不動産投資

2020年以降の不動産市場はどうなるのか!?

不動産業界でも、2020年以降の不動産市場の話はたびたび出てきます。

本来なら2020年に東京オリンピックを迎えて、景気も上昇と皆がそのように思い描いていました。それが新型コロナウイルスの影響で、世界的に大パニックとなり、オリンピックどころではなくなりました。

KOBA
個人的には東京オリンピックは開催してほしいものです。

新型コロナウイルスに必要以上に怯えるのではなく、自己防衛の行動で防ぐことも出来るでしょう。

2020年以降の不動産価格はどうなっていくのか、データと僕自身の見解をのべていきます。

2020年以降の不動産市場はどうなるのか

結論から述べると

まだまだ不動産価格は上昇を続ける

全体的に上昇するというわけではなく、上昇するエリアと下落エリアの2極端に分かれるでしょう。

人口が過疎化しているエリアなどに不動産投資をするのは危険です。

首都圏のマンション市場動向

不動産経済研究所発表した2020年7月度発表【首都圏のマンション市場動向】によると、価格は引き続き上昇となっています。

㎡の単価が91.3万円・・・大阪では考えられない価格です!!

契約数などは下がっていますが、不動産価格は上昇を続けていることがわかる資料となっています。

近畿圏のマンション動向

あわせて近畿圏も見てみると、価格は連続のアップとなっています。

首都圏と近畿圏のデータが並んでグラフ化しているのでわかりやすく、以下の資料を参考に説明します。

不動産経済研究所:引用

東京はオリンピックが始まるとの運気で、ぐんぐんと年初めに価格が暴騰していたことが資料からわかります。

まだまだ東京に比べると大阪は価格が安いです。

メモ

東京と大阪はまだまだ伸びるといえるでしょう。反対に地方・郊外の人口減少しているエリアの収益物件は注意が必要です。

人が集まる【需要】のあるエリアを、しっかりと見極めるようにしましょう。

不動産価格に影響する3つのポイント

不動産価格には、影響する3つのポイントがあります。

3つのポイント!!

  • 銀行金利の動向で不動産の需要がかわる
  • 不動産投資に重要な利回り
  • 世界経済・今後の情勢が影響する

以上の3つをそれぞれ解説していきましょう。

【ポイント1】銀行金利の動向

不動産価格に影響するポイント1として、銀行金利の動向で不動産の需要がかわるという点です。

ポイント

  • 銀行金利が上昇すれば不動産価格は下がる
  • 銀行金利が低金利のままであれば、不動産価格は上がる

なぜ言い切れるのかというと、誰もがニコニコ現金払いできるわけではありません。

1棟マンションなどを購入するならば、ほぼ100%の確率で銀行融資をうけるでしょう。

極端な例えですが、銀行金利が上昇してどの銀行も金利4%以上しか不動産物件には融資をしないとなれば、次に購入することができないため保有している物件のたたき売りがでます。

金利が上昇すれば不動産価格は下がるという訳です。

現在の低金利のままであれば、銀行融資を利用して新たに不動産投資をはじめたい方も増えるといえます。

KOBA
金利が低ければ不動産の購入意欲が沸くということになります。

金利が4%とか言われると誰も購入しなくなります。そのぐらい銀行金利の動向は大切なことでしょう。

【ポイント2】不動産投資に重要な利回りが関係する

不動産価格に影響するポイント2として、不動産投資に重要な利回りが関係するという点です。

不動産投資に利回りはとても重要です。

利回りが低ければ投資をしてもその分回収が遅くなります。

参考

不動産投資に重要な利回りですが、先ほどのたとえで申しますと、銀行金利4%のなか不動産投資利回り6%といわれてもCF(現金)残るわけがないです。

利回りが下がると投資目的に購入するのに、意味がない・・となるわけです。

利回りが低い物しか出てこなくなると、不動産需要は下がります。そして価格が下落する可能性が高いでしょう。

【ポイント3】世界経済・今後の情勢が関係

不動産価格に影響するポイント3として、世界経済・今後の情勢が関係するという点です。

不動産価格はその時々だけでなく、世界経済や今後の情勢なども関係します。

目先の出来事ではなく、今後世界はどのようになっていくのか。

国内の事で例えると、少子高齢化が続くと新たに住む家もだんだんと減ってくるため不動産需要は下がります。

そして世界経済が落ち込むと当然日本も影響を受け不景気になり、地価の下落と共に不動産の価格に反映するでしょう。

逆のたとえであれば、世界経済が盛り上がれば不動産価格はまだまだ上がるといえます。

日本の不動産は世界的にみてまだ割安です。

関西圏では大阪がこれから本番を迎える

関西、特に大阪ではこれから本番を迎えるでしょう。

日本不動産研究所が2020年4月に調査結果を出した資料によると、大阪が価格の上昇率が大きかったと記載されています。

日本不動産研究所:引用

理由として2025年の大阪万博やIRが舞洲にできるかもしれないと、東京に負けず劣らずのポテンシャルを秘めています。

実際に大阪の中心部では不動産価格が上がったままです。

メモ

不動産市場が盛り上がっているときに、必ず詐欺師が出てきますから騙されないように注意も必要だと頭に叩き込んでください。

関西圏では関連施設やホテル、マンションなどの建設ラッシュが進んでいます。

不動産投資をしている方は、このビックチャンスを逃さないようにしたいものです。

2020年以降オフィスビルのテナントは今後厳しい

2020年以降オフィスビルのテナントはこれからとても厳しい時代を迎えてくるでしょう。

理由は一つ

テレワークを利用する企業が増えるから

大手企業のトヨタ自動車、カルビー、日立製作所などで増えているほか、中小企業でも在宅勤務を認める傾向にあります。

菓子大手のカルビーは原則テレワークを続ける

菓子大手のカルビーは、オフィスで働く社員は7月以降も原則テレワーク在宅勤務を続け、業務に支障がなければ単身赴任も解除して家族と同居できるようにすると発表した。新型コロナウイルスの感染拡大で3月下旬からテレワークを続けてきた結果、業務の効率化などが進んだとして、今後も無期限に続けることにした。

朝日新聞:引用

今後在宅で仕事する人は多くなってくるでしょう。

通勤時間に往復2時間かかっていたのが、在宅ワークになると解消されて、通勤時間として費やしていたものが家族や自分のスキルアップに使えるのです。

どんどん大手企業がテレワークを広げることで、満員電車も解消されます。非効率なことは削減できることはあるはずなので、どんどん行動に移していってほしいものです。

KOBA
大手企業も、大きなオフィスビルを用意するよりもテレワークを広げてテナントを小さいところに移動する方がいいのでしょう。
オフィスビルのテナントを貸し出しているオーナーは最悪だろうね
ゴロウ
KOBA
確かに、いきなり大手企業が移転しますと連絡があれば今の時期、そのテナントはもう借り手がいないと思うな。

人材派遣大手パソナグループの本社移転

直近のニュースでビックリしたのが、人材派遣大手パソナグループの本社移転です。

なぜこんなに大きな話題になったのかは、移転する場所が東京から大きく離れた淡路島だからです。

移転という名の、リストラだと感じた人もいるでしょう。

メモ

知り合いに人材派遣会社の社長がいますが、前年に比べると派遣人数が大幅に減ったため大赤字だそうです。

人を派遣しなければ仕事にならないのに、派遣先が縮小していっているのでとても大変だとお話を伺いました。

実際にパソナグループの本社移転が進んでいくと、喜ぶ人たち(淡路島の観光業関係)と喜ばない人達(管理職など東京に家を買った人)がいます。

自然はいいですがいきなり東京から淡路島となると、淡路島に移動とすぐに受け入れる人は少ないかもしれません。

KOBA
下衆な勘繰りはやめて移転を応援しようか
・・勝手にKOBAさんが言っているだけ。
ゴロウ

人口減少による空室が目立つ

日本は少子化のため人口が徐々に減っています。

内閣府が発表している今後の総人口は以下の資料をご覧ください。

内閣府:引用

調べていて、言葉を失うぐらいの数字でした。

現状のまま推移したら100年後は現在の3分の1の人口・・・

人口減少は、政府が大きな政策を打ち出していかなければ止まらないでしょう。

実際子供を育てるのにはお金もかかりますし、その分時間をかけていかなければいけません。

ぼくの周りでは子供1人か2人が多いです。

KOBA
ぼくは・・・子供3人になるよ。政府よ、もっと補助等しなさいよ!!
3人以上の子供産んだら、学費など子供にかかるお金を免除してくれるような制度になればいいのにね
ゴロウ

今後は駅近くの物件で賃貸ニーズが高いところを狙う

入居者を惹きつける魅力ある物件にしていかなければ、今後不動産投資をしていくのは厳しいと言わざるを得ません。

例え全体的に空室率が上がってきたとしても、あなたが購入した物件に入居者が入ってくれれば何も問題もなし!!

そのためにはココが大きなポイント

  • 入居者が喜ぶ魅力的なサービス
  • 新しい設備を導入

入居者の立場で『借りたい』と感じてもらえるようにするのです。

〇〇があるから大丈夫と、一つの物に頼る投資方法は検討し直した方がいいでしょう。

複合的に安心材料が3つぐらいあるのであればいいですが、大学が近くにあるからと一つの物に頼るのは避けてください。

例えば、大学や専門学校が近くにあり駅からも徒歩10分以内で住環境も整っているなどと複合的にみる目利きをつけていきましょう。

まとめ

2021年の東京オリンピック以降、日本の不動産市場は転換期を迎えると言われています。

このまま不動産価格は上昇するのか、下落していくのか・・

多くの不動産屋さんは値段が落ちてくるよと話をしています。

確かに会社を経営が傾いて、持っている不動産を手放すとなればお宝物件としての価格で世に出てくるでしょうが、不動産投資が一般のサラリーマンでも手を出せるようになってきたのです。

いつの世も皆が思っている反対のほうに進むものです。

KOBA
ぼくは価格上昇を維持とみました。

新型コロナウイルスの影響で訪日外国人も減少し、民泊などに不動産投資している会社などはとても厳しくなるでしょう。

関西空港のアウトレットなどに出かけても、一時は日本人よりも東南アジア系の人がひしめいていましたが、今はほぼ見かけません。

不動産投資をするうえで、価格下落を待っている方・・

思い立ったが吉日でいい物件が出たら購入したほうが得策ですよ。

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

不動産投資を楽しんでいけるよう、失敗の物件を掴まないように目利きを磨いていきましょう!!

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