマンション、アパート丸ごと1棟、ホテルなども一般の住宅情報サイトではなかなか目にできない物件に出合えます。
競売を上手に活用して投資物件を安く買いましょう。
そもそも競売物件とはなんなのか？？
競売物件とは、一言でお伝えすると『お金を返すことが出来なくなって、強制的に売りに出されたもの』です。
不動産競売物件とは、お金を借りた人が返せなくなったので、貸した人がお金を返してもらうために、不動産などの財産を強制的に売却してそのお金を返してもらう手続きです。
読み方も「きょうばい」ではなく『けいばい』が正しい読み方になります。
本などには、債権者や債務者とか専門用語で書いてありわかりづらいので、言い換えるとお金を借りた人（債務者）、お金を貸した人（債権者）と理解してください。
具体的には、次のような場合に不動産競売は行われます。
具体例
- 住宅ローンが返済できなくなったとき
- 不動産（自宅や事務所、倉庫）を担保にして借りたお金を返済できなくなったとき
お金を貸した側の銀行などは、貸したお金を回収できなくなるのが困ります。
そこで貸した相手が持っている不動産を売って、その代金をローンの返済に充てるという方法を取ります。
これが競売です。
競売物件の調べ方・・おすすめサイト２選はこれ！！
競売物件は専用のサイトで検索することができます。
オススメの２サイトを挙げましたので、参考にしてみてください。
裁判所で運営している、不動産競売物件情報のＢＩＴ
競売物件は、誰でも不動産競売物件情報ＢＩＴのサイトでだれでもアクセスして内容を見ることができます
いちばん多くの人が知っている不動産競売物件のサイトが『不動産競売物件情報のＢＩＴ』
日本全国の不動産競売物件情報を見ることができます。
毎月新しい情報が出てきて、見ていて楽しくなります。
誰でもみることができるので、参考にみてください。
３点セットをダウンロードして、物件の良し悪しを確認してみましょう。
不動産競売流通協会が運営している『９８１．jp』
『981.jp』の特徴は下記の３つ
- 不動産会社に競売入札サポートをお願いできる
- バーチャル入札で楽しめる
- 物件サイトが見やすい
『981.jp』は投資物件として利回りものっています。
無料の会員登録をすると上記のバーチャル入札が楽しめるのは、入札している気分になれるので、勉強するのにとても役に立ちます。
表示されてる利回りは、物件の売却基準価格での計算なので、落札される値段の利回りとは違います。妄信しないようにしてください。
不動産競売物件の３点セットとは！？ここを見る
不動産競売物件の気になる物件を見つけたら、３点セットを見てみよう。
３点セットの中身とは
- 『物件明細書』・・・・物件の権利関係がわかる
- 『現況調査報告書』・・物件の現在の状況を調査したもの
- 『評価書』・・・その物件の周辺環境や評価額などが記載
３点セットとは『物件明細書』『評価書』『現況調査報告書』をまとめたものをいいます。
競売物件の３点セットを徹底解説した記事はこちらから
『物件明細書』・・物件の権利関係がわかる
物件明細書には、買った人が引き受けることになる権利関係など、該当の不動産に関する情報がのっています。
物件明細書をみると、数字の１～５の部分には短いコメントが書いてあり、裁判所の書記官が記載しています。
この不動産を買うならば注意すべき事実や、参考になる事実がのっているので見過ごさないようにしましょう。
『現況調査報告書』・・物件の現在の状況を調査したもの
現況調査報告書とは、裁判所の執行官が現地の調査をして、物件の現状をまとめた報告書になります。
現況調査報告書に載っているデータ
- 競売不動産の形状
- 件の占有関係
- 土地・建物の情報
- 調査をした執行官の判断
執行官が現況調査を行ったときの現実の状況や関係人の陳述等を読んでいると占有者とのやりとりもすべてのっています。
注意点は、調査を行ってから競売になるまでは期間があることです。
その当時から変わっていることもあるので注意が必要でしょう。
『評価書』・・その物件の周辺環境や評価額などが書かれている
評価書は不動産鑑定士が作成しており、すぐ下に一括価格〇〇〇〇円とのっています。
詳しくみていくと目的物件の築年数や状態、物件の環境や権利関係、競売物件の評価額算出の根拠などがのっています。
あくまで不動産鑑定士の目線で特記事項のところにも情報がのっていますので、目を通しておくようにしましょう。
競売物件に入札するには保証金がひつよう
競売物件に入札するには保証金がひつようになります。
その額は売却基準価格の２割といわれていて、売却基準価格が２１０万円の物件なら４２万円を保証金として預けないといけない。
メモ
保証金は、落札できなかった場合は戻ってくるお金になるので安心してください。
売却基準価格の高い物件なら、保証額も高くなのでその部分は注意しておいてください。
１件に入札しても物件を落札できることもないので、何件かめぼしい物に入札していくのが落札するコツです。
入札の手続きは、また別の記事で詳しく説明するようにします。
不動産競売による物件購入と、通常の物件購入はどこが違うのか？
不動産競売物件と、通常の物件とはどこが違うのかお伝えしていきましょう。
競売物件 |
一般流通物件 |
|
| 取扱機関 | 裁判所 | 不動産業者 |
| 適用される法律 | 民事執行法 | 宅地建物取引業 |
| 物件案内や説明はあるか | なし | あり |
| 物件内覧はできるか | できない | できる |
| 瑕疵担保責任 | なし | あり |
| 鍵の引き渡し | なし | あり |
| 物件の引き渡し | 自分で行う | 契約の通り |
| 特徴 | 全て訴訟で解決 | 消費者保護が手厚い |
競売物件は売主となる人がいなく、裁判所からの３点セットを見極めて購入していかなければならず、購入後は『何も責任をもちませんよ』と言われている状態です。
一般流通物件と競売物件の大きな違いは、『競売物件は自己責任』になるのです。
だからこそ、安く購入することが出来るとの裏返しになるのでしょう。
まとめ
競売物件を上手に利用すれば、一般価格よりも物件を安く購入することが可能です。
リスクもあるけれど、チャレンジしていかないとそのリスクもわからないことが多いでしょう。
競売物件と調べると、『リスクがあってこわい』との言葉をよく見かけますが、実際に不動産会社は競売物件を今でも安く購入して、リフォームして転売をして、利益を上げています。
競売の入札もしたことがないのに、このような言葉をいう人を度々見かけます。
あなたをカモにしたいと思っている人の言葉を聞くのではなく、自ら行動して実践いくことで、良い物件に巡り合うことが出来ます。
リスクは考慮すべきところですが、物件を安く購入するためには、許容の範囲でチャレンジすればいいのではないのでしょうか。
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。
競売物件の３点セットの徹底解説した記事もあるので、あわせてご覧になるとより理解が深まります。
ぜひご覧ください。
また不動産を探すうえで、厳選のサイト９つもご紹介してる記事もあわせてご覧ください。