こんにちはＫＯＢＡです
今回はハザードマップに焦点を当てて、ハザードマップエリアの不動産投資物件は今後要注意で避けた方がいいでしょう。
初心者の投資家は、ハザードマップを調べることもなく、表面利回りがいいからと飛びついてしまうことがあります。
ちょっとまって！！買う前にしっかり調査することは重要ですよ！！
購入しようとする物件・・・ハザードマップエリアに入ってませんか？
今後は不動産重要事項にハザードマップの説明も義務化されることが決定しました。
明らかに昔とは違う自然災害（台風・局地的大雨）が増えてきています。
買う前に『防げること』はデータで出ているハザードマップを確認していくことでしょう。
利回りがいいからと飛びつき買いをしないよう、今後はハザードマップをしっかりチェックしていくようにしましょう。
目次
ハザードマップで浸水危険エリアは買わない方がいい
不動産投資をするうえで、災害リスクはどうしてもついてまわります。
昨今クローズアップされている、ハザードマップの浸水危険エリアの不動産投資物件は今後避けた方がいいでしょう。
災害があった後に必ず出てくる『ハザードマップ』という言葉。災害後には情報番組のキャスターが、連日このハザードマップをテレビ上で解説してきます。
今現在住んでいる人に、引っ越ししなさいと言っているわけではありません。
注意
今後、不動産投資物件を購入するならば、ハザードマップで浸水危険エリアは買わないほうがいい
令和２年７月豪雨のときも、ハザードマップ等の重要性があらためて示唆された可能性があります。
これから不動産投資をするうえで災害リスクがデータとして出ているエリアの収益物件はハザードマップから確認して避けていきましょう。
不動産売買にハザードマップの説明が義務化
不動産売買にハザードマップの説明が義務化されることになります。ＹＡＨＯＯニュースからは以下のように国土交通相が発表しています。
赤羽一嘉国土交通相は２０２０年７月１７日の記者会見で、不動産取引業者に対し、契約時に対象物件の水害リスクに関する情報を説明するよう義務化すると発表した
引用：yahooニュース
２０２０年８月２８日から施行するので、今後ハザードマップの説明が義務化されることになったのです。
大小の不動産会社も関係なく、しっかりとハザードマップの資料を添付して重要事項説明書に追記しなければなりません。
ブログをみている人が今後、不動産投資物件を購入するならハザードマップは重要視しておいたほうがいいでしょう。
もう現在ハザードマップエリアの物件を購入している人なら、保険で対応してください。
国土交通省【ハザードマップ】から調べる
ハザードマップとは国土交通省が運営するサイトになり、関係各機関が作成した防災情報をまとめて閲覧できます。
日本全国を調べられ、そして住んでいる市町村の部分まで細かく記載してくれています。
具体的に説明していくと、ハザードマップに２つの大まかなマップがあります。
２つのマップとはコレ
- 重ねるハザードマップ・・大まかに情報を知りたいときに
- わがまちハザードマップ・・詳細をピンポイントで知りたいなら
重ねるハザードマップから調べるのは地図や写真に重ねて表示してくれるので大まかに調べるのには便利です。
わがまちハザードマップは各市町村が作成したデータを視覚化でき、各市町村の詳細を閲覧できます。
重ねるハザードマップ 大まかに情報を知りたいときに
重ねるハザードマップは４種類に分別されます。
４種類とは
- 洪水ハザードマップ
- 土砂災害ハザードマップ
- 津波ハザードマップ
- 道路防災情報ハザードマップ
とても使いやすくなっており、購入物件エリア場所をすぐに調べることができます。
不動産屋さんの情報を鵜呑みにすると、小さい個人業者などは教えてくれない業者もあるかもしれません。
このハザードマップは国が作成している情報サイトになるので、誰でも閲覧可能！
あなたの目でみて、ぜひ活用していきましょう。
あわせて読みたい
洪水ハザードマップ
重ねるハザードマップの左上にある洪水ハザードマップを押すと、以下の資料のようになります。
大阪のハザードマップでみてみると、淀川が流れている両側全滅！！
見事にハザードマップにかかっています。
ハザードマップにピンクの色づいている部分をクリックすると、洪水によって想定される浸水深：〇～〇ｍと表示してくれるのでわかりやすいでしょう。
この表示内にあっても購入したい物件が出てきた場合どうしたらよいのか。
その時は購入して保有している間、洪水等の水災が起きないことを祈りましょう。
洪水ハザードマップの浸水深が５０ｃｍぐらいであれば購入を検討してもいいかもしれませんが、浸水深：３ｍ～と言われている所は避けましょう。
見えない災害で大きなリスクを負う必要はないからです。
土砂災害ハザードマップ
続いて土砂災害ハザードマップをみてみましょう。
画像から右側に山がある河内長野や奈良方面が災害エリアに指定されています。
堺なら狭山周辺や堺市南区あたりでしょうか。
オレンジ色のエリアに指定されている所をクリックすると、画像のように地滑り警戒区域と画面が出てきます。その他も土石流危険渓流などエリアごとに教えてくれます。
土砂災害エリアに指定されている所は、購入するべきではないです！！
土砂災害は起こってしまうと甚大な被害を被ってしまいます。
画像からみても、洪水ハザードマップよりも土砂災害エリアはごくわずかというのがわかっていただけるでしょうか。
それだけ危険とゆうことです！！
左上にある４つのボタンすべて同時表示させることも可能です。
ごっちゃになるので一個づつみるほうが良いでしょうが、素早く見て調べたい方は試してください。
あわせて読みたい
津波ハザードマップ
海側はどこをみてもピンク色にハザードマップエリアに入っています。
東日本大震災時は、この津波ハザードマップがクローズアップされていたのを覚えているでしょうか？？
その後は集中豪雨が多くなってきて、洪水や内水に視点が変化してきています。
メモ
海から近いところは購入物件リストから外しましょう。
大きな借り入れをしてまで負うリスクではないと言えます。
ここ２０年から３０年以内に南海トラフ地震が来ると、情報番組では度々目にします。
南海トラフ地震が起こると、間違いなく巨大津波がくるでしょう。
あきらかに被害を受けるのがわかるぐらい海に近い物件は避けるようにしましょう。
道路防災情報ハザードマップ
道路防災情報ハザードマップとあります。この記載よりも道路冠水想定箇所のほうがいいのにと感じています。
地図上に注意マークが出てくるでしょう。
赤丸の注意マークをクリックすると、冠水想定箇所の地図と画像を載せてくれてます。
画像の左側の部分をクリックしてみると次の画像が出てきます。
すごくわかりやすくて画像も付いてるのでイメージすることができます。
画像付きで説明したので、イメージすることができたでしょうか？？
住んでる地域の情報を細かく入手できるわがまちハザードマップ
地域のハザードマップを入手できるのは利用価値が高いでしょう。
右の赤い枠の中にある地図で選ぶをクリックすると、日本地図が出てきます。
調査したい都道府県をクリックします。
わがまちと呼ぶにふさわしく、市町村まで詳しく調べていくことができます。市町村レベルで調べることができるのでとても便利です。
中にアクセスしていくと、市町村レベルで洪水ハザードマップや内水ハザードマップ、その公開ＵＲＬをクリックして進んでいくと、調べたい市町村の役所のＨＰから色々な資料をみることがでます。
市町村レベルのデータを得れる
まちかどハザードマップは市町村レベルのデータを得れるのがいいですね。
例えば大阪市をクリックすると出てくるのが下記のＵＲＬになります。
チェックリスト
- 洪水ハザードマップ
- 内水ハザードマップ
- ため池ハザードマップ
- 高潮ハザードマップ
- 津波ハザードマップ
- 土砂災害ハザードマップ
- 火山ハザードマップ
- 地震防災・危険度マップ情報
大体が『重ねるハザードマップ』と同じですが、『わがまちハザードマップ』のほうが詳細にデータが載っており、そのなかでも内水ハザードマップは確認するようにしておきましょう。
重要視されてきている・・内水ハザードマップとは
浸水には２つのはん濫がある
- 外水はん濫
- 内水はん濫
【内水はん濫】とは河川から水があふれるのではなく、降った雨をスムーズに河川へ排水しきれなくなり、下水道や水路などから水があふれることです。
テレビの映像などで見たことがあるコレです。
短期的に下水道の処理能力以上の集中豪雨になると、内水はん濫の危険性があります。
内水ハザードマップは市町村でデータの出し方が違う
アクセスしていくとわかりますが、内水ハザードマップは市町村でデータの出し方が違います。そして見やすさも違います。
大阪の都島区を例に画像をみてみると・・
４つのポイントにまとまっていることがわかるでしょうか。
４つのポイント
- 淀川が氾濫した場合
- 寝屋川流域が氾濫した場合
- 内水はん濫した場合
- 南海トラフ巨大地震が発生した場合
以上のように『重ねるハザードマップ』『わがまちハザードマップ』の２つのハザードマップを活用していくようにしましょう。
あわせて読みたい
ハザードマップの影響が今後の不動産投資物件に与える影響
自然災害を考慮した物件選び、ハザードマップに入っていないエリアならば入居者の安全性にも繋げることができるでしょう。
何もハザードマップは不動産投資家やオーナーのためにあるわけではないからです。
安心・安全を口頭で伝えることができるのは『選ばれる物件』として営業しやすくなります。
学生が住む賃貸住宅なら、今後は親もハザードマップを気にしてくるようになり、営業マンが『ハザードマップに入っていませんので安心ですよ』と言えるだけでプラスに働くことは間違いありません。
一度水災などの災害を経験したことのある被災者が親族にいると、契約が流れるケースが高くなってしまいます。
これから災害は起きる前提でハザードマップを確認
これから災害は起きる前提で行動を起こしていくことが大切になります。
メモ
不動産会社の営業マンは気にしなくていいですよ。と口を揃えていうでしょう。
単に売って手数料を貰いたいからです。
購入するとき契約書にサインするのも、銀行と契約するのもあなたです。
営業マンがこう言っていたからいけると思ったのになど、小学生の言い訳にもなりません。
物件を売りたいときも、今後『買い手』はハザードマップを確認してくるでしょう。
浸水深５ｍのエリアなど・・・厳しくなってくる。
まとめ
国土交通相も水害リスクに関する情報を説明するように義務化すると発表してきました。
ますますハザードマップが重要視されてくるのは間違いありません。
自然災害もますます巨大になってきています。
改めて確信しているのは、ハザードマップエリアの不動産投資物件は今後避けた方がいいです。
もしそれでもほしい物件が出てきたら、保険にはしっかり入るよう対処するようにしてください。一度もハザードマップを見ていない方は、これを機会にじっくりとみてください。
物件を購入する・しないに関係なく、ご自分の住んでいるエリアはどうか？それだけでもいいです。
しっかりと対処していきましょう。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
今後の不動産売買に【ハザードマップ】水害リスクに関する情報の説明義務化がされることになったので、この記事を書きました。
皆様が保有している物件に災害がこないよう・・『僕が保有してる物件に一番こないで！！』
あわせて読むと理解が進む記事もどうぞ