こんにちはＫＯＢＡです
今回は【コロナ後の競売物件】収益物件の価格が暴騰しているのを、売却結果を交えてお伝えしていきましょう。
競売を利用して不動産の収益物件を購入しようと狙っている人にとっては、なじみがある言葉でしょうがまだ競売物件など知らない人はチンプンカンプンかもしれません。
競売物件を見るためのサイトや、どの資料をみればいいのかも合わせてお伝えします。
ハードル上がっている競売物件ですが、地方に行けば行くほどチャンスはあります！！
今住んでいる地方の方、是非競売物件に入札していきましょう。
目次
【コロナ後の競売物件】収益物件の価格が暴騰している
新型コロナウイルスの感染拡大で緊急事態宣言が発令され、競売情報も止まっていました。その後止まっていた期間２～３ヶ月分程度の物件がこれからなだれ込んでくるでしょう。
暴騰していると感じたのも常に競売物件を入札して、よい物件がないかなと虎視眈々と狙っているから気づいたことでもあります。
競売物件の『収益物件の価格が暴騰している』と感じた理由は３つのポイントがあります。
競売物件が暴騰していると感じる３つのポイント
- 競売物件の落札価格がとても高い
- 落札価格の利回りから計算すると表面利回り６％前後
- 競売物件の入札者数がとてつもなく多い
この３つのポイントに着目して説明していきましょう。
【理由１】競売物件の落札価格がとても高い
競売物件の暴騰している１つ目の理由として、競売物件の落札価格がとても高い点です。
今回大阪の競売物件の売却結果から見た資料を添付して説明していきましょう。
売却結果は誰でも見ることができます。
赤枠で囲っている物件２つが一棟収益物件としてぼくが狙っていたものです。
そして水色の丸枠が売却落札価格になります。
共に売却基準価格から、売却価格まで３倍程度の値段差があります！
落札価格が高いのは、競売物件に人気がある証拠でしょう。
収益物件の落札価格が高すぎて、普通の売買よりもハードルが高いのに、もっとハードルが上がったイメージですね。
上記の資料から下の赤枠の物件で例えると売却基準価格の１１４，９４０，０００円の物件を、具体的にぼくのイメージではこのぐらいの価格で落札されると予測していた。
| 物件Ａ | |
| 落札予想 | ２８５，０００，０００円 |
| 構造ＲＣ | 残存期間２５年 |
| 満室年間賃料 | ２２，６８０，０００円 |
| 貸出金利 | ２％ |
| 表面利回り | ８％ |
| 駅徒歩 | １０分 |
表のデータをぼくが使っている収益キャッシュフローに落とし込み計算すると、下記のようになる。
確かに積算価格としては、３億３０００万円以上でているが、とてもじゃないけど高すぎて・・・
表のように計算してぼくはいつも価格をはじき出しています。
参考
なぜ入札価格がぼくは２８５，０００，０００円なのかというと、一般物件とは違い競売物件情報なので、表面利回り最低８％はほしいところだったので、この価格を提示しました。ワクワクしながら開札結果を知り、見てみると・・価格が暴騰している！！
この物件がいかに高く落札されているかわかるでしょう。
物件価格も３億をこえると、一般の人では借り入れることがほぼ不可能な価格となるため、不動産会社か賃貸業専門にしている業者のどちらかです。
【理由２】落札価格の利回りから計算すると表面利回り６％前後
競売物件の暴騰している２つ目の理由として、落札価格の利回りから計算すると表面利回り６％前後になるという点に注目しました。
ぼくの収益ＣＦに落札価格を落とし込んでみると、下の部分に表面利回りが出てきます。
水色の枠部分、表面利回りが６.２％とでているのがわかるでしょう。
この価格で表面利回り１０％を求めすぎなのはわかります。ですが競売物件なら８％は欲しいところです。
実際に一棟収益物件の、表面利回り６％程度ならゴロゴロ物件が出回っているので、この物件でなくてもいいのではないでしょうか。
今回の落札価格から逆算してぼくは計算をしたので、あらためて競売物件は暴騰していると感じているのです。
一般投資家のかたはこんなに値段を吊り上げることはできません。不動産屋さんが仕入れ値でこの価格だとしたら、次売り出すとき価格はプラスαされるのが当然になってきます。
【理由３】競売物件の入札者数がとてつもなく多い
競売物件の暴騰している３つ目の理由として、競売物件の入札者数がとてつもなく多いという点があります。
売却結果の資料からもう一度みてみると入札者数が記載してある部分があります。
水色の丸枠の部分、上が入札者数９８人と下の入札者数は６４人・・・
どうなってるのって率直に思っています。
あいだにある戸建てなどの入札者数１０人前後に対して、一棟収益物件には入札者数が殺到！！
共に落札者は法人なので、不動産会社が落札していると読んで間違いないでしょう。
この人数がポイント
- 競売物件の一棟収益物件にバブル
- 数字がまぎれもない真実
前の記事で、新型コロナウイルスで不動産価格は今後どうなるか？をアップしてあります。その中身をもう一度持ち出すと、不動産会社にはコロナ融資という【幻の剣の資金】が手に入っています。
コロナ融資資金を利用して、一棟収益物件を手に入れたいと動いているのでしょう。
今までの競売の入札者数からみてもこの数字の跳ね上がり方は間違いありません。
資金がじゃぶじゃぶにある間に手に入れようと模索しているのです。
競売物件は平均的多く入札があっても４０件程度です。しかし入札保証金が２０００万円以上必要であるにもかかわらず、９８人が入札している。
競売物件の『収益物件の価格が暴騰している』と感じた３つのポイントは、以上の理由からとのことがわかっていただけましたか？
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新型コロナウイルスが落ち着いた後に競売物件情報は増えくる
新型コロナウイルスが落ち着いた後に競売物件情報は確実に増えてきます！
その理由としては、コロナウイルスの影響で今後中小企業の倒産に伴う債務清算の競売が増えて、競売の物件数を押し上げる可能性が高いからです。
２０２０年の秋以降に、競売物件の情報が増えてくる
注意
具体的に２０２０年、秋以降から競売物件が具体的に多くなってくるでしょう。
秋以降と述べるのにも根拠があり、競売物件とはお金を借りている人（債務者）が、お金を返せなくなってから約半年後から１年後に競売物件として市場にでてきます。
会社での資金繰りが尽きると、個人と違い会社関係は清算されるスピードが速いからです。
メモ
コロナ融資と国からの資金がもらえている企業はおおくありますが、会社の業種などによっては焼け石に水になっている状態です。
エンタメ事業などや旅行会社や飲食関係は厳しい状況が続いていくでしょう。
インバウンドもいつ頃もどってくるかも検討が尽きません。
何かを打破するためには現状と同じことをしていてはダメです。
個人で所有不動産が競売になる流れ～
個人での競売になる流れとしては、支払いが遅だして金融機関と話し合い後に競売の申し立てが始まっていきます。そして任意売却の期間もつけることができます。
簡単に図からみてイメージを掴んでみましょう。
上の図からもわかるように、個人なら競売になるまで期間が少し必要になります。だいたい半年から１年程度の期間が必要になってくるでしょう。
もし今現在支払いなどが大変な人がこのブログを偶然見ているなら、早急に専門家に相談すること。
できるだけ任意売却で片が付くように行動するようにしてください。
法人・会社が倒産して所有不動産が競売になるとき
法人・会社が倒産して所有不動産が競売になるときは、第一に会社の資金繰りが苦しくなり、支払金の遅れから始まり、その後に倒産となります。
関連
かなり簡潔に記載すると、法人や会社が破産した場合、破産管財人が管理処分権を有することになります。法人で所有不動産を保有していると、個人とは違いその法人・会社の財産です。
破産管財人とは弁護士のことです。
弁護士が間に入るので、財産を換価して債権者に配当するので個人とは違うスピードになります。
会社が倒産するぐらいの事なので、その場合は他にも色々な借金があることは間違いありません。事業が傾いている状態で、コロナウイルスのダメージを受けると深刻なことになるのは想像に容易いでしょう。
商品を仕入れて、加工して売るような会社だと、大きな仕入先や納品先が倒れることで共倒れになりかねないからです。
今自分の会社に余裕があっても、関係会社が何社も倒産していくと売掛金なども飛んでしまします。
金額が大きければ大きいほど、その反動は大きくなってくるのが怖いところです。
今後コロナウイルスの影響で、中小企業の倒産に伴う債務清算の競売が増えて、競売の物件数を押し上げる可能性が高いと述べるのは連鎖倒産が確実に待ち受けているからといえます。
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競売物件の一棟収益物件を入札するには大きなお金が必要
競売物件の一棟収益物件を入札するには大きなお金が必要になってきます。
以前競売の３点セットを徹底解説した時に、入札金が２割必要になるとお伝えしてきました。
不動産競売物件には、入札保証金が２割必要になる
今回一棟収益物件を入札しようとすると、下の赤枠の２２９０万円の入札保証金が必要になります。売却基準価格が１億１１４９万４千円なので、売却基準価格の２割として２２９０万円となるわけです。
そしてこの金額は先に現金で振込納付する必要があります。
とてもじゃないけれど、一般の並の投資家ではこの金額を振り込むことは難しいでしょう。
なぜ二割なのかは国が決めているからとしか分かりようがありません。
確かに保証金もなく、だれでも入札できるようになれば、落札したのにお金入れない輩もでてくるからでしょう。
ただ一棟収益物件を入札しようとすると、保証金の金額が大きすぎるんですよ。
入札保証金は、落札しなければ開札後返金される
競売に必要な入札保証金は最高買い受け人といって、落札されなければ開札後の約１週間程度で、入札時に記載した銀行に返金されます。
入札時かかった住民票と振込手数料は返ってこないので、何件も入札すると振込手数料もばかにならない金額になってきます。
現在振込手数料は８８０円するので、５件入札したとすると４４００円も振込手数料のみでかかってきます。
ただ単に入札してみようと考えるだけでは費用の無駄使いになるので、入札する限りは最高額で落札するんだと気合が必要です。
不動産競売物件情報サイトＢＩＴの売却結果から見る
競売物件はの売却結果は不動産競売物件情報サイトＢＩＴからみれます。
不動産競売物件情報サイト左上にある売却結果の赤枠部分をクリックすると、直近の売却結果を確認できます。
メモ
入札しなくても、競売物件の相場観をつけるうえでシミュレーションしておくといいでしょう。シミュレーションはすればするほど精度が上がってきます。
具体的な情報は本当に入札している人でないと教えてくれるものではありません。
普通はセミナーなどに通って勉強すると、お金と時間が発生します。ぼくも色々と勉強してきました。
入札のシミュレーションをするなら、事前に３点セットはダウンロードしてパソコンに残しておくことをオススメします。
【競売物件】競売物件の３点セットを徹底解説！！これを見れば誰でもわかる！！
競売の３点セットは不動産情報の知りたい情報が詰まっています。事前にシミュレーションしても細かな情報は忘れてしまうので、再度見返したときに何もわからなければ復習にならないからです。
不動産の多くの情報サイトにも、相場観をつけるのは大切だと載っているはずです。
相場観は一度身につくと、あたなを助けてくれます。
不動産業者と対等に話をして渡り歩いていくならば、あなたがしっかりと相場観をつけていかなければ『カモがネギしょってる』状態になります。
物件は無数にあるので、焦ることなく競売物件で入札したいなら相場観を養いましょう。
まとめ
今回は緊急事態宣言から停止していた【競売物件】収益物件の価格が暴騰しているとお伝えしてきました。
競売物件情報はこの７月に売却結果がでているものなので、大阪で検索すると添付してある資料はすべて出てきます。
現在は競売物件で一棟収益物件は価格が暴騰しているとお伝えしました。しかし年明けて来年・再来年となると状況は誰にもわかりません。
言えることは、収益物件に対して銀行融資目線がとてつもなく厳しくなってきています。
頭金の２割と言われることが多く、３億６千万円の物件で話をすると、物件の２割は７２００万円・・・お金ありません。
こんな現金を支払えるのは、資金が潤沢にある会社なのでしょう。
タロウに励まされたところで、今回の競売物件の締めとさせていただきます。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
競売物件に関係する記事はしたにまとめています。
ぜひ一度目を通してみてください。
【競売物件】競売物件の３点セットを徹底解説！！これを見れば誰でもわかる！！