不動産投資

【高値で売却】プロが伝授する不動産を高値で売るコツとは!?

 

こんにちはKOBAです。

最近不動産を高値で売却したいと相談があります。そのため高値で売却するコツをブログにまとめていきましょう。

 

不動産を高値で売るコツってあるの?と思うかもしれませんが、何度も売買に携わっていると『高値で売却のコツは存在する』といえます。

 

プロの不動産屋さんでない限り、ほとんどの人にとって不動産売買は一生に一度です。なので不動産売却をどのように進めていけばいいかわからないというのが本音ではないでしょうか。

 

KOBA
不動産って、間違いなく買うより売るほうが数倍難しいです

 

心理的部分も関わってきますが、売主は高く売りたくて、買主は安く買いたいから。

 

不動産投資をしている方なら、何度か売買経験があるとおもうので、これから説明する流れがすっと入ってくるでしょう。

 

不動産業界に携わっていると、不動産が高値で売れるコツがあります。

はじめて売買をするかもしれない人のために、不動産売却の流れ~基礎知識、そして具体的な売却方法を詳しくお伝えしていきましょう。

 

それでは不動産を高値で売るコツ!マル秘テクニックをスタート~☆

 

基本的な不動産売却の大まかな流れとして

不動産売却の大まかな流れとして、7つのステップに分けることができます。

 

下記の図で確認していきましょう。

 

 

不動産売却の大まかな流れはイメージできましたか?

 

難しく捉える必要はありません。不動産屋さんが全てリードして教えてくれます。

 

7つのステップ最後の物件引渡しまでをスムーズに進めるためには、売主そして買主と仲介業者の協力が不可欠になります。

 

不動産屋に騙されないため、知っておくべき不動産売却の知識

不動産の収益となるのは仲介手数料です。

仲介する物件が、賃貸物件でも売買物件でも手数料を頂いて生業をしているから。

 

不動産屋の気持ちは、売主の物件が高く売れても安く売れてもどちらでもいいんです。

早く売却取引を終えて仲介手数料が欲しい。ただそれだけ。

 

だからこそ、不動産売却をするにあたり最低限知っておいたほうがいい知識をまとめていきました。

 

不動産売却・・片手取引と両手取引とは

不動産取引を終えると、不動産会社に支払う仲介手数料があります。仲介手数料は物件価格の3%+6万円(消費税別)が一般的です。

 

KOBA
仲介手数料は上限額が物件価格の3%+6万円(消費税別)と決まっているだけで、上限額を支払うことが決まっているわけではないです。

 

仲介手数料の交渉をすることによって、値引いてくれる会社もあります。

 

不動産取引は、『両手取引』と『片手取引』の2種類あると覚えておきましょう。

 

【両手取引】手数料は両方から2倍の約6%

両手取引とは、売主から売却依頼された不動産屋さんが買主も見つけてくることです。

売主が『物件を売りたい』と相談を受けて預かった物件を、自ら買主も探してくることで、売主からも買主からも仲介手数料を貰えるわけです。

 

 

例えば、2億のマンションの両手取引をした場合、売主と買主からの合計で1333万円も仲介手数料が会社に入るわけです。

 

KOBA
こんな取引をした不動産会社はウハウハだね!!
ひえー!一回でこんな高額の手数料が手に入るの?不動産屋さんに転職します!!笑
ゴロウ

 

【片手取引】手数料は片方から約3%のみ

両手取引とは違い、売主に不動産会社、買主に不動産会社とそれぞれ仲介手数料を支払うので、片手取引といいます。

 

 

要するに、片方からもらえるのか、両方から仲介手数料を貰えるかの違い。

 

メモ

2つの図からもわかるように、不動産営業マンは両手取引が大好きです。

一回の取引で、売主と買主からも仲介手数料を貰える両手取引のほうがいいに決まっているから。

一回の契約で収益性を高め、そして歩合が増え給料アップを望んでいるのが本音でしょう。

 

不動産会社は売れなければ、仲介手数料が0円です。取引を完了しなければ手数料をいただけません。

 

以上の事から不動産営業マンは成約させるため売主の気持ちなど関係なく、どんどん値下げ要求してくる場合がありますが、安易な値下げ要求には注意する必要があるでしょう。

 

 

売却時の媒介契約は3種類(専属専任媒介・媒介専任媒介・一般媒介)

 

不動産を売却するときに必要な『媒介契約』を続いて説明していきましょう。

 

媒介契約とは売りたい物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた契約書になります。

不動産売却における3つの契約とは。

 

3つの媒介契約

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

 

表にして契約の内容などを見ていきましょう。

 

不動産売却における3つの契約方法
契約方法 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他社への媒介仲介依頼 × ×
自ら探した相手との直接契約 ×
契約の有効期間 3ヵ月以内 3ヵ月以内 法令上の制限はなし(行政の指導では3ヵ月以内)
指定流通機構(レインズ)への登録 媒介契約締結の日から5日以内 媒介契約締結の日から7日以内 法令上の義務はなし(任意で登録できる)
業務処理状況の報告義務 1週間に一回以上 2週間に1回以上 法令上の義務はなし(任意で報告を求めることができる)

 

 

専属・専任媒介のメリット デメリット

 

専属・専任媒介契約とは、不動産会社1社にのみ依頼できる契約で、他の不動産会社に併せて媒介を依頼することは出来ません。

 

不動産業者として、一件でも多くの専属専任媒介契約を欲しがります。それは窓口として独占できるからです。

 

専任媒介契約のメリットは、自らお客様を見つけて両手取引にもできる為やる気をだすから。

他の不動産屋がお客様を見つけてくれても仲介手数料がもらえるし、業者のやる気がアップします。

 

単純かもしれないけど、メリット十分でしょう
タロウ

 

デメリットとして、物件の囲い込みをすることがある。

 

専任媒介契約をした物件は、レインズに7日以内に登録することが義務付けられています。

 

レインズとは!?

不動産売却情報システムのこと。売却を依頼された物件は基本的に全ての物件情報を掲載する義務がある。不動産業者のみ登録・利用でき、物件を登録すると全国の物件の情報が閲覧可能になります。プロの業者専用の不動産ポータルサイトのようなもの。

 

不動産屋さんに物件を探してる相談に行けば、すべての業者がレインズを利用しているため、レインズに掲載すると全国の不動産業者の力を借りられます。

 

物件の囲い込みとは

不動産会社が売り手と買い手の両方から仲介手数料を貰いたいために、売却を任された情報をレインズに公開しなかったり、レインズに登録しても他社からの物件照会に応じなかったりすることです。

 

KOBA
まだまだこの物件の囲い込みは存在します!!

 

囲い込みをする理由は、両手取引をしたいから。

自らお客様をみつけ、それまでの時間を稼ぎたいのでしょう。

 

参考

平成28年1月4日より、売主にはレインズに登録したか確認できるID・パスワードが交付され、登録内容や取引状況を直接確認できる機能が追加されています。

 

怪しいと思ったら、一般のお客さんになりすまして、違う不動産会社から売出し物件を問い合わせて確認するべし!!

 

一般媒介のメリット・デメリット

一般媒介契約は、他の2つとは異なり、複数の不動産会社に売却を依頼することができます。

制限も少なく、依頼者本人で購入者を見つけて売買することも可能です。

 

一般媒介のメリットとして

  • 複数の不動産会社に売却を依頼できるため、業者間で競争してもらうことができる。

一般媒介のデメリットとして

  • 売主に手間がかかる

 

上の表にも記載しましたが、一般媒介契約はレインズの登録義務も任意で、販売状況の報告もありません。何社でも一般媒介契約を締結できます。

 

稀に10社以上に依頼する売主さんもいらっしゃいますが、依頼先が多すぎると逆効果になります。

 

何社も任せてしまうと、案内したA不動産から申込みの話が来るかもしれないと言われて、その後の案内を断ったりしてしまうと、B不動産やC不動産のいいお客様を逃すことになりかねません。

 

KOBA
一般媒介契約で依頼するとしても3社ぐらいで十分ですよ。

【高値で売却のコツ】必ず複数の不動産会社に査定してもらう

 

不動産の売却をするなら、必ずかならず(二度言います)複数の不動産会社に査定してもらうことです。

 

一社だけに査定を任せてしまうと、一般の人はハメ込まれる可能性があるからです。

 

あまり知らない人だなと思われると、相場よりもグンと下の値段を伝えてきて安値で買い取ろうとしてきます。

 

注意ポイント

不動産業者って、本当に悪い人が多いです。

自分の会社が儲けたらいいと企んでいて、売主のことなど全然考えていません。

 

複数の不動産会社に査定してもらうと、物件の売却価格の相場がわかってきます。

 

知り合いに不動産業者がいるからと1社の価格を信じてしまうと、騙されたりすることもあるため最低3社ぐらいの話は聞くようにしておきましょう。

【未公開物件】未公開物件の情報を手に入れよう!

 

保有不動産を売却査定してみよう

 

不動産の売却を検討しているなら、第一歩目が『売却査定に出す』とゆうことでしょう。

 

不動産の売却価格を知ることで、次に起こせる行動が代わってくるからです。売却益がでるなら売却して、資産の入れ替えをするなど計画を立てやすいからです。

 

売却査定の2つのポイント

  • 複数の不動産会社に査定して、比較をする
  • 競合相手がいることをわかってもらい、騙されるのを防ぐ

 

複数の不動産会社に査定してもらい、比較をすることに重点を置きましょう。

最低でも4社以上に査定してもらう。

 

複数の不動産に査定依頼するには一括査定サイトがオススメです。

 

不動産会社も、地域に根付いた不動産会社というものがあります。大手不動産が必ずいいことばかりでもないと理解しておきましょう。

 

売却査定をするなら、様々な地域の不動産が参加しているいえカツLIFEがオススメです。

 

 

いえカツLIFE に注目する点

 

注目ポイント

  1. 相続や離婚、金銭問題や空家問題に精通している不動産会社が多数参加
  2. 弁護士への無料相談や顧客満足度が凄い!!
  3. 一度の手間で、仲介や買取、リースバックの3つの売却査定額を知れる

 

 

主に参加している不動産仲介会社も紹介しておきましょう。

 

 

大京穴吹不動産や京急不動産、大成有楽不動産など顧客満足度の高い会社でも参加しているので非常に信頼できる不動産一括査定サイトといえます。

 

いえカツLIFEなら最大6社までの査定依頼が最短60秒で終わります。

もちろん完全無料です。

 

分譲マンションから一戸建て、収益不動産や倉庫など様々な売却査定にも対応しています。

 

入力の仕方はとても簡単。下の必須項目を入力していくだけで査定が開始されます。

 

 

 

日本最大級の不動産一括査定サービスで、大手上場企業はもちもん、地域密着の企業が多数登録しているため、全国の不動産に対応してもらえるのが大きな特徴です。

 

持ってる不動産物件の価値をわからないと、売却しようにも判断ができないので、サクッと査定してもらうことから始めましょう。

 

不動産一括査定依頼するいえカツLIFE

 

 

定期的に物件の査定をすると、現在の売却価格を適正に把握できます。

 

『不動産投資家にとって、自分の物件がいくらで売却できるのか?』と物件を把握するのは大切です。

 

今すぐに売却する気がなくても、売却可能価格を知っておくのと知らないとではいざという時、行動するスピードに差が出ます。

 

まとめ

今回は、【高値で売却】プロが伝授する不動産を高値で売るコツとは!?をお届けしました。

 

不動産を高値で売るコツは、必ず複数の不動産会社に査定してもらうと覚えましょう。

 

不動産は、査定会社によって大きな値段の差がでるからです。そして不動産屋の得意のエリアか、手持ちのお客様が探している物件に該当すると差がでます。

KOBA
ぼくも保有している倉庫の不動産の売却を検討し、一括査定をしましたが2000万~3000万円と査定価格に差がでました。

 

複数の査定価格を比較すれば、この価格なら売れそうだなとわかってきます。

 

大きな価格だからこそ、慎重に調べて納得して売却できる値段を知りたいですね。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。勉強になったなら幸いです。

 

今後もよろしくお願いいたします。

 

 

 

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