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【コロナ後の競売物件】収益物件の価格が暴騰している

こんにちはKOBAです

今回は【コロナ後の競売物件】収益物件の価格が暴騰しているのを、売却結果を交えてお伝えしていきましょう。

 

競売を利用して不動産の収益物件を購入しようと狙っている人にとっては、なじみがある言葉でしょうがまだ競売物件など知らない人はチンプンカンプンかもしれません。

 

競売物件を見るためのサイトや、どの資料をみればいいのかも合わせてお伝えします。

ハードル上がっている競売物件ですが、地方に行けば行くほどチャンスはあります!!

今住んでいる地方の方、是非競売物件に入札していきましょう。

【コロナ後の競売物件】収益物件の価格が暴騰している

 

新型コロナウイルスの感染拡大で緊急事態宣言が発令され、競売情報も止まっていました。その後止まっていた期間2~3ヶ月分程度の物件がこれからなだれ込んでくるでしょう。

 

暴騰していると感じたのも常に競売物件を入札して、よい物件がないかなと虎視眈々と狙っているから気づいたことでもあります。

競売物件の『収益物件の価格が暴騰している』と感じた理由は3つのポイントがあります。

競売物件が暴騰していると感じる3つのポイント

  • 競売物件の落札価格がとても高い
  • 落札価格の利回りから計算すると表面利回り6%前後
  • 競売物件の入札者数がとてつもなく多い

 

この3つのポイントに着目して説明していきましょう。

 

KOBA
まず売却結果をみて『高い!!』と率直に感じました。
そこまで高くなっているの!?
タロウ
KOBA
間違いなく高い!一般には手が出せなくなってきている。

 

 

【理由1】競売物件の落札価格がとても高い

競売物件の暴騰している1つ目の理由として、競売物件の落札価格がとても高い点です。

 

今回大阪の競売物件の売却結果から見た資料を添付して説明していきましょう。

不動産競売物件情報サイトBIT

 

売却結果は誰でも見ることができます。

 

赤枠で囲っている物件2つが一棟収益物件としてぼくが狙っていたものです。

 

そして水色の丸枠が売却落札価格になります。

共に売却基準価格から、売却価格まで3倍程度の値段差があります!

 

KOBA
これを見たときにはびっくりしました!!!『高い』みんな高値で入れすぎ!ぼくに安くゆずってくれーー・・(心の声)

 

落札価格が高いのは、競売物件に人気がある証拠でしょう。

収益物件の落札価格が高すぎて、普通の売買よりもハードルが高いのに、もっとハードルが上がったイメージですね。

 

上記の資料から下の赤枠の物件で例えると売却基準価格の114,940,000円の物件を、具体的にぼくのイメージではこのぐらいの価格で落札されると予測していた。

 

物件A
落札予想 285,000,000円
構造RC 残存期間25年
満室年間賃料 22,680,000円
貸出金利 2%
表面利回り 8%
駅徒歩 10分

表のデータをぼくが使っている収益キャッシュフローに落とし込み計算すると、下記のようになる。

 

 

確かに積算価格としては、3億3000万円以上でているが、とてもじゃないけど高すぎて・・・

ハイ!言い訳~!落とせなかった悔しさの言い訳~
タロウ

 

表のように計算してぼくはいつも価格をはじき出しています。

 

参考

なぜ入札価格がぼくは285,000,000円なのかというと、一般物件とは違い競売物件情報なので、表面利回り最低8%はほしいところだったので、この価格を提示しました。ワクワクしながら開札結果を知り、見てみると・・価格が暴騰している!!

この物件がいかに高く落札されているかわかるでしょう。

 

物件価格も3億をこえると、一般の人では借り入れることがほぼ不可能な価格となるため、不動産会社か賃貸業専門にしている業者のどちらかです。

【高値で売却】プロが伝授する不動産を高値で売るコツとは!?

 

【理由2】落札価格の利回りから計算すると表面利回り6%前後

 

競売物件の暴騰している2つ目の理由として、落札価格の利回りから計算すると表面利回り6%前後になるという点に注目しました。

ぼくの収益CFに落札価格を落とし込んでみると、下の部分に表面利回りが出てきます。

 

水色の枠部分、表面利回りが6.2%とでているのがわかるでしょう。

 

この価格で表面利回り10%を求めすぎなのはわかります。ですが競売物件なら8%は欲しいところです。

 

実際に一棟収益物件の、表面利回り6%程度ならゴロゴロ物件が出回っているので、この物件でなくてもいいのではないでしょうか。

 

今回の落札価格から逆算してぼくは計算をしたので、あらためて競売物件は暴騰していると感じているのです。

 

一般投資家のかたはこんなに値段を吊り上げることはできません。不動産屋さんが仕入れ値でこの価格だとしたら、次売り出すとき価格はプラスαされるのが当然になってきます。

 

う~ん。。3億6千万円は凄い・・・凄すぎる・・
タロウ

 

 

【理由3】競売物件の入札者数がとてつもなく多い

競売物件の暴騰している3つ目の理由として、競売物件の入札者数がとてつもなく多いという点があります。

売却結果の資料からもう一度みてみると入札者数が記載してある部分があります。

 

 

水色の丸枠の部分、上が入札者数98人と下の入札者数は64人・・
どうなってるのって率直に思っています。

 

あいだにある戸建てなどの入札者数10人前後に対して、一棟収益物件には入札者数が殺到!!

共に落札者は法人なので、不動産会社が落札していると読んで間違いないでしょう。

 

この人数がポイント

  • 競売物件の一棟収益物件にバブル
  • 数字がまぎれもない真実

 

 

前の記事で、新型コロナウイルスで不動産価格は今後どうなるか?をアップしてあります。その中身をもう一度持ち出すと、不動産会社にはコロナ融資という【幻の剣の資金】が手に入っています。

 

コロナ融資資金を利用して、一棟収益物件を手に入れたいと動いているのでしょう。

 

今までの競売の入札者数からみてもこの数字の跳ね上がり方は間違いありません。
資金がじゃぶじゃぶにある間に手に入れようと模索しているのです。

 

競売物件は平均的多く入札があっても40件程度です。しかし入札保証金が2000万円以上必要であるにもかかわらず、98人が入札している。

 

KOBA
断言します!!コロナ融資を利用しています!!

 

競売物件の『収益物件の価格が暴騰している』と感じた3つのポイントは、以上の理由からとのことがわかっていただけましたか?

 

 

新型コロナウイルスが落ち着いた後に競売物件情報は増えくる

新型コロナウイルスが落ち着いた後に競売物件情報は確実に増えてきます!

 

その理由としては、コロナウイルスの影響で今後中小企業の倒産に伴う債務清算の競売が増えて、競売の物件数を押し上げる可能性が高いからです。

 

2020年の秋以降に、競売物件の情報が増えてくる

注意

具体的に2020年、秋以降から競売物件が具体的に多くなってくるでしょう。

 

秋以降と述べるのにも根拠があり、競売物件とはお金を借りている人(債務者)が、お金を返せなくなってから約半年後から1年後に競売物件として市場にでてきます。

 

会社での資金繰りが尽きると、個人と違い会社関係は清算されるスピードが速いからです。

 

メモ

コロナ融資と国からの資金がもらえている企業はおおくありますが、会社の業種などによっては焼け石に水になっている状態です。

エンタメ事業などや旅行会社や飲食関係は厳しい状況が続いていくでしょう。

インバウンドもいつ頃もどってくるかも検討が尽きません。

 

何かを打破するためには現状と同じことをしていてはダメです。

 

個人で所有不動産が競売になる流れ~

個人での競売になる流れとしては、支払いが遅だして金融機関と話し合い後に競売の申し立てが始まっていきます。そして任意売却の期間もつけることができます。

簡単に図からみてイメージを掴んでみましょう。

 

上の図からもわかるように、個人なら競売になるまで期間が少し必要になります。だいたい半年から1年程度の期間が必要になってくるでしょう。

 

もし今現在支払いなどが大変な人がこのブログを偶然見ているなら、早急に専門家に相談すること。

できるだけ任意売却で片が付くように行動するようにしてください。

 

法人・会社が倒産して所有不動産が競売になるとき

 

法人・会社が倒産して所有不動産が競売になるときは、第一に会社の資金繰りが苦しくなり、支払金の遅れから始まり、その後に倒産となります。

 

関連

かなり簡潔に記載すると、法人や会社が破産した場合、破産管財人が管理処分権を有することになります。法人で所有不動産を保有していると、個人とは違いその法人・会社の財産です。

破産管財人とは弁護士のことです。

 

弁護士が間に入るので、財産を換価して債権者に配当するので個人とは違うスピードになります。

会社が倒産するぐらいの事なので、その場合は他にも色々な借金があることは間違いありません。事業が傾いている状態で、コロナウイルスのダメージを受けると深刻なことになるのは想像に容易いでしょう。

 

KOBA
ぼくは特にこのコロナウイルスは連鎖倒産も多く発生していくであろうと予測しています。

 

商品を仕入れて、加工して売るような会社だと、大きな仕入先や納品先が倒れることで共倒れになりかねないからです。

今自分の会社に余裕があっても、関係会社が何社も倒産していくと売掛金なども飛んでしまします。

金額が大きければ大きいほど、その反動は大きくなってくるのが怖いところです。

 

今後コロナウイルスの影響で、中小企業の倒産に伴う債務清算の競売が増えて、競売の物件数を押し上げる可能性が高いと述べるのは連鎖倒産が確実に待ち受けているからといえます。

 

競売物件の一棟収益物件を入札するには大きなお金が必要

競売物件の一棟収益物件を入札するには大きなお金が必要になってきます。

以前競売の3点セットを徹底解説した時に、入札金が2割必要になるとお伝えしてきました。

 

不動産競売物件には、入札保証金が2割必要になる

今回一棟収益物件を入札しようとすると、下の赤枠の2290万円の入札保証金が必要になります。売却基準価格が1億1149万4千円なので、売却基準価格の2割として2290万円となるわけです。

そしてこの金額は先に現金で振込納付する必要があります

 

 

とてもじゃないけれど、一般の並の投資家ではこの金額を振り込むことは難しいでしょう。

 

KOBA
【競売物件】2割の保証金おおきすぎるねん!!!
本当に凄い金額だね
タロウ
KOBA
この保証金を用意してくるのも一つのハードルになるね。だからプロしか入札していかない傾向にあるんだろう。

 

なぜ二割なのかは国が決めているからとしか分かりようがありません。

確かに保証金もなく、だれでも入札できるようになれば、落札したのにお金入れない輩もでてくるからでしょう。

ただ一棟収益物件を入札しようとすると、保証金の金額が大きすぎるんですよ。

入札保証金は、落札しなければ開札後返金される

競売に必要な入札保証金は最高買い受け人といって、落札されなければ開札後の約1週間程度で、入札時に記載した銀行に返金されます。

入札時かかった住民票と振込手数料は返ってこないので、何件も入札すると振込手数料もばかにならない金額になってきます。

現在振込手数料は880円するので、5件入札したとすると4400円も振込手数料のみでかかってきます。

 

ただ単に入札してみようと考えるだけでは費用の無駄使いになるので、入札する限りは最高額で落札するんだと気合が必要です。

KOBA
相場観をつけたい方は、イメージするだけでもいいでしょう。

 

不動産競売物件情報サイトBITの売却結果から見る

競売物件はの売却結果は不動産競売物件情報サイトBITからみれます。

 

不動産競売物件情報サイト左上にある売却結果の赤枠部分をクリックすると、直近の売却結果を確認できます。

 

メモ

入札しなくても、競売物件の相場観をつけるうえでシミュレーションしておくといいでしょう。シミュレーションはすればするほど精度が上がってきます。

具体的な情報は本当に入札している人でないと教えてくれるものではありません。

普通はセミナーなどに通って勉強すると、お金と時間が発生します。ぼくも色々と勉強してきました。

 

入札のシミュレーションをするなら、事前に3点セットはダウンロードしてパソコンに残しておくことをオススメします。

【競売物件】競売物件の3点セットを徹底解説!!これを見れば誰でもわかる!!

 

競売の3点セットは不動産情報の知りたい情報が詰まっています。事前にシミュレーションしても細かな情報は忘れてしまうので、再度見返したときに何もわからなければ復習にならないからです。

 

不動産の多くの情報サイトにも、相場観をつけるのは大切だと載っているはずです。

相場観は一度身につくと、あたなを助けてくれます。

 

不動産業者と対等に話をして渡り歩いていくならば、あなたがしっかりと相場観をつけていかなければ『カモがネギしょってる』状態になります。

物件は無数にあるので、焦ることなく競売物件で入札したいなら相場観を養いましょう。

 

まとめ

今回は緊急事態宣言から停止していた【競売物件】収益物件の価格が暴騰しているとお伝えしてきました。

 

競売物件情報はこの7月に売却結果がでているものなので、大阪で検索すると添付してある資料はすべて出てきます。

現在は競売物件で一棟収益物件は価格が暴騰しているとお伝えしました。しかし年明けて来年・再来年となると状況は誰にもわかりません。

 

言えることは、収益物件に対して銀行融資目線がとてつもなく厳しくなってきています。

頭金の2割と言われることが多く、3億6千万円の物件で話をすると、物件の2割は7200万円・・・お金ありません。

KOBA
そんな現金はありませんよ!!

 

こんな現金を支払えるのは、資金が潤沢にある会社なのでしょう。

 

KOBA
く~うらやましい
身の丈に合ったことをするんだよKOBAさん
タロウ

タロウに励まされたところで、今回の競売物件の締めとさせていただきます。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

競売物件に関係する記事はしたにまとめています。
ぜひ一度目を通してみてください。

【競売物件】競売物件の3点セットを徹底解説!!これを見れば誰でもわかる!!

【競売物件】競売物件を利用して、不動産投資!!競売物件で物件を安く買う

【要注意(ケ)or(ヌ)】競売物件の事件番号(ケ)と(ヌ)はこんなに違う!!3点セットから事件番号の要注意を見抜け

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