こんにちはＫＯＢＡです。
今回は、フラット３５を不正利用して不動産投資を行っていると・・どうなるのか！？
フラット３５とは聞いたことがある方も多いでしょうが、実際にはフラット３５の事も何か知らない人のほうが多いので、この部分もわかりやすく説明していきましょう。
そして不動産投資ローンと住宅ローンの違いもお伝えしていきましょう。
目次
住宅金融支援機構『フラット３５』で不動産投資はできるの？
初めに結論から述べます
フラット３５を利用して不動産投資はできません。
ダメなはずなのに不動産投資に『フラット３５』を不正利用していることは不動産業界では当たり前に行われてきました。
実際に何人もの不動産投資家にフラット３５を利用して、不動産投資ローンの融資をつけていた業者を目の当たりにしています。
引用：住宅金融支援機構
画像の下の言葉の部分にも、フラット３５は投資用物件の取得資金にはご利用いただけませんと記載されています。
あくまで住宅ローンの利用としてフラット３５を利用することは可能ですが、不動産投資にフラット３５を利用するのはダメということです。
メモ
フラット３５とは【国の金融機関】です。固定で全期間借りられることから、支払いが変動しなくわかりやすいと人気の住宅ローンになっています。
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不動産投資にフラット３５を不正利用
実際に不動産投資にフラット３５を不正利用していたことが公にされたのが、住宅金融支援機構が令和元年８月３０日の記者発表です。
資料はこちらからみることができます。
特に狙われているのが、これからお金を稼ぎたいと考えている２０代から３０代前半の単身会社員！！
住宅金融支援機構が不正利用していると発表した資料からみると、２０代から３０代前半の単身者が多いことがわかります。
そして年収は３００～４００万円台の会社員となっています。
ちょうど騙されやすい年齢になっているのかもしれません。お金を稼ぎたいと考える年齢だから業者に言われるがまま、進めてしまう人がいるのでしょう。
上の資料から不動産業者が不適切利用の疑いのある事案が４９件と記載されているが、氷山の一角で表に出ていない数を合わせるととてつもない数字になるでしょう。悪徳な業者は何件も連続でフラット３５の融資を使うからバレるのです。
不正に融資をうけるにあたり、年収３００万程度で５０００万円以上の融資を借りるなど、不可能です！！
その融資が通りますという業者は、悪徳不動産と思って間違いありません！！
メモ
ぼくの知人でトラックの運転手をしており、自分の家を住宅ローン利用して購入。年収の借入額いっぱいの枠を使っていました。家を購入後半年足らず、いきなり不動産投資の相談をしたいと連絡があり、『某大手の新築マンションを投資で購入したい』と電話がかかってきて、全力で止めました。
その不動産会社はローンは通すことができるんだと言っていたそうです。通すことが出来る・・？？ぼく不動産なのでどこまで借りれるかわかるよ・・？？ばかなの？？と融資が厳しい理由を丁寧に説明しました。通すことが出来る・変な言葉ですよね。
・・これは悪徳不動産あるあるでしょう。
不思議に思ったら一呼吸置くことも大切です。
不動産投資で不労所得と成功ビジネスモデルを語られて、頭の中はお花畑の洗脳されている状態です。成功ビジネスモデルのみ語られて、デメリットは伝えてはくれません。
メリットばかりに目を向けるのではなく、『光ある場所には影がある』しっかりとデメリットを理解しておくことも大切でしょう。
『フラット３５』不正利用の手口とは！？
フラット３５の不正利用の手口も資料に記載されていたので紹介しておきましょう。
購入者は、色々なルートを通じて投資物件の購入を勧誘する複数の紹介者、特定の売主の社員、不動産仲介事業者、サブリース事業者等で構成されるグループの関与のもとで自分が住むと偽ってフラット３５を利用していたということです。
こちらの図から見える部分
色々な業者などがグルになって、購入者をだましていたという事でしょう。
結局は無知な一般投資家が騙されているのみで、業者は甘い汁を吸っていたとなります。
メモ
不動産投資を不正利用のワードが盛り上がったときに、銀行担当とフラット３５を利用して不動産投資はできるものなのか話をしたことがあります。
正直に銀行担当としては、あやしいなと思っていても突っ込みすぎないようにしていると言っていたのが印象的でした。
住民票も一度移動して半年後などに移転してもすぐにはわからないのが現状でしょう。手口が練りこまれているのでわからないからです。
『フラット３５』不正が判明すると、一括返済を求められる
フラット３５とは住宅ローンなのに、不動産投資目的で利用しているのが判明すると、一括返済を求められます。
不適正利用が判明した案件への対応
調査の結果、融資申込み時点からの投資目的利用、住宅購入価格の水増し等、不適正 利用が確認された案件には、借入金の一括返済を求めるなど、法的措置も含めて厳正に対処してまいります。
また、不適正に関与した事業者等に対しては、関係機関の調査等に協力してまいります。
上記の記載が資料にもされているので、くれぐれも騙されないように注意してください。
悪徳不動産の手口に乗り不正ローンの借り入れをしてしまうと大変なことになります。
悪いことはいずれバレます！
フラット３５は投資用物件に利用できないのに、不正利用を進めてくる業者の勧誘には注意してください。
一括で返済を求められて支払える人が、悪い仕組みに勧誘されていることは聞いたことがありません。
年収も低く、自己資金もなくけれど、不動産投資をしてお金をサブで稼ぎたいと考えている人が陥る罠といえます。
年収３００万円程度で小さい戸建の不動産投資ならまだしも、いきなり一棟マンションや一棟アパートを購入するから支払いができず、怪しまれて不正が明るみになるのです。
大事なポイント
不動産投資にフラット３５を使うのは、不正行為だということを理解しておきましょう。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて
不動産投資ローンとは、他人に貸して収益を得ること
住宅ローンとは、自分が『直接住むため』に借りる資金をいいます。
比較した表を下記に作りましたので見てみましょう。
| 比較項目 | 不動産投資ローン | 住宅ローン |
| 借入目的 | 投資収益を得る | 自宅として利用 |
| 返済原資 | 毎月の家賃から | 毎月の給与から |
| 融資限度額 | 年収の約20倍程度 | 年収の約8倍程度 |
| 融資金利の目安 （変動金利） |
年1.5%～4.5%程度 | 年0.4～2%程度 |
| 自己資金 | 物件価格の5％～10％ | フルローンも可能 |
| 返済期間 | 10年～35年 | 最大約50年まで可 |
| 住宅ローン控除 | 適用不可 | 適用可 |
| 勤続年数 | ３年以上 | １年以上 |
不動産投資ローンと住宅ローンでは、借入目的が一番大きく異なる
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは、借入目的が一番大きく異なる点といえるでしょう。
不動産投資ローンとは収益を得ることで、住宅ローンは何も収益を生み出しません。根本の違いはこの部分となり、住宅ローンは自宅として利用、不動産投資ローンは投資収益を得る。
お金を生み出してくれるのが、不動産投資ローンになります。
返済原資も不動産投資ローンと住宅ローンでは違う
返済原資も『毎月の家賃』と『毎月の給与』と別々なのが表からもわかります。
フラット３５を利用して借入すると全期間固定で約1.2％程度の金利で融資されるため、悪い手を使って不動産投資にフラット３５を利用したいのでしょう。
フラット３５を例外的に投資で使えるケースもある
フラット３５は不動産投資を購入目的には利用できず、自己の居住用であれば可能となっています。
それでも例外的に投資で使えるケースもあることをご存じでしょうか？
その例外とは・・こちらの２つが例外的なケース
- 賃貸併用住宅として利用
- 居住用で購入したのに、仕事の都合で転勤となった
【例外１】賃貸併用住宅として利用
フラット３５を例外的に投資で使えるケースの１つ目としては、賃貸併用住宅として利用している点です。
賃貸と自己住宅が一体となっている『賃貸併用住宅』については例外的に使えます。
賃貸併用住宅とは、１階部分を賃貸部分にして２階部分を自己居住用にすることで、フラット３５を利用する方法です。
『賃貸併用住宅』の利用でも全額融資は無理です。あくまで自分が住む部分のみ融資可能の判断がされます。
フラット３５の担当者も、間取りを見てどの部分が居住スペースなのかを計算してきますので、騙すことは不可能です。
【例外２】居住用で購入したのに、仕事の都合で転勤となった
フラット３５を例外的に投資で使えるケースの２つ目としては、居住用で購入したのに、仕事の都合で転勤となったという点です。
自分が居住するためにフラット３５を利用して購入した物件なのに、仕事の都合で転勤になり移動することになった。
そしてお家の残債が多くて売りに出してもローン返済できない場合、賃貸に出している人もいます。
これでもバレると一括返済なのかは微妙なところですが、購入時に『不動産投資目的かどうか』が大きなポイントになりそうです。
不動産投資ローンと住宅ローンどちらも借りることは出来る？
順番的には投資用ローンで不動産投資物件を購入してから、フラット３５の住宅ローンを使用することは現実的には可能です。
すべてのひとに適用されるわけではなく、属性の良い年収７００万円以上のひとは、不動産投資ローンを使用して、フラット３５の住宅ローンを使用することが出来ます。
フラット３５を利用して、不動産投資ローンと住宅ローンのどちらも使用しようとするのは不可能なので、混同しないように注意しましょう。
フラット３５を不正利用をして物件を購入したら届く手紙
フラット３５の住宅ローンを利用して物件を購入したのに、その物件に住んでいなければバレることもあるでしょう。
どのようなときにバレるのかというと、残高証明書を送ったときに宛所尋ねあらずの手紙が届きます。
実際に届いた書類を見せていただいたことがあるので添付してみます。
赤枠のところに、※印とつかって記載されている部分。
こんなん届いたら怖いですよね・・
しっかりと住んでいるか調査されていることがこの資料からわかりますね。
銀行をだまして敵に回してしまうと、今後生活していくうえでとてもマイナスなことになります。
不動産投資をして何を成し遂げていきたいのか・・改めて考える必要がありそうです。
まとめ
今回は不動産投資にフラット３５を不正利用していると・・どうなるのかをお伝えしてきました。
もう一度結論を述べておきます！
フラット３５を利用して不動産投資をしてはいけません。
悪いことをすれば必ずバレて、しっぺ返しが来ます。
正当に融資を受けれるように、自身を高める努力をしていくようにしましょう。
そのためには、知識をつけて勉強していくことが大切です。
お金儲けをしていくのに、何も勉強しなくていいわけがありません。
正しい知識を身につけて、来る物件に出会ったときに即行動できるよう、日々勉強していきましょう。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
フラット３５の不正利用の話が少し盛り上がったので、ブログで書こうと考えたのです。