不動産投資

【大家さん必須】不動産投資オーナー向けの火災保険とは

こんにちはKOBAです。

 

今回は不動産投資オーナー必須の火災保険を紹介していきましょう。

 

不動産投資は建物を賃貸して収入を得ることで成り立つ事業です。突然の火災や地震など不測の事態により建物の賃貸収入がなくなると、事業そのものが成り立たなくなり、借入金の返済も滞ってしまいます。

 

なぜ火災保険に入ったほうがいいのか・・その理由とは日本は『災害大国』とよく言われています。地震や集中豪雨と被害があるので、火災保険を上手に使いこなして不測の事態に備えリスクをカバーできます。

 

今回の令和2年7月豪雨のように、誰にも防ぎようがない不測のリスクをカバーする方法が保険になります。

 

不動産投資をするのであれば、火災保険はどんな種類があるのか知らなければいけません。そして適切な保険に入るためには、ある程度の損害保険の知識は必要でしょう。

 

不動産を購入した場合に加入を義務づけられている保険はありません。何に入ってもいいんです。必ず何かに入った方がいいので、今回は不動産投資オーナーの大家さんに向けた火災保険の紹介をしていきましょう。

 

不動産投資オーナー向けの火災保険とは?

不動産投資オーナー向け入っておいたほうがよい火災保険の内容は、主に下の3つです。

 

主な3つ

    • 火災保険・・火災で損傷した不動産の修繕・修理
    • 地震保険・・火災保険の50%しかカバーされない
    • 施設賠償責任保険・・この施設が原因で発生した場合適用

火災保険も2020年の10月から値上がりするときいています。今のうちにどの保険に入っているか、再度見直ししておくことをオススメします。

火災保険とは家を守って、ひいては大家さんであるあなたを守ってくれるものです。

 

不動産投資をしている火災保険の内容把握していない大家さんも見受けられますが、内容を把握していないのはとても危険なことでしょう。

災害とは、ある日突然やっていきます。

そしてあらゆるものを根こそぎ奪ってしまいます。

 

不動産オーナーである本人が、保有物件はどの内容の火災保険に加入しているか確かめてください。火災と地震保険は、自然災害を含む、万一の場合に備えた保険となります!

 

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主な3つの火災保険は馴染みのある言葉とそうでないものがあるでしょう。

住宅ローンの場合であれば、火災保険と地震保険のみしか関係ないですが、他の施設賠償責任保険や家賃保証保険は、不動産投資をしてオーナーになるなら知っておかなければならない保険です。

 

火災保険・・火災で損傷した不動産の修繕・修理

 

火災保険は不動産投資をするならば、絶対に加入しておかなければならない保険の一つ。

名前の通り、火災で損傷した不動産の修繕・修理にかかる費用が補償されます。

 

火災保険の補償プランは次の6つです。

 

チェックリスト

  • 水災、落雷、破裂、爆発
  • 風災、雹(ひょう)災、雪災
  • 水災
  • 物体の落下等、水濡れ
  • 盗難
  • 不測かつ突発的な事故

昨今は突然の災害が多くなっており、近くに川がないので水災は加入しない方がいますが、水災関係は必ず加入するようにしてください。

 

KOBA
自然災害が年々強くなってきているので、微々たる保険料で賄えるのならば加入しておくべきです。

 

火災保険にしっかりと加入しておくことで、不測のリスクに備えられるのであれば、加入しておいたほうが良いことは言うまでもないでしょう。また火災保険はオプションで保証を手厚くすることも可能です。

 

不動産投資用の物件や、お住まい住宅の火災保険は一度見直しておいた方がいい時期といえます。これから台風の時期になり、集中豪雨などで近くに川がなくても水災はある日突然やってきます。

 

今現在どんな保険に入っているかわからない方、保険はあらためて見直しすることは大切です。どんどん新しく良い保険が出てきているからです。過去に入ったから大丈夫ではなく、再度災害が起こる前に見直しをしておきましょう。ポイントはどの内容に加入しているのか!!

 

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無料なので見直しも込めて、保有している不動産はどの保険に入っているかを把握することは大切な資産を守るうえで重要です。

 

 

メモ

保険金額の支払い限度額は融資金額に設定するようにしてください。

稀に火災保険費用がもったいないからと、支払限度額の低い保険金額をかけるひとがいます。何あったときに守ってくれる保険なのに、この場合は意味がないでしょう。

災害があっても銀行の支払いは止まりません。ですので保険金額は融資金額に設定しておくことが大切です。

 

災害が起きて、カバーされない火災保険に加入していても意味がありません。入っていなかったとなると後の祭りになるので注意しましょう。

火災保険料は県や構造・用途で値段が違う

 

火災保険とは、建築されている物件の場所で火災保険料は変わります。

理由はこの3つ

  • 自然災害が発生する頻度
  • 過去の被害状況・保険金支払い状況
  • 住宅密集度による延焼リスク

上記の3つが異なるからです。

 

北海道や日本海側などでは雪害のリスクが高まるほか、九州や四国などでは毎年来る台風・水災被害のリスクが高まるといった地域差があります。

 

また都心部の住宅密集地域が多いところでは、延焼リスクが高いです。

このように同じ条件で申し込んでも、建物のある地域で保険料が大きく変わってくるのです。

 

地震保険・・火災保険の50%しかカバーされない

地震保険は『火災保険費用の50%しかカバーされない』ことはご存知でしょうか?

 

参考

例えば火災保険の支払限度額を4000万円なら、地震保険ではその半分の2000万円となります。

 

重要なのは、地震による火災は火災保険では補償されません。

 

火災保険のみで地震保険に加入していないと、『地震により建物が損害を受けた』『地震が原因として起きた火事・津波・噴火』などは対応してくれません。

 

地震によって津波がおこり、その津波被害も地震保険により補償してくれます。火災保険のみで全てが賄えるわけではありませんので、注意しておきましょう。

 

地震保険は火災保険のオプションとして付加される保険になります。

 

年々地震保険料が値上げされている傾向です。地震はだれも予知できないですし、大きい地震が起きたときの被害は甚大なものがあります。不動産投資を全額融資で借り入れているのであれば、火災保険と地震保険のどちらも加入しておく方がいいでしょう。

 

KOBA
築古の戸建てなどは、大きい台風がきたらどこか被害をうけて雨漏りしやすいです。その時一緒に傷んでいるところも治せるので、大被害を受けない程度に物件が傷んでほしいと思っているぼくです・・・笑
せ・せ・せ、、、、セコイ!!
ゴロウ

施設賠償責任保険・・この施設が原因で発生した場合適用される

施設賠償責任保険とは、賃貸している建物の設備欠陥や不具合があり、人や物が損傷した場合に適用される保険になります。

 

不動産投資をする物件にはこの保険は加入しておくことをオススメします。

 

例えば、一棟マンションの外壁に取りつけている看板が崩落し、通行人にあたってけがをした場合の医療費などが施設賠償責任保険の適用対象となります。

 

保険に加入していれば支払えるし、加害者になったとしても保険に入っているか入っていないか気持ちはだいぶ違います。

また築年数の古い物件などや、東北や北海道など気温が低く雪の多い地域での不動産投資家は、万が一の際に備えて施設賠償保険に加入しておくのが安心です。

KOBA
海の近くの物件なども施設賠償責任保険に加入しておくほうがいいでしょう。潮風でも外壁や看板関係が傷みやすくなるためです。

 

 

不動産投資物件のエリアにどんな災害の可能性があるか調べる

 

現在、自然災害の被害が特に目立ってきています。

不動産投資は大きな金額を銀行から借入しているため、購入物件のエリアにはどんな災害の可能性があるのか調べて、エリアにあった災害の保険に入ることが重要になります。

 

重ねるハザードマップを利用する

多くの大家さんや不動産業者も調査する場合に使っているサイトは『ハザードマップ』を確認する方法です。

 

重ねるハザードマップ

KOBA
よくテレビなどで洪水エリアはハザードマップと重ねたら、ほぼ同じところが浸水しているといわれています。

 

ハザードマップとは国土交通省が提供するサイトになり【洪水、土砂災害、津波、内水、道路防災情報】といった情報を確認できます。

メモ

追記2020年8月28日から不動産売買契約の時に、ハザードマップで物件位置を提示することを義務化されました。

今までの不動産重要説明時に説明してこなかった業者でも、義務化になるため水害リスクのエリア物件は売れにくくなるでしょう。

 

 

ハザードマップもどんどんアップデートされており、見やすい内容になってきています。

 

令和2年7月豪雨でもハザードマップが再度注目されて、洪水エリアなどがほぼマッチしているぐらい精度が上がってきています。

 

KOBA
気にしない方はいいですが、僕は物件のすぐ近くに川があり、ハザードマップに重なっている物件は避けるようにしています。
このまま地球温暖化などが進むと災害がどんどん大きくなってきそうだもんね
ゴロウ
KOBA
そうなんだ。高利回りなどの裏側にはこのような問題がおおくあるから自分で調べることが重要!!



 

火災保険の保険金の支払いランキング

セゾン火災保険の統計上はこのようなデータになっています。

一戸建てやマンションの支払いランキング一位はコチラ

 

  • 一戸建ては風災・雹災・雪災
  • マンションは地震保険

 

(※画像引用元:セゾンインシュアランスより)

 

一戸建て等のご契約の場合「風災・雹(ひょう)災・雪災」が1位で、その大部分を台風による風災が占めています。大雪があるとカーポート倒壊などの被害が急増します。
「地震保険」は一戸建てで2位、マンションで1位となっています。また、近年の大きな台風では特に一戸建てでの被害が目立ちます。
ご契約がマンションの場合では、「地震保険」に次いで「個人賠償責任」がお支払い件数の2位となっています。そのうちの約3割を占めているのが自転車の事故です。

うーん、こう見ると地震保険もとっても大切だ
ゴロウ

 

 

【大切】災害・事故の時は必ず写真を撮っておく

とっても重要

災害や事故の時は必ず写真を撮っておくようにしてください。

 

保険申請する際に、被害状況の写真があるかないかは重要だからです。特に大規模災害時は、被害査定が結構遅れます。

 

生活立て直しのために、自分でちゃっちゃっと直してしまった人も稀にいるのですが、保険請求には被害写真が超大切になります。

重要ポイント

  • 被害があったら必ず写真に撮る
  • 何枚も、色々な角度からも撮る

 

写真の撮り方も、寄りと引きで自分以外の人が見てもわかりやすいように様々な角度でも撮っておくのがいいでしょう。

理由は火災保険のプロの人が見てくれるため、別の被害も判明するときもあるからです。

 

大規模な災害時でも申請が早い人ほど、補償金は早く振り込まれています。

 

予期せぬ災害に巻き込まれた場合、どのように行動していくのかベストなのか一度は頭の中でシミュレーションしておくといいでしょう。

 

オーナー側が加入する保険と入居者側が加入する保険がある

火災保険にもオーナー側が加入しておく必要のあるものと、入居者側に加入してもらう火災保険があります。

オーナー側と入居者側とでは火災保険の役割が違います。

 

オーナー側の加入できる火災保険

色々と説明してきたほかにもオーナー側が加入できるオプションの火災保険を紹介しておきましょう。

オーナー側のオプション保険は2つ

  • 家賃保証特約
  • 家主費用特約

 

家賃保障特約とは

火災などの事故が発生し、損害を受けた結果発生する家賃の損失を、ご契約時に定めた家賃月額および復旧期間を限度に補償する特約です。

家賃補償特約の保険金額」=「家賃月額」×「約定復旧期間(月数)」

例えば、大きな火災事故があったため、復旧までの間家賃収入が減少したときは保障してくれます。

 

家主費用特約とは

賃貸住宅内で死亡事故が発生し、賃貸住宅が空室となった結果、発生した空室期間または空室期間の短縮のため家賃を値引きしたことによる値引き期間の家賃損失を補償します。

また「修復・清掃・脱臭費用等」の原状回復のための費用や遺品整理にかかった費用を実費補償します。

 

オプションで入れる火災保険ですが、なんといっても値段が高い!!

上の二つの保険は利回りなど余裕があるのであれば加入すればいいですが、よく検討する必要があるでしょう。

 

入居者側の火災保険はこの2つ

入居者側が加入する火災保険は2種類を組み合わせることが多いです。

入居者側の保険はこの2つ

  • 家財保険
  • 借家人賠償保険

火災などで自分の家の家財道具に何かあったときのための基本的な補償に加え、「借家人賠償責任保険」をセットしたものが一般的となります。

 

家財保険

火災や水漏れ、雨漏りなどによって入居者が持ち込んだ家財道具が損傷した場合に保険金がおります。

火災保険料は限度額によって異なります。ワンルームで一人暮らしをするケースを想定すると、限度額350万円で2年間で2万円前後が一般的です。

借家人賠償保険

賃貸を借りる入居者は、物件を返すときに原状回復する義務があります。そのため、大家さんから借りている建物に損害を与えてしまったときには、元どおりにしなければなりません。

 

たとえボヤであっても、建物の一部が燃えてしまったり、火災による煙や消火のための放水によって損害を出してしまったりした部分を修理するには、かなりの費用がかかるでしょう。

 

そんな万一に備えて、借家人賠償責任保険がセットされた火災保険への加入を入居するときの条件にしているのです。
入居者が借家人賠償付の保険に入っていても補償されるのは入居者の過失が問われる場合のみ。

 

不審火や、風災などの自然災害等については、マンション・アパート賃貸オーナー様が修復する必要があります。

入居している方がいれば修復は急務となるため突然の出費の為にもご加入をおすすめします

 

まとめ

今回は【大家さん必須】不動産投資オーナー向けの火災保険をお伝えしてきました。

この3つの火災保険は加入しておいたほうがいいということです。

  • 火災保険・・火災で損傷した不動産の修繕・修理
  • 地震保険・・火災保険の50%しかカバーされない
  • 施設賠償責任保険・・この施設が原因で発生した場合適用

不測の事態をカバーしてくれるのが火災保険なので、最後にもう一度見直しを考えておきましょう。

火災保険一括見積もり依頼サイト

火災保険の詳しい内容は専門家に聞いて、納得するものに加入することが大切!!

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

また役立つ記事書いていきます!!

 

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